自5月1日《北京市物業(yè)管理條例》施行以來，北京老舊小區(qū)物業(yè)管理漸趨標(biāo)準(zhǔn)化。為解決業(yè)主大會和業(yè)委會制度運行不暢、產(chǎn)生物業(yè)管理混亂問題應(yīng)運而生的“臨時機構(gòu)”——物業(yè)管理委員會(以下簡稱“物管會”)，現(xiàn)如今已在北京眾多街道轄區(qū)內(nèi)社區(qū)“落地開花”。來自市住建委方面的數(shù)據(jù)顯示，條例施行滿百天，北京市130多個街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)便累計成立起1206個物管會。

為規(guī)范本市物管會組建工作，根據(jù)《北京市物業(yè)管理條例》，北京市住建委于今年5月起草了《北京市物業(yè)管理委員會組建辦法》(以下簡稱“辦法”)。12月7日，北京商報記者從市住建委方面了解到，該委12月7日對外發(fā)布了《北京市物業(yè)管理委員會組建辦法(征求意見稿)》(以下簡稱“征求意見稿”)，從即日起正式面向社會公開征求意見，并將于明年1月起實施。

三種情形可組建物管會

針對當(dāng)前社區(qū)治理中因種種原因?qū)е?ldquo;業(yè)主大會成立難”的問題，5月初落地的《北京市物業(yè)管理條例》，明確了在特殊情況下，可由物管會這一“臨時機構(gòu)”起到組織業(yè)主決定物業(yè)管理事項的作用。從市住建委此次發(fā)布的征集求意見稿內(nèi)容來看，進(jìn)一步重申了《北京市物業(yè)管理條例》的規(guī)定，提出三種情形可以組建物管會。

具體來看，一是，已交付業(yè)主的專有部分不足建筑物總面積百分之五十的;二是，具備成立業(yè)主大會條件，但經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)后仍不能成立的;三是，業(yè)主大會成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

物管會如何履職，能發(fā)揮多大作用，一直受到小區(qū)居民的關(guān)注。 新發(fā)布的征求意見稿，進(jìn)一步明確了物管會承擔(dān)的13項具體職責(zé)。

具體來看，包括推動符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會;召開業(yè)主大會或者全體業(yè)主會議，報告年度物業(yè)管理的實施情況和物管會履職情況;組織業(yè)主選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人;組織業(yè)主決定共用部分的經(jīng)營方式，擬定共有部分、共有資金使用與管理辦法;組織籌集、補建、續(xù)籌專項維修資金，監(jiān)督專項維修資金的使用;協(xié)調(diào)解決因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛等。

石景山區(qū)魯谷街道方面向北京商報記者介紹稱，在征求了職能部門、律師、社區(qū)、居民代表等多方意見后，今年3月底，魯谷街道明確在社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下開展物管會成立工作。目前，五芳園、六合園南、七星園南三個老舊小區(qū)綜合整治項目均已成立物管會。“接下來將進(jìn)一步完善物管會組建方案，細(xì)化物管會組建工作流程，此外計劃將部分已設(shè)立自管會的社區(qū)向組建物管會轉(zhuǎn)變。”

五步成立物管會

在明確物管會組建的條件及職責(zé)之外，征求意見稿中還細(xì)化了物管會組建的具體流程。據(jù)了解，此前發(fā)布的《北京市物業(yè)管理條例》中，未明確規(guī)定物管會的組建流程。

根據(jù)征求意見稿，社區(qū)成立物管會，只需以下五步即可完成：發(fā)布公告-推薦人選-確定候選人-確定委員名單-備案刻章。據(jù)悉，在明確了成立流程的同時，征求意見稿還對成立中需要使用到的成立公告、委員推薦表、情況公示等提供了模板，方便街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)執(zhí)行。

作為為解決業(yè)主大會和業(yè)委會制度運行不暢、產(chǎn)生物業(yè)管理混亂問題應(yīng)運而生的“臨時機構(gòu)”，物管會“班子”哪些人能夠入選，是廣大市民的一大關(guān)注點。

《北京市物業(yè)管理條例》提出，物管會由居民委員會、村民委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人代表等七人以上單數(shù)組成，其中業(yè)主代表不少于物管會委員人數(shù)的二分之一。此次發(fā)布的征求意見稿，則列出了九項基本條件。

其中包括：在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)連續(xù)居住半年以上;按時足額交納物業(yè)費、不存在欠繳專項維修資金及其他需要業(yè)主共同分擔(dān)費用的情況;本人、配偶及其直系親屬與物業(yè)服務(wù)人無直接的利益關(guān)系;未被列為失信被執(zhí)行人;未有本條例規(guī)定的房屋使用禁止規(guī)定的行為;未有法律法規(guī)規(guī)定的其他不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的情形等。

朝陽區(qū)東湖街道社區(qū)也曾存在自治共治水平不一、部分小區(qū)業(yè)委會成立難，以及居民“自發(fā)自治難”的問題。在《北京市物業(yè)管理條例》落地施行、明確可組建過渡性質(zhì)的物管會來臨時補位后，該街道的社區(qū)治理可謂迎來新局面。

朝陽區(qū)東湖街道城市管理辦公室副主任李士博在接受北京商報記者采訪時表示，在社區(qū)黨委領(lǐng)導(dǎo)以及社區(qū)居委會牽頭下，東湖街道已于4月28日確定物業(yè)委員會主任及委員人選。

物管會任期不超三年

按照規(guī)定，物管會的任期一般不超過三年。任期到后如何退出?征求意見稿進(jìn)一步明確物管會屆滿或解散的情形，暢通物管會的退出路徑。

據(jù)了解，以下三種情形物管會將屆滿或解散：一是已經(jīng)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，物管會解散;二是因為物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失等其他客觀原因?qū)е挛锕軙o法存續(xù)的，物管會解散;三是如果三年期滿還沒能成功選舉出業(yè)主委員會的，由街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)重新組建物管會。

物管會是北京市的一大機制創(chuàng)新。“辦法明確了物管會組建的條件，細(xì)化了具體流程。辦法強調(diào)物管會為臨時機構(gòu)，是在不具備成立業(yè)主大會的條件或者有業(yè)主大會但成立不了業(yè)主委員會等情形下，解決業(yè)主組織缺位難題的機制創(chuàng)新。”就物管會的成立意義，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹道。

上述住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，為了進(jìn)一步增強《北京市物業(yè)管理條例》的實操性，加強落地效果，目前市住建委已完成28個條例配套政策的研究制定，于6月起分三批發(fā)各區(qū)、各街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)先行先試，根據(jù)基層反饋意見修改完善后正式出臺。辦法為第一個正式向社會征求意見的文件。

據(jù)悉，下一步，市住建委還將陸續(xù)出臺《北京市住宅小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》《北京市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)清單》等配套政策，不斷完善物業(yè)管理制度機制。

標(biāo)簽： 物業(yè)管委會