未來5年樓市調(diào)控將有啥變化

“十四五”規(guī)劃綱要重提“房住不炒”加快培育和發(fā)展住房租賃市場

專家解讀

● “十四五”期間仍要堅持“房住不炒”，而且穩(wěn)地價、穩(wěn)房價和穩(wěn)預(yù)期的“三穩(wěn)”目標(biāo)更加明確

● 加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。尤其是以人口流入多、房價高的城市為重點，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題

● 加快培育和發(fā)展住房租賃市場，有效盤活存量住房資源，有力有序擴(kuò)大城市租賃住房供給，完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。加快住房租賃法規(guī)建設(shè)，加強(qiáng)租賃市場監(jiān)管，保障承租人和出租人合法權(quán)益

3月13日，《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》(以下簡稱《綱要》)發(fā)布。對于房地產(chǎn)行業(yè)，《綱要》提出，“十四五”期間仍要堅持“房住不炒”，而且穩(wěn)地價、穩(wěn)房價和穩(wěn)預(yù)期的“三穩(wěn)”目標(biāo)更加明確。這也為今后房地產(chǎn)市場的發(fā)展走勢定下了基調(diào)。

保障性住房是《綱要》重點強(qiáng)調(diào)的內(nèi)容。《綱要》提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。尤其是以人口流入多、房價高的城市為重點，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題。業(yè)內(nèi)人士表示，新市民住房問題是住房市場的核心問題，而增加共有產(chǎn)權(quán)房、租賃房的供應(yīng)則是解決這一問題的重要路徑，而且具有緊迫性。

房住不炒仍是樓市基調(diào)

凸顯政府重視民生問題

2021年，“房住不炒”第三次出現(xiàn)在政府工作報告中，之前兩次分別在2018年和2020年。2016年12月14日至16日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，距今已逾四年。

在政府工作報告中，“房住不炒”的表述是一樣的，但“房住不炒”后面的文字卻不相同。2018年政府工作報告稱，落實地方主體責(zé)任，繼續(xù)實行差別化調(diào)控，建立健全長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2020年，后面的內(nèi)容是“因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

對此，有評論認(rèn)為，兩年都是著眼于各城市根據(jù)自身情況量身定制調(diào)控措施，一城一策實施調(diào)控也在不斷地認(rèn)知強(qiáng)化下逐漸成為常態(tài)。但今年則有所不同，“房住不炒”之后，明確了要穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，這是一個更加兼顧全局的提法。

值得注意的是，除政府工作報告提出“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”“解決好大城市住房突出問題”外，堅持“房住不炒”還列入了《綱要》。

“‘房住不炒’在政府工作報告中頻繁出現(xiàn)，說明政府對民生問題的重視，雖然是簡單的四個字，但是對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了重要影響。各地政府出臺調(diào)控政策的嚴(yán)厲程度和時間跨度是超出預(yù)期的，每個企業(yè)的理解程度也不同，企業(yè)應(yīng)當(dāng)時刻關(guān)注房地產(chǎn)政策，投資行為應(yīng)當(dāng)遵循政府調(diào)控政策的底層邏輯。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《法治日報》記者采訪時說。

北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波指出，住房問題是近些年政府一直關(guān)注的重點，今年在全國兩會提出的“房住不炒”是以往政策的繼續(xù)和發(fā)展，但今年也有突出亮點，比如對“解決好大城市住房突出問題”和“租賃房”問題的新討論，可以看出政府在實情調(diào)研下進(jìn)行了創(chuàng)新探索，相信政策的出臺會有效解決新就業(yè)者、青年人的住房問題。

需增加保障性住房供給

以解決新市民住房問題

對于家庭剛需以及改善型需求，《綱要》強(qiáng)調(diào)要因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。

事實上，近年來，北京、上海等地都在探索共有產(chǎn)權(quán)住房，通過試點，對共有產(chǎn)權(quán)住房的配售定價、產(chǎn)權(quán)劃分、使用管理、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等規(guī)則梳理出了一整套辦法，也為北上廣等一線城市之外的其他城市推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房的住房保障和供應(yīng)體系搭建起到推動作用。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，從目前來看，共有產(chǎn)權(quán)住房將從一線向更多的二三線城市，尤其是二線城市覆蓋。另外，隨著共有產(chǎn)權(quán)住房覆蓋面不斷增大，對于房價穩(wěn)定以及整個市場也會起到明顯的促進(jìn)作用。通過共有產(chǎn)權(quán)的方式，可以解決大城市夾心層的部分居住問題。

值得關(guān)注的是，保障性住房是《綱要》重點強(qiáng)調(diào)的內(nèi)容。《綱要》提出有效增加保障性住房供給，完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策。以人口流入多、房價高的城市為重點，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題。完善土地出讓收入分配機(jī)制，加大財稅、金融支持力度。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂在接受媒體采訪時表示，新市民的住房問題是目前住房市場的核心問題。

隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，越來越多的人流向大城市，但是相比于原住居民，近幾年涌入的新市民的收入與高房價有著較大差距，購房支付能力有限。在業(yè)內(nèi)人士看來，目前，解決這部分群體住房問題的重要途徑是增加供應(yīng)。

“大城市住房問題是解決住房問題的關(guān)鍵。首先，政府不僅會通過打壓房價進(jìn)行調(diào)控，也會出臺有關(guān)‘增加住房供應(yīng)’‘共有產(chǎn)權(quán)住房’‘保障性租賃住房’‘長租房’等政策。其次，除了解決供給端不足問題，政府會鼓勵大家通過租房解決住房問題。再次，企業(yè)也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行精細(xì)化管理，滿足市場需求，提供符合市場規(guī)律的產(chǎn)品。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

有效盤活存量住房資源

規(guī)范發(fā)展住房租賃市場

除了商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房之外，租賃房是解決困難群體和新市民住房問題的重要渠道。

《綱要》指出，加快培育和發(fā)展住房租賃市場，有效盤活存量住房資源，有力有序擴(kuò)大城市租賃住房供給，完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。加快住房租賃法規(guī)建設(shè)，加強(qiáng)租賃市場監(jiān)管，保障承租人和出租人合法權(quán)益。

《法治日報》記者注意到，“解決好大城市住房突出問題”“切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給”都是首次出現(xiàn)在政府工作報告里。

樓建波對這兩個“首次”的解讀是，“解決好大城市住房突出問題”“切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給”是這次全國兩會的新亮點，是為了解決新市民、青年人住房少、房價貴、租房難、買房累等問題。政府已經(jīng)有所行動，比如通過增加土地供應(yīng)、安排專項租金、集中建設(shè)等，意味著這將是2021年房地產(chǎn)工作的重點。

對租賃市場特別是長租公寓市場未來是否將加大監(jiān)管力度?樓建波認(rèn)為，鑒于目前確實存在租賃市場亂象，應(yīng)當(dāng)對租賃市場特別是長租公寓加大監(jiān)管力度，加快完善長租房政策。

北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥告訴《法治日報》記者，正在立法的《住房租賃條例》已將租金貸等問題納入規(guī)制，資金池問題有望解決。規(guī)范發(fā)展住房租賃市場，特別是長租房市場，是解決好大城市住房突出問題的關(guān)鍵。在房價飛漲的大城市，解決新市民、青年人和城市運(yùn)行保障人員的住房困難問題，既要考慮他們的價格承受能力，又要考慮職住平衡，僅通過購房的方式難以解決，發(fā)展長租房也是解決良策之一。

有業(yè)內(nèi)人士提出，未來可以建立國家級的住房市場監(jiān)管機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一監(jiān)督、管理、調(diào)控全國房地產(chǎn)市場，預(yù)防部分城市逐漸形成的中介機(jī)構(gòu)市場占有率高的壟斷格局，保障行業(yè)回歸到健康有序的競爭中來。

“規(guī)范租賃市場秩序提倡權(quán)責(zé)分明，強(qiáng)調(diào)政府的頂層設(shè)計，企業(yè)應(yīng)當(dāng)更注重提高服務(wù)質(zhì)量。”樓建波說，企業(yè)可著重發(fā)展“管家”服務(wù)，搭建租客與房東之間的橋梁，滿足租客的住房需求和房東的出租需求，提供裝修、維護(hù)、繳費等服務(wù)。當(dāng)前，市場上仍然存在企業(yè)自主拿地建房、自主租賃的租房模式。為防止企業(yè)的無序擴(kuò)張，應(yīng)當(dāng)出臺相關(guān)的約束機(jī)制進(jìn)行調(diào)控，比如提高準(zhǔn)入門檻、自有資金規(guī)定等。

綱要再次提及房地產(chǎn)稅

推出需要全面綜合考量

此外，《綱要》還提到，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，健全地方稅體系，逐步擴(kuò)大地方稅政管理權(quán)。

相比于2018年、2019年，2020年以來，在政府官方口徑中，房地產(chǎn)稅的提法并不是很多。

追溯歷史，房地產(chǎn)稅的立法工作已經(jīng)提了十年。在五年規(guī)劃綱要中，房地產(chǎn)稅最早出現(xiàn)在2011年發(fā)布的“十二五”規(guī)劃綱要中，其表述為“研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革”。“十三五”規(guī)劃綱要提出，“完善地方稅體系，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。

而在全國兩會，房地產(chǎn)稅也是看點。房地產(chǎn)稅首次出現(xiàn)在2014年政府工作報告中，其提法是“推進(jìn)稅收制度改革，做好房地產(chǎn)稅等相關(guān)工作”，2015年至2017年均未提及。2018年、2019年，官方多次喊話加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，兩年的政府工作報告中，對于房地產(chǎn)稅立法分別用“穩(wěn)妥推進(jìn)”和“穩(wěn)步推進(jìn)”來表述。

此后的2020年和2021年全國兩會，官方并未提及房地產(chǎn)稅。不過，在2020年5月11日發(fā)布實施的《關(guān)于新時代加快完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的意見》中指出，要加快建立現(xiàn)代財稅制度，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。

2020年11月，財政部部長劉昆在《〈中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議〉輔導(dǎo)讀本》中撰寫了《建立現(xiàn)代財稅體制》一文，詳解“十四五”時期財稅改革任務(wù)。劉昆在文章中談及進(jìn)一步完善現(xiàn)代稅收制度時提到，按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，房地產(chǎn)稅是調(diào)控房地產(chǎn)市場的有效手段，近兩年沒有提出的主要原因是受新冠肺炎疫情影響，“如果說后續(xù)房價炒作的矛盾比較多，房地產(chǎn)稅依然會是重要的調(diào)節(jié)方式。同時，二手房的增值稅政策會占據(jù)主導(dǎo)地位，比如無錫、成都、沈陽等地二手房買賣的增值稅政策成為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策調(diào)控的主流，有效減少了一些炒房行為”。

全國政協(xié)委員龔永德認(rèn)為，目前亟須對各種和房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅收進(jìn)行系統(tǒng)的梳理和研究，更有效地發(fā)揮稅收工具的力量，并制定差異化的調(diào)控政策。未來房地產(chǎn)稅的實施，應(yīng)該根據(jù)房屋持有時間、家庭總共持有套數(shù)等因素進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

建立租購并舉住房制度

重視租賃住房開發(fā)建設(shè)

“近幾年來，房地產(chǎn)市場實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展，主要是因為在堅持‘房住不炒’基礎(chǔ)定位上，長效機(jī)制發(fā)揮了積極作用。從長遠(yuǎn)來看，如果房地產(chǎn)市場要長期保持健康穩(wěn)定發(fā)展，特別是解決好大城市住房供求矛盾，在調(diào)控政策上要遵循市場規(guī)律，精準(zhǔn)施策。”趙慶祥說，在穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期前提下，一方面要加大共有產(chǎn)權(quán)住房開發(fā)建設(shè)，增加新建住房;另一方面還要通過提高存量住房市場效率、加快存量住房交易速度和使用效率，解決好存量住房配置不合理、利用不充分的問題。

“簡言之，既要租購并舉，又要增量市場和存量市場并重發(fā)展。”趙慶祥說。

在趙慶祥看來，未來房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生兩個新變化：

一是租購并舉，住房租賃成為規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)市場的重中之重;二是更加重視租賃住房的開發(fā)建設(shè)，在土地、金融和稅收等方面向新建租賃住房，特別是保障性租賃住房傾斜。在房地產(chǎn)市場中，租賃市場和買賣市場并重，監(jiān)管制度和調(diào)控政策應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同住房性質(zhì)和市場類型，有保有壓，更加精準(zhǔn)。在租賃上，新建租賃住房越來越受重視;在買賣上，共有產(chǎn)權(quán)住房是開發(fā)建設(shè)的重點。

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