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引入社會資本參與老舊小區(qū)改造 要因地制宜找到盈虧平衡點

過去五年,黨中央、國務院相繼批復了《北京城市總體規(guī)劃(2016年-2035年)》《北京城市副中心控制性詳細規(guī)劃(街區(qū)層面)(2016年-2035年)》《首都功能核心區(qū)控制性詳細規(guī)劃(街區(qū)層面)(2018年-2035年)》,確立了北京“控增量、促減量、優(yōu)存量”的城市更新思路。隨著街巷違建被拆、樓體設備翻修、老舊廠房煥新、樓宇業(yè)態(tài)升級等行動遍地開花,東城區(qū)也開啟了一場傳統文化與現代文明交互融合的改造之旅。

北京商報

宜居

陳年老樓翻新

“樓是1993年建成的,我家1996年搬進來住到今天。”回憶起來,5號樓居民劉椿祥仍能記起初來營房西街時的場景。“這些年,院子里確實經歷過臟亂差:車隨便停,街邊總能看到貓狗糞便,小區(qū)綠化得也無序,院兒里還有居民堆放的廢棄物。”

“最直觀的感受是屋里不保暖,有時候室內也就十五六度。”劉椿祥所在的小區(qū)位于營房西街,始建成于上世紀八九十年代,建筑面積達19013.9平方米。小區(qū)內均為6層住宅樓,共計居民348戶。其中254戶為房改房,占比73%;直管公房94戶,占比27%。

“改造前,小區(qū)整體環(huán)境問題主要體現在六個方面。包括樓體、基礎設施老化,停車場地、綠地空間狹小,居民樓無電梯以及物業(yè)管理缺失等。”體育館路街道辦事處副主任陳四清坦言。

2017年起,東城區(qū)老舊小區(qū)綜合整治工作領導小組成立。最終按照北京市老舊小區(qū)基礎類和自選類改造內容,確定了節(jié)能改造、上下水改造等12項改造內容。工程于2019年9月完工,2020年通過驗收。

如今,樓體翻修一新,在陳四清看來,物業(yè)服務的引入也為社區(qū)環(huán)境的改善幫了不少忙。“這次老舊小區(qū)改造跟以前不一樣的地方在于,并不是建成后才引入物業(yè),而是在改造初期就將物業(yè)服務籌劃進來。”

然而,由于居民樓建于上世紀,不同樓棟產權單位也不同,無形中增加了改造難度。“舊樓改造確實涉及多產權單位。比如這次參加舊樓改造的1至5號樓中,有254戶屬于房管局產權,94戶則是資本公房。當不同產權的房屋在一起,就由街道來統籌,但設計、施工到監(jiān)理的過程則由原產權單位來實施。只是不同產權單位的樓棟對物業(yè)的態(tài)度也不同。我們先后開了五次居民代表大會,聽大家的意見。最后對之前的物業(yè)單位也進行了更換。”

據了解,此次改造工程共涉及費用3600萬元,如何籌資?東城區(qū)體育館路街道工委副書記唐兵兵表示,除了財政支撐,東城區(qū)也在探索通過更多渠道引入資本。目前北京住總集團已選擇在區(qū)域內投入物業(yè)力量,作為社會資本參與方式之一。“但是,引入社會資本參與老舊小區(qū)改造,還是要因地制宜,找到企業(yè)在區(qū)內的盈虧平衡點。”

北京商報

娛樂

舊屋頂與花委匯

在東四六條社區(qū),除了翻修改造背街小巷,有富余空間的院落門口還修起了花池,花池里有月季、菊花、金銀花等觀賞類花卉,還有韭菜、香菜、茴香和貓耳菜等,供附近居民隨時采摘食用。

四年前,隨著背街小巷整改項目在東城漸次落地,東四六條小區(qū)街道內無章堆疊的雜物被清理,社區(qū)花委匯也在那時應運而生。據居民回憶,“花委匯創(chuàng)立初期,啟動資金是從社區(qū)公益金里抽取,剛開始也就是千八百,主要被用來買花買工具,或是進行一些專業(yè)化種植培訓。養(yǎng)花是門技術活,也需要操作得專業(yè)一些”。

閑暇時,花委匯的成員們聚集在社工活動中心種花、聊天。活動中心是一個二層小樓,沿著樓梯拾級而上,沿途白色墻壁上有綠色的吊蘭和紅色的燈籠花自然垂下。屋頂中央陳列著桌椅,四周被魚缸和大大小小的盆栽環(huán)繞,而地面則由玻璃鋪就,即便是站在一層抬頭望去,也能看到頂層的景致。前述居民說,“花委匯創(chuàng)立至今已有四年,成員數量也已經超過了110人。現在大家見面探討的多是自家養(yǎng)花的事兒,鄰里關系和睦不少”。

不僅是在東四六條,藝術感氤氳在改造過后的東城社區(qū)里,串聯起居民茶余飯后生活的脈絡。空間活化被作為朝陽門地區(qū)街區(qū)更新的“催化劑”,而作為空間活化典型,朝陽門社區(qū)文化生活館(27院兒)為社區(qū)居民乃至全城的文藝愛好者提供了交流平臺。

四方形小院兒里集聚著不同主題的文藝社團,主題包括戲劇、縫紉和無廢空間等。最近,戲劇社正在排演的劇目是《桃花源》。

與其他社區(qū)不同的是,對于27院兒來說,空間活化已逐步從一個概念演化成系統課題。2019年,北京ONE藝術創(chuàng)意團隊正式接手并成為小院兒的運營方。三名年輕“海龜”想要在形式上將小院兒打造成一個面向居民和公眾的集藝術活動、文化挖掘、生活方式、公共教育、美學培養(yǎng)為一體的綜合性社區(qū)文化中心,而核心則是將“藝術社區(qū)(community-based art)”理論轉換為公共文化升級探索、老舊城區(qū)更新改造和社會治理和諧向好的實踐行動的試驗場。

團隊負責人牛瑞雪介紹,館內每周開展公共主題活動至少8場,涵蓋戲劇、美術、親子教育、舞蹈、建筑、藝術展覽、文學、沙龍、工作坊、生活美學等。2016年9月至今,培育300多個文化項目,開展各類文化活動2300余場,服務人群超過了9萬人次。

“現在,小院兒的常客除了附近的居民,還有慕名而來的游客和志愿者等,附近二中的學生也經常來27院兒辦一些志愿活動,比如給老人朗誦詩歌等。”據朝陽門街道辦事處副主任宗靖透露,近期,團隊和社團成員們已經在摩拳擦掌,迎接4月底即將到來的世界讀書日。

北京商報

文藝

膠印廠變身文創(chuàng)園

除了老舊街道,城區(qū)里的工業(yè)老廠房也在這場騰退中悄然改頭換面。站上77文創(chuàng)園樓頂俯瞰園區(qū),紅磚砌就的舊廠房仍在,除了加固處理,整體形象相較此前并無二致。廠房大門也由原來的磚木結構改為耐厚鋼板,保持了實用性,外觀也更具年代感。

據了解,這座位于東城區(qū)美術館后街77號的文創(chuàng)園前身是新中國成立初期成立的北京膠印廠。該廠系上世紀50年代上海雕版印刷企業(yè)遷移至此,后來成為北京市著名的工業(yè)印刷基地。后期,隨著北京疏解產業(yè),控制增量、優(yōu)化存量的行動落地,2012年,園區(qū)也迎來存量改造。

歷時兩年半,園區(qū)內結構加固、規(guī)劃分區(qū)和招商等工作相繼完成。其中,約1000平方米的違建被拆除,除了街心花園,煤庫被改造成展覽空間、鍋爐房成了咖啡廳……2014年5月,園區(qū)正式開園。由于地處首都功能核心區(qū),周邊文化資源優(yōu)勢明顯,戲劇資源更是得天獨厚。與園區(qū)一街之隔的有中國美術館、三聯書店,向西是北大紅樓舊址,向南是北京人民藝術劇院,向北則是中央戲劇學院,是藝術人才高度密集的地區(qū)。

改造后,園區(qū)成為了一座以影視和戲劇為核心內容的主題性文化產業(yè)園。內部老煙囪、燙金模切機等工業(yè)遺跡被保留下來。紅磚墻面的小樓,迂回旋轉的鋼梯延展至園區(qū)樓頂,成就了一個全新的打卡勝地,膠印廠的老職工們也會時常回來。

其中,77劇場是園區(qū)內最受歡迎的文化亮點之一。劇場是在原有廠房車間、倉庫的建筑結構基礎上進行加固,并由厚重的工字鋼柱列和暗紅帶銹的鋼板構建而成,場內可容納200名觀眾。通過內置一塊4m×6m的LED屏幕,實現了多媒體和舞臺表演的跨界合作。

77文創(chuàng)園總經理李明表示,劇場最大的特色是重達3噸、可整體自動全舉升開啟的大門,能夠在兩分鐘內讓四面封閉的劇場變身為三面環(huán)繞的開放式空間。截至目前,劇場已舉辦了包括兩岸小劇場藝術節(jié)、南鑼鼓巷戲劇展演季、北京國際青年戲劇節(jié)部分演出單元、77文創(chuàng)自己策劃組織的77文創(chuàng)生活節(jié)等文化演出活動。每年有超過200場各類演出及活動,吸引了一批核心的創(chuàng)作資源、演出資源、文化精英團隊向園區(qū)聚集。

除了77劇場外,園區(qū)里的特色業(yè)態(tài)還包括無用生活空間、北京劇目排練中心、北京掌娛互動文化傳播有限公司、77啤妹等。李明表示,園區(qū)的特色并不僅是體現在劇場本身,而是著眼戲劇孵化全鏈條,打造的是生態(tài)。“從導演工作室到市場化演出前的試演,園區(qū)內配置相對完備。場地的租金也僅僅是200-600元一天,這個價格在戲劇界已經算是非常低廉的水平。”2020年,77文創(chuàng)園依靠出色的改造和運營管理,成為北京市首批市級文創(chuàng)園區(qū)之一。

北京商報

商業(yè)

寫字樓里的吉尼斯紀錄

褪去了街角巷弄的生活氣息,即便是被改造過后的商業(yè)樓宇,也將設計效果發(fā)揮到極致。中糧·置地廣場位于東城區(qū)安定門外大街208號,總建筑面積81698平方米,原址為三利大廈和三利百貨。在騰退了原有的200余家商戶,淘汰了零售批發(fā)業(yè)態(tài)后,這座建筑也被升級為國際智能化的5A寫字樓。

進入A座大堂,一道室內人造水幕從樓頂緩緩落下,流向大廈東邊水池。這道水幕被命名為“映象”飛瀑,高達60米,系WET水景公司為中糧·置地廣場量身定制。2018年,廣場正式運營之際,水幕獲得吉尼斯世界紀錄,這也成為迄今為止全球最高的室內水幕。

2018年12月,中關村東城園管委會與中糧·置地廣場簽署合作協議,引導項目在遴選寫字樓租戶時重點引進文化、金融、科技、大健康等符合東城區(qū)產業(yè)發(fā)展方向的企業(yè)。相較其他商務樓宇,中糧·置地廣場更強調盤活空間資源,打造精細化運營。

樓內以“空間打造+運營服務+社群構建”為基礎,建立了以COFCO Fantasy (悅創(chuàng))、COFCO Life(悅享)、COFFICE (悅智)為主題的“3C運營服務體系”,通過智慧云平臺為租戶企業(yè)提供高效解決方案的運營體系,滿足B端租戶企業(yè)辦公服務需求以及C端客群生活服務需求。“地下一層有餐廳、書店、健身房等,基本能夠滿足一個白領一整天的工作、生活需求。”前述工作人員表示。

值得一提的是,東城區(qū)還將“紫金服務”引入樓宇,并特派駐企專員,及時反映企業(yè)訴求,加以引導,進而優(yōu)化營商環(huán)境。2018年以來,東城區(qū)相繼創(chuàng)立了“紫金服務”品牌,并創(chuàng)新建立了“紫金駐企專員”制度,向區(qū)內重點企業(yè)和成長性好的中小微企業(yè)安排“駐企專員”,為企業(yè)“一對一、面對面、點對點”排憂解難。

據東城區(qū)發(fā)改委副主任崔紅雁介紹,通過紫金駐企專員制度,企業(yè)許多服務可達秒辦,打通了政策落地的最后一米。

據統計,即便是在疫情期間,該樓宇出租率也達到95%。其中,外資占30%;上市公司占35%;金融類租戶占57%,科技類租戶占26%,貿易類租戶占13%,文化類租戶占9%。已入駐知名企業(yè)包括摩根士丹利、中籃聯體育、中移金科和睿智科技等。

標簽: 社會資本參與老舊小區(qū)改造

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