5月11日，北京集中供地正式結(jié)束，土拍30宗住宅用地，全部成交。但是與第一天的激烈場面不同，開發(fā)商在第二天大多回歸“理性”，不過卓越的黑馬姿態(tài)也引發(fā)了市場關注，而中海的零入賬則令人遺憾。除此之外，有“懸念”地塊也由前一日的7宗增至10宗。現(xiàn)場競價的25宗地塊，合計成交981億元，算上前面底價及招標成交的5宗地塊，北京首批集中供地合計攬金1109.71億元。

30宗地塊總成交1109.71億元

隨著大興舊宮地塊成功出讓，北京首批集中供地圓滿收官。從前期的1宗招標+4宗底價出讓，到歷時兩天的現(xiàn)場競價，北京首批集中出讓的30宗地塊合共成交1109.71億元。

“太緊張了，雖然溢價率不高，但配建條件盤下來，有的地塊基本都是零利潤了，對所有環(huán)節(jié)都是個考驗，特別是對北京市場不了解的。”華東某房企土拓部負責人看完兩天的賣地后對北京商報記者驚呼。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，除一宗共有產(chǎn)權房外，北京首批集中供應的29宗地塊可分為三大類。一類是特殊屬性共有商品房地塊，共計6宗，分布于海淀樹村、朝陽南皋、通州副中心等，這些地塊都是區(qū)位條件較好的地塊;一類是有套內(nèi)70/90面積限制，但沒有價格限制的商品房，共計14宗，分布于朝陽、昌平、大興等區(qū)域。其余全部為不限價格以及面積的商品房，只不過在具體出讓過程中競拍方式不同，有的需要競報租賃住房，有的則只需要競報商品住宅建筑設計方案，而個別位置較遠的地塊，比如密云、懷柔、門頭溝等區(qū)域地塊競拍中則沒有特殊要求。

張大偉稱，北京第一次在土地出讓中出現(xiàn)這么多宗集中配建租賃住房地塊的現(xiàn)象，這一點與今年兩會提到的“解決好大城市住房突出問題，切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權房供給”的要求不謀而合。租賃住房用地的增加，更像是一個信號，除了穩(wěn)房價，政策的著力點今年已經(jīng)開始向“租房市場”傾斜了。

北京商報記者注意到，根據(jù)2021年度供地計劃，北京在單列租賃住宅用地的基礎上，按照商品房供應下限等比例安排租賃住宅供應指標，將租賃住宅占住宅用地比重由2020年的13%提高到30%。

卓越成黑馬 中海零入賬

隨著北京首批集中供地收官，各房企的表現(xiàn)也盡收眼底。或是受到地塊區(qū)域熱度影響，與第一天的激烈場面不同，開發(fā)商在第二天大多回歸“理性”，不過卓越的黑馬姿態(tài)也引發(fā)關注。

北京商報記者了解到，5月11日上午，卓越+首開經(jīng)過110輪的競價，才以62億元+3.25萬平方米公租房面積競得豐臺區(qū)長辛店鎮(zhèn)張郭莊村地塊，溢價率5.08%。5月10日上午，卓越更是拿下北京土拍“首殺”，以39.27億元競得朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村3005-02地塊，政府持有商品住宅產(chǎn)權份額13%。

兩天時間，卓越前后花費187.27億元(含聯(lián)合體)，成為當之無愧的黑馬。

與卓越的意外表現(xiàn)不同，中海在北京土拍前呼聲很高。根據(jù)前期報名情況，中海參與到18宗地塊的競拍，有消息稱其保證金都交了上百億元，但最終結(jié)果卻以零入賬收場。

對此，貝殼研究院高級分析師潘浩表示，中海以“利潤王”著稱，近兩年盈利能力受地售比影響有所下滑，近期拿地策略中有一定的利潤指標要求，而北京地塊的利潤空間較為一般，此或為中海此次并未出手的主要原因。

除上述兩家房企外，中冶重新回歸北京市場也值得關注，此次中冶共拿地2宗，成交約85億元。在本次土拍中收獲頗豐的保利拿地后也表示，希望能夠做出比較好的產(chǎn)品。

成交溢價率同比降低7.4%

北京首批集中供應的30宗宅地，占到北京2021年度商品住宅用地供應計劃下限的56.3%，更占到北京2021年度商品住宅用地供應計劃的28.2%。此外，30宗成交住宅用地規(guī)劃建筑面積335萬平方米，相當于2020年全年成交住宅用地規(guī)劃建筑面積的51.5%。成交金額達1109.71億元，相當于2020年全年住宅用地成交金額的61.3%。

潘浩稱，從整體土地屬性來看，此次北京首批集中供地可謂“優(yōu)質(zhì)”。主要成交區(qū)域為朝陽區(qū)，成交土地規(guī)劃建筑面積占全市比重較2020年增長21.7%。朝陽區(qū)成交樓面價46602元/平方米，較2020年增長7.9%。

另外一個主要成交區(qū)域為通州區(qū)，本批次成交土地規(guī)劃建筑面積占全市比重較2020年增長10%。通州區(qū)成交樓面價21156元/平方米，較2020年增長1.3%。海淀區(qū)因樹村地塊拉高影響，成交樓面價同比2020年增長52.7%。

北京首批集中供地呈現(xiàn)低溢價、“個性化”調(diào)控等特點，從成交溢價率來看，30宗宅地整體溢價率為6.4%，較2020年全年成交溢價率降低7.4個百分點，可謂調(diào)控十分到位。

北京市住建委市場處處長王爭也表示，在本輪供地前，住建部門和規(guī)自委合作，對未來的供應進行提前聯(lián)動，目的就是確保市場穩(wěn)定。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示，本次北京集中拍地數(shù)量占據(jù)今年供地總量的1/3，一定程度上影響著接下來北京新房市場的新格局。“個性化”調(diào)控雖然壓縮了房企未來的盈利空間，但房企整體競拍積極性并未減弱，可見對北京市場長期看好。

陳霄指出，從近期舉辦集中土拍的城市表現(xiàn)來看，城市間土拍熱度分化明顯，如杭州、重慶以及北京等城市首場集中土拍熱度居高，同時也有部分城市如長春等土拍現(xiàn)場表現(xiàn)較為冷淡。這反映出在供地“兩集中”新政下，房企拿地的重點和態(tài)度，對于城市基本面良好以及住宅地塊較為稀缺優(yōu)質(zhì)的城市或區(qū)域房企持長期看好態(tài)度，這時候房企資金能力將起到關鍵的決定作用，資金雄厚的房企在拿地選擇上更加具有優(yōu)勢。

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