7月30日，中央政治局會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，加快發(fā)展租賃住房，落實(shí)用地、稅收等支持政策。

8月6日深圳第二批集中供地22宗土地全部中止掛牌出讓，緊接著杭州、天津、上海接連暫停集中供地。8月13日《上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》發(fā)布，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)要健全房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警體系，實(shí)施分類管理，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。7·30政治局會(huì)議后，各級(jí)政府繼續(xù)強(qiáng)化房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防控，從用地、稅收各方面來落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

強(qiáng)監(jiān)管壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)將如何應(yīng)對(duì)?經(jīng)濟(jì)下行壓力下，下半年房地產(chǎn)監(jiān)管政策是否會(huì)寬松?后地產(chǎn)時(shí)代房地產(chǎn)有何投資機(jī)會(huì)?

政策強(qiáng)壓下房地產(chǎn)周期下行

中國經(jīng)濟(jì)過去20年的快速發(fā)展，很大程度依靠房地產(chǎn)——商品房是中國居民最大的內(nèi)需，也是中國經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)的主要載體。

但房地產(chǎn)行業(yè)的過度發(fā)展，導(dǎo)致房價(jià)居高不下，不但擠占了其他行業(yè)利潤空間，同時(shí)也損害了中國居民消費(fèi)能力。從一二三線城市房價(jià)與居民收入比來看，高房價(jià)使經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)偏離消費(fèi)、制造業(yè)，給經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展帶來困難。中國領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)房地產(chǎn)降溫的調(diào)控從2017年開始，但并沒有特別好的效果。2020年為應(yīng)對(duì)疫情，中國央行貨幣寬松，房價(jià)同時(shí)繼續(xù)上漲，高房價(jià)已經(jīng)成為上下共識(shí)的社會(huì)問題。

2020年8月，住建部聯(lián)合央行召開重點(diǎn)房企座談會(huì)，提出“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)，要求：1)房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;2)房企的凈負(fù)債率不得大于100%;3)房企的“現(xiàn)金短債比”不得小于1.0倍。“三道紅線”直接限制了房企債務(wù)擴(kuò)張步伐，為房地產(chǎn)企業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展打下基礎(chǔ)。

2020年12月，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度有了明確的管理制度。該制度要求對(duì)不同銀行分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比兩個(gè)上限，比如對(duì)中資大型銀行要求房地產(chǎn)貸款占比上限40%、個(gè)人住房貸款占比上限32.5%，對(duì)縣域合作機(jī)構(gòu)要求房地產(chǎn)貸款占比上限17.5%、個(gè)人住房貸款占比上限12.5%。

2021年2月，國家自然資源部發(fā)布文件要求22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地實(shí)現(xiàn)“兩集中”：一是集中發(fā)布出讓公告，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次;二是集中組織出讓活動(dòng)。“兩集中”一方面符合“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”要求，另一方面可以降低土地競拍熱度，讓一部分資金體量小的房企放棄部分競拍。

2021年6月，財(cái)政部發(fā)文公布國有土地使用權(quán)出讓收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收。此前土地出讓收入由國土資源管理部門(歸屬于地方政府)負(fù)責(zé)具體征收。這一改革之后，雖然土地出讓金等分配機(jī)制不變，但中央能夠跟蹤了解地方政府土地收入，可以降低地方政府過度依賴土地財(cái)政，減少權(quán)力尋租風(fēng)險(xiǎn)。

2021年4月，中央高層會(huì)議明確要求：防止以學(xué)區(qū)房名義炒作房價(jià)，接著北京、上海等地出臺(tái)相應(yīng)政策，給學(xué)區(qū)房降溫。8月初，住建部已約談或督導(dǎo)了近20座城市，僅8月5日一天，就有杭州、北京、成都三城相繼推出房地產(chǎn)調(diào)控新規(guī)。8月，廣州、上海等城市紛紛上調(diào)首套房貸款利率，據(jù)傳廣州首套房貸款利率上調(diào)至5.85%，上海首套房貸款利率上調(diào)到5%。

2020年以來，從“三道紅線”到“房地產(chǎn)貸款集中度管理制度”再到“兩集中”，以及各地限購、首套房貸利率上行等政策密集出臺(tái)，持續(xù)威懾那些依然對(duì)房價(jià)過快上漲抱有幻想的炒房客，同時(shí)導(dǎo)致商品房銷售與房地產(chǎn)投資增速下滑。6月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額1.79萬億元，同比增速5.9%，增速連續(xù)3個(gè)月下滑。地產(chǎn)嚴(yán)控背景下，居民加杠桿空間減弱，5月以來居民中長期貸款增速也開始下滑，7月份30個(gè)大中城市商品房銷售面積1730萬平方米，較上個(gè)月下降70萬平方米，環(huán)比顯著下滑。7月，百城住宅價(jià)格回落。除一線城市外，其余二三線城市住宅價(jià)格同比增速均回落。

對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)從銷售端到融資端的政策壓制，使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不考慮加快施工竣工，加快銷售回款，以滿足監(jiān)管要求。

應(yīng)對(duì)監(jiān)管，下半年房企將繼續(xù)加快施工竣工

在“三道紅線”對(duì)房企融資端形成壓制背景下，房企要滿足監(jiān)管要求并有序擴(kuò)張，只能更多依賴銷售回款。我們從房企房地產(chǎn)開發(fā)資金來源來看，其他資金(主要是定金及預(yù)收款以及個(gè)人按揭貸款)占比不斷提升，顯示房企對(duì)銷售回款依賴度明顯上升。

房企增加銷售回款背后，主要通過加快施工竣工，不斷降低預(yù)收款。加快銷售降低預(yù)收款的另一項(xiàng)好處是，可以降低房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率〔(總負(fù)債-預(yù)收)/(總資產(chǎn)-預(yù)收)〕，以使房企資產(chǎn)負(fù)債率滿足監(jiān)管要求。

實(shí)際上，從數(shù)據(jù)來看，房企施工竣工速度也在不斷加快。6月房地產(chǎn)施工與竣工加速。6月房地產(chǎn)施工面積33289萬平方米，竣工面積8898萬平方米，銷售面積22252萬平方米，新開工面積26939萬平方米，地產(chǎn)施工面積顯著加快。

從房地產(chǎn)開發(fā)建筑安裝工程投資來看，建筑安裝工程投資加快支撐了建筑施工。2021年6月，建筑安裝工程投資1.13萬億元，同比增長16.6%，兩年平均增速為13.6%，前值0.83萬億元，較上月顯著提速。從房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成額占比商品房銷售累計(jì)完成額所代表的廣義庫存來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速快于商品房銷售增速。

但近期房企拿地與新開工速度放緩，可能給后續(xù)房企施工投資帶來下行壓力，拖累下半年房地產(chǎn)投資。觀察數(shù)據(jù)和地產(chǎn)開發(fā)流程可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)投資增長主要由建筑工程投資與安裝工程投資決定，建筑安裝工程投資主要由施工面積決定，而房地產(chǎn)施工面積又由新開工面積決定。2021年以來，新開工面積下行，可能拖累后續(xù)房地產(chǎn)施工面積以及房地產(chǎn)開發(fā)投資，預(yù)期在2021年四季度房地產(chǎn)開發(fā)投資下行逐漸顯現(xiàn)。

2021年下半年經(jīng)濟(jì)下行壓力下，房地產(chǎn)行業(yè)是否會(huì)放松監(jiān)管，以及后地產(chǎn)時(shí)代如何發(fā)掘新的行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，這是我們需要考慮的。

地產(chǎn)竣工以及后地產(chǎn)時(shí)代機(jī)會(huì)

我們認(rèn)為，中央對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)“房住不炒”的強(qiáng)監(jiān)管態(tài)度是堅(jiān)定的，不能再繼續(xù)寄希望回到依靠房地產(chǎn)發(fā)展的老路上來。

隨著“三道紅線”到“房地產(chǎn)貸款集中度管理制度”再到“兩集中”等各項(xiàng)政策落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐漸健康平穩(wěn)發(fā)展，商品房炒作熱度會(huì)進(jìn)一步下降。為應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下滑，央行有可能下半年繼續(xù)降準(zhǔn)，甚至不排除定向降息，即便如此，在商品房強(qiáng)監(jiān)管長效機(jī)制下，預(yù)期商品房不會(huì)再被熱炒，居民在商品房上加杠桿空間應(yīng)該較為有限，對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)銷售與利潤可能持續(xù)下滑，強(qiáng)監(jiān)管導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)與利率下行壓力下，下半年房地產(chǎn)可能難有趨勢(shì)性表現(xiàn)。

盡管下半年房地產(chǎn)整體難有趨勢(shì)性表現(xiàn)，但“三道紅線”壓力下，房企將降低預(yù)收款，加快銷售回款，可能帶來竣工超預(yù)期，可以關(guān)注竣工周期投資機(jī)會(huì)。在整個(gè)竣工周期，相應(yīng)的裝修(門窗鋁型材地板防漏等)、玻璃、電梯、家電家具等行業(yè)可能受益。

中長期看，更多的居民資金將逐漸流向住房租賃、智能居住、物業(yè)管理等新型房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)。隨著國內(nèi)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，以及人口結(jié)構(gòu)變化，居民住房需求將逐漸得到滿足，房地產(chǎn)炒作熱情下降，更多資金將流向家具、汽車、衣食行等消費(fèi)。

保障性租賃住房將成為政策與市場(chǎng)關(guān)注的重點(diǎn)。7·30中央政治局會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“加快發(fā)展租賃住房，落實(shí)用地、稅收等支持政策”，發(fā)展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)。7月國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，提出“探索利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房”“允許利用企事業(yè)單位自有土地建設(shè)保障性租賃住房，變更土地用途，不補(bǔ)繳土地價(jià)款”“允許將非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，不變更土地使用性質(zhì)，不補(bǔ)繳土地價(jià)款”等，明確提出“以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金”。住建部此前表示，“十四五”期間，新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)量比例，應(yīng)力爭達(dá)到30%以上。上海市政府提出，“十四五”期間，建設(shè)40萬套(間)保障性租賃住房，占住房供應(yīng)總量40%。

政府讓利，降低土地價(jià)格變更土地用途，是租賃市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵。降低土地價(jià)格，讓市場(chǎng)有利可圖，同時(shí)兼顧好租賃住房建設(shè)地理位置，解決好“便利性、實(shí)惠性”問題，這樣中國租賃住房市場(chǎng)建設(shè)才可能形成類似新加坡模式——組屋占比高達(dá)80%，私人住宅20%，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，從而推動(dòng)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。

發(fā)展旅游養(yǎng)老兼顧的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也是房地產(chǎn)發(fā)展方向之一。以華僑城為代表的“旅游+地產(chǎn)”開發(fā)模式，形成文化旅游和房地產(chǎn)綜合業(yè)務(wù)業(yè)態(tài)布局，產(chǎn)生旅游、酒店、住宅明顯的協(xié)同效應(yīng)與集群優(yōu)勢(shì)，也將成為房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)。

房地產(chǎn)物業(yè)與房地產(chǎn)物流也將成為地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向。除了建房滿足居住需求之外，提升居民物業(yè)服務(wù)水平，在存量業(yè)務(wù)上做好精細(xì)化管理經(jīng)營，發(fā)展物業(yè)精細(xì)化服務(wù)與管理，也會(huì)成為房地產(chǎn)行業(yè)增長點(diǎn)。

總之，我們認(rèn)為在堅(jiān)定“房住不炒”大的政策框架下，下半年房地產(chǎn)監(jiān)管難有轉(zhuǎn)折性的寬松，但再繼續(xù)加碼的可能性也比較小。從下半年中短期來看，房地產(chǎn)竣工加快將帶來房地產(chǎn)竣工環(huán)節(jié)投資機(jī)會(huì)，相應(yīng)的裝修(門窗鋁型材地板防漏等)、玻璃、電梯、家電家具等行業(yè)可能受益于地產(chǎn)竣工周期。從中長期來看，房地產(chǎn)物業(yè)、旅游地產(chǎn)等圍繞房地產(chǎn)附加服務(wù)的業(yè)務(wù)將成為房地產(chǎn)行業(yè)新的增長點(diǎn)。

(李海濤系長江商學(xué)院金融學(xué)教授、中文/金融MBA項(xiàng)目副院長，林錫系長江商學(xué)院研究助理)

標(biāo)簽： 地產(chǎn)調(diào)控 三道紅線 房企債務(wù) 房地產(chǎn)企業(yè)