8月下旬的業(yè)績(jī)會(huì)上被問新天地分拆上市計(jì)劃時(shí)，瑞安房地產(chǎn)主席羅康瑞還表示“仍處于研究階段”，但距此不足一個(gè)月，瑞安新天地就披露了上市申請(qǐng)。

據(jù)該公司日前披露的招股書，瑞安新天地的物業(yè)組合大部分為瑞安房地產(chǎn)于上海、武漢、佛山及重慶的“天地”系列城市更新社區(qū)等主要商業(yè)空間，如上海新天地、佛山嶺南天地、武漢天地、南京國(guó)際金融中心等。

收入也主要來自于租金收入、物業(yè)管理費(fèi)等。截至2021年前6月，瑞安新天地實(shí)現(xiàn)收入13.77億元，毛利10.4億元，歸屬股東凈利潤(rùn)4.04億元。整體盈利能力可觀。

不過，在2019年被問及分拆上市事宜時(shí)，羅康瑞曾表示彼時(shí)“折讓太大”，因而暫無計(jì)劃。但在當(dāng)前地產(chǎn)、物業(yè)皆陷入回調(diào)的背景下，瑞安新天地登陸資本市場(chǎng)能否獲得一個(gè)讓羅康瑞滿意的估值，仍是個(gè)未知數(shù)。

倚重上海市場(chǎng)

坐擁上海黃金地段最大的商業(yè)物業(yè)組合之一的瑞安新天地，其業(yè)務(wù)版圖也以上海為主。

截至2021年6月30日，瑞安新天地物業(yè)總建筑面積為200.5萬平方米，其中52.7%位于上海。根據(jù)萊坊的獨(dú)立估值，其物業(yè)總值為人民幣531.35億元，其中71.9%位于上海。

具體來看，瑞安新天地共13項(xiàng)商業(yè)物業(yè)中有7項(xiàng)位于上海，瑞安新天地在上海的物業(yè)組合包括上海新天地、新天地時(shí)尚II、瑞安廣場(chǎng)和新天地廣場(chǎng)、虹橋天地、創(chuàng)智天地、INNO創(chuàng)智以及企業(yè)天地5號(hào)及湖濱道。

這其中，在零售物業(yè)的租金方面，上海新天地處于絕對(duì)高位，2018年以來連年上漲，截至2021年6月底，其平均實(shí)際租金達(dá)到了20.26元/平方米/日。但同期，平均實(shí)際租金處于第二、第三位的新天地時(shí)尚II、新天地廣場(chǎng)則出現(xiàn)下滑，分別從9.41元、8.49元的高位，下降至8.02元、7.32元。

“我們目前的商業(yè)物業(yè)集中于上海，因而深受上海的市場(chǎng)狀況所影響。”瑞安新天地也將這一點(diǎn)列為經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)因素，“相較若干其他擁有更多物業(yè)、地域分布較廣貨頭子范疇更多元化的公司，投資物業(yè)地域集中或會(huì)令我們承擔(dān)較高的風(fēng)險(xiǎn)水平。如若上海市況轉(zhuǎn)差，則會(huì)削弱我們上海物業(yè)的盈利能力。”

不過，目前來看，瑞安新天地并不打算改變這一布局策略，而是要“繼續(xù)聚焦上海業(yè)務(wù)”。據(jù)披露，瑞安新天地的控股股東瑞安房地產(chǎn)擁有總建面約130萬平方米的儲(chǔ)備商業(yè)物業(yè)，其中85.7%的儲(chǔ)備商業(yè)物業(yè)位于上海，包括瑞虹天地社區(qū)、鴻壽坊、太平洋新天地商業(yè)中心、蟠龍?zhí)斓氐软?xiàng)目。而這些皆被列入了瑞安新天地的“收購(gòu)藍(lán)圖”。

物業(yè)組合帶來的租金收入也是瑞安新天地的主要收入構(gòu)成。2018年-2020年間，分別實(shí)現(xiàn)15.91億元、17.24億元、16.01億元，在總收入中的占比從66.5%提升至67.9%。

整體而言，瑞安新天地的業(yè)績(jī)?cè)趫?bào)告期內(nèi)出現(xiàn)了較為明顯的波動(dòng)。2018年-2020年間，其收入分別為23.93億元、25.80億元、23.58億元;毛利分別為15.79億元、17.57億元、16.62億元。

同期，該公司歸屬股東凈利潤(rùn)分別為4.74億元、3.69億元、-3.85億元，出現(xiàn)較大波動(dòng)。這主要是由于疫情爆發(fā)，使其投資物業(yè)公平值減值11.11億元。隨著疫情的平復(fù)，這一指標(biāo)又變成為增值約2000萬元。“有關(guān)物業(yè)公平值減值或會(huì)對(duì)我們的財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)構(gòu)成重大不利影響。”瑞安新天地稱。

能否獲得高估值?

早在2012年就曾發(fā)布過分拆上市公告的瑞安房地產(chǎn)，中間曾經(jīng)高管提前退休、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型、資產(chǎn)出售等波折，始終未能如愿。

2019年初的業(yè)績(jī)會(huì)上，在被問到分拆新天地上市一事時(shí)，羅康瑞曾表示，“過去幾年我們都嘗試深入去研究上市的可能性，但是最重要的是，上市的話，資產(chǎn)的價(jià)格折讓實(shí)在太大了，所以我們目前沒有這方面的計(jì)劃。”

但隨著時(shí)間的推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)的轉(zhuǎn)變，地產(chǎn)類的相關(guān)資產(chǎn)近期在資本市場(chǎng)上表現(xiàn)更加慘淡。

截至今日收盤，內(nèi)房股又大面積飄綠，綠城中國(guó)跌近10%，碧桂園跌近9%，新城發(fā)展、旭輝控股、禹洲集團(tuán)、雅居樂跌超6%。

在2020年經(jīng)歷了一波大漲的物業(yè)股，今年以來也出現(xiàn)回調(diào)。

國(guó)金證券研報(bào)顯示，物管板塊PE平均值在1月20日到了上半年的最高點(diǎn)，達(dá)42倍。此后隨著地產(chǎn)調(diào)控政策收緊，部分民營(yíng)房企的流動(dòng)性問題爆發(fā)等問題，物業(yè)板塊估值一直處于回調(diào)的狀態(tài)，截至2021年9月9日，上市物管板塊PE均值為19倍，相較1月高點(diǎn)已經(jīng)回調(diào)51%。

近日，小摩發(fā)表研究報(bào)告稱，上半年物管股業(yè)績(jī)表現(xiàn)無大驚喜，而自7月底以來，行業(yè)股價(jià)亦在區(qū)間橫行;其對(duì)物管股短期表現(xiàn)看法審慎，相信至年底，甚至明年1月前，都是維持區(qū)間橫行的表現(xiàn)。

截至今日收盤，包括新希望服務(wù)、越秀服務(wù)、合景悠活、遠(yuǎn)洋服務(wù)、時(shí)代鄰里、榮萬家等在內(nèi)的多只股票已跌破發(fā)行價(jià)。

即便是有商業(yè)管理傍身的華潤(rùn)萬象生活，其近期股價(jià)表現(xiàn)也在持續(xù)下降，從6月底逾55港元/股的價(jià)格一路走低至37港元/股，跌幅約3成。

不過，某券商分析師向記者表示，今年下半年商管依然是個(gè)比較好的投資領(lǐng)域，萬達(dá)商管的上市也會(huì)拉動(dòng)板塊的估值，同時(shí)，商管的壁壘比較高，相較于住宅物業(yè)，比拼的是運(yùn)營(yíng)、品牌，而瑞安新天地手握天地系列標(biāo)桿項(xiàng)目，質(zhì)量較好，整體而言，瑞安新天地當(dāng)前的上市節(jié)點(diǎn)也是比較合理的。

但“2019年是物業(yè)上市黃金階段，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)估值比較高”，上述券商分析師也表示，當(dāng)下的上市環(huán)境實(shí)則不如當(dāng)時(shí)好。匯生國(guó)際融資總裁黃立沖直言，“現(xiàn)在(資產(chǎn))會(huì)折讓更多”。

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