中央重申“房住不炒”多地出臺(tái)房地產(chǎn)供給側(cè)政策

疫情下的因城施策及房企自救

● 受疫情影響，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)新一輪洗牌，那些依靠高周轉(zhuǎn)回流資金或在疫情高發(fā)地區(qū)布局較多的房企，可能有資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn);購(gòu)房者的購(gòu)房理念也將發(fā)生變化，政府治理能力較強(qiáng)、人均醫(yī)療資源較多的地區(qū)未來(lái)或受到更多青睞

● 多地持續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)供給側(cè)政策，以行業(yè)層面為主，主要是針對(duì)開(kāi)發(fā)商資金壓力的緩解，但基調(diào)仍是“房住不炒”“因城施策”

● 面對(duì)疫情沖擊，當(dāng)前的調(diào)控政策一方面仍應(yīng)堅(jiān)持“房住不炒”原則;另一方面應(yīng)從現(xiàn)實(shí)出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)給予階段性的、邊際上的政策寬松，以穩(wěn)定房企的資金流，避免對(duì)經(jīng)濟(jì)、金融系統(tǒng)產(chǎn)生較大的負(fù)面外溢效應(yīng)

售樓處封閉，中介推遲營(yíng)業(yè)，在建項(xiàng)目的工期延長(zhǎng)……對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，新冠肺炎疫情帶來(lái)的影響不僅在于春節(jié)期間所有的交易、生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)都按下了暫停鍵，還在于原本期待的“金三銀四”或成為泡影。

《法制日?qǐng)?bào)》記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前至少已有20個(gè)多省市發(fā)布了有關(guān)房地產(chǎn)方面的政策，涉及放寬房企土地出讓金、稅費(fèi)繳納時(shí)限，甚至還有放寬預(yù)售條件的。

但這并不意味著房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)向發(fā)生了改變。與此同時(shí)，財(cái)政部、統(tǒng)計(jì)局、央行等多部門(mén)也在密集發(fā)聲，重申要堅(jiān)持“房住不炒”定位，再次強(qiáng)調(diào)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。

這究竟意味著什么?業(yè)內(nèi)專(zhuān)家在接受《法制日?qǐng)?bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，不應(yīng)將上述地方政策視為放松或刺激房地產(chǎn)的信號(hào)，中央堅(jiān)持“房住不炒”的決心沒(méi)有動(dòng)搖，房?jī)r(jià)也不會(huì)大起大落。值得注意的是，這次疫情改變了不少人的購(gòu)房理念。展望未來(lái)，政府治理能力較強(qiáng)、人均醫(yī)療資源較多的地區(qū)或?qū)⑹艿礁嗲嗖A。

疫情來(lái)襲樓市停擺

房企發(fā)起線(xiàn)上自救

2月13日，恒大宣布實(shí)施全國(guó)所有樓盤(pán)網(wǎng)上購(gòu)房的營(yíng)銷(xiāo)措施，一度引起熱議。七五折的促銷(xiāo)，繳納5000元定金即可預(yù)定房源，5月10日前購(gòu)房者均享有最低價(jià)購(gòu)房權(quán)益……力度不可謂不大。

此后，房多多推出小訂寶和線(xiàn)上售樓處，成交一套額外5000元返利;貝殼找房宣布減免106個(gè)城市兩個(gè)月的業(yè)務(wù)平臺(tái)費(fèi)，推出了VR售樓部;安居客則推出了“安心在線(xiàn)購(gòu)房季”集合超過(guò)5000個(gè)樓盤(pán)的優(yōu)惠活動(dòng)，通過(guò)VR售樓處連接買(mǎi)房用戶(hù)和開(kāi)發(fā)商;富力集團(tuán)啟動(dòng)“好房子，網(wǎng)購(gòu)吧”創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)行動(dòng)，包含了“全民營(yíng)銷(xiāo)+網(wǎng)上售房+購(gòu)房大優(yōu)惠+無(wú)理由退房+差價(jià)補(bǔ)償”;世茂推出了自己線(xiàn)上賣(mài)房的“三大方案”，優(yōu)惠多多。

線(xiàn)上賣(mài)房成為房企“活下去”的自救模式，究竟效果如何?《法制日?qǐng)?bào)》記者近日以購(gòu)房者的身份聯(lián)系某房企銷(xiāo)售員后，發(fā)現(xiàn)并未出現(xiàn)所謂的“手慢無(wú)”現(xiàn)象，自促銷(xiāo)以來(lái)多日過(guò)去，還有許多房源可選，而且此后銷(xiāo)售員多次聯(lián)系《法制日?qǐng)?bào)》記者，希望幫他“沖業(yè)績(jī)”。

不過(guò)，線(xiàn)上賣(mài)房對(duì)于房企自救還是有積極意義的。以恒大為例，近日其公布的一組銷(xiāo)售數(shù)據(jù)看上去還不錯(cuò)。遠(yuǎn)東資信研究部研究員陳心潔告訴《法制日?qǐng)?bào)》記者，恒大雖然身陷“先漲價(jià)后打折”的爭(zhēng)議，“活動(dòng)或許有水分，但對(duì)購(gòu)房者還是很有吸引力的”，恒大深諳購(gòu)房者的心理，通過(guò)促銷(xiāo)大幅提高了線(xiàn)上售樓模式的蓄客能力，有利于加速回款。

有人將線(xiàn)上銷(xiāo)售稱(chēng)為房地產(chǎn)行業(yè)的“救命稻草”。連日來(lái)，在疫情的沖擊下，房地產(chǎn)行業(yè)有了一系列不同尋常的操作：不僅“線(xiàn)上賣(mài)房”，還搭配“×天無(wú)理由退房”“網(wǎng)紅引流”等手段拼命攬客。

自疫情暴發(fā)以來(lái)，樓市幾乎處于停擺狀態(tài)。春節(jié)期間全國(guó)諸多大城市出現(xiàn)了零成交和零供應(yīng)。

遠(yuǎn)東資信向《法制日?qǐng)?bào)》記者獨(dú)家披露的一份報(bào)告顯示，自1月23日起已有超百余城暫時(shí)關(guān)閉商品房線(xiàn)下售樓處，暫停房產(chǎn)交易活動(dòng)。為了扭轉(zhuǎn)局勢(shì)，房企紛紛搭建線(xiàn)上售樓處，由于無(wú)法實(shí)現(xiàn)線(xiàn)下看房、簽約，線(xiàn)上售樓處效果不佳，各地除夕至2月9日期間商品房銷(xiāo)售基本停止。

“往年春節(jié)期間是返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮期，而今年受疫情影響，房企春節(jié)返鄉(xiāng)營(yíng)銷(xiāo)停止，這部分需求基本消失。從目前情況來(lái)看，返鄉(xiāng)置業(yè)的主力城市(基本是一些三四線(xiàn)城市)受影響較大。”陳心潔說(shuō)，保守估計(jì)1月至2月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下降50%，2020年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比將至少下降4.6%。

陳心潔補(bǔ)充道，以上預(yù)測(cè)的前提是疫情在短期內(nèi)能得到有效控制，若疫情持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，對(duì)全年商品房銷(xiāo)售面積的影響將更大。往年1月至2月通常是商品房銷(xiāo)售淡季，銷(xiāo)售面積一般約占全年的8%至8.5%，疫情必然會(huì)對(duì)短期內(nèi)商品房銷(xiāo)售產(chǎn)生巨大沖擊，但長(zhǎng)期來(lái)看對(duì)全年影響有限。“不過(guò)，無(wú)論從哪個(gè)角度分析，新冠肺炎疫情對(duì)于2020年房地產(chǎn)銷(xiāo)售的負(fù)面影響都將超過(guò)SARS疫情。”

同時(shí)，報(bào)告稱(chēng)，“受疫情影響，短期內(nèi)商業(yè)物業(yè)租金收入大幅下降，而更長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響是，若疫情導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不及預(yù)期，消費(fèi)不振，商場(chǎng)商戶(hù)失去信心引發(fā)退租潮，則商業(yè)地產(chǎn)受到的沖擊將更大”。

疫情出現(xiàn)后，居民到商場(chǎng)購(gòu)物的次數(shù)大幅減少，同時(shí)除一線(xiàn)城市外春節(jié)期間大部分省市商場(chǎng)關(guān)門(mén)歇業(yè)(超市、藥店除外，整體開(kāi)業(yè)率約40%至50%)，租金成為一些中小企業(yè)的負(fù)擔(dān)，商戶(hù)退租率明顯提高。

1月底至2月初，多家商業(yè)地產(chǎn)公司宣布對(duì)旗下商鋪?zhàn)鈶?hù)實(shí)施不同規(guī)模的租金減免。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，僅萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)一家減免就超過(guò)30億元。

防資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)

降價(jià)促銷(xiāo)加速回款

在需求端受到?jīng)_擊的同時(shí)，供給端同樣存在問(wèn)題。首先，土地市場(chǎng)短期內(nèi)供求兩端均大幅下滑。為配合疫情管控要求，避免現(xiàn)場(chǎng)人群聚集，北京、重慶、武漢、上海、石家莊、福州、蘇州、天津、南通等多個(gè)城市推遲土地拍賣(mài)時(shí)間，出讓時(shí)間推遲數(shù)日不等，導(dǎo)致1月下旬起土地供應(yīng)和成交均大幅減少。

1月，中指研究院發(fā)布的300城供應(yīng)土地面積環(huán)比縮水近七成，同比縮水近四成;成交土地面積環(huán)比下滑超七成，同比下滑近五成。

“從以往的推地節(jié)奏來(lái)看，政府通常選擇在下半年尤其是年底集中供地，上半年供地往往不足全年供地計(jì)劃的一半。此次疫情的出現(xiàn)，導(dǎo)致政府第一季度甚至上半年的供地計(jì)劃大受影響，再加上疫情期間減稅、公共財(cái)政支出大幅增長(zhǎng)等情況，疫情過(guò)后或?qū)⒋嬖诩铀俟┑氐目赡堋?rdquo;報(bào)告認(rèn)為，此次疫情或?qū)⒂绊懲恋厥袌?chǎng)的節(jié)奏，“但從宏觀來(lái)看并未影響整體熱度，土地市場(chǎng)的穩(wěn)定回暖指日可待”。

此外，由于建筑施工企業(yè)復(fù)工時(shí)間受疫情影響延后，房企施工行為和全年工程進(jìn)度也將受到影響。這意味著新盤(pán)延遲推出，房地產(chǎn)投資增速穩(wěn)步下行。“第一季度新開(kāi)工面積損失巨大，土地購(gòu)置費(fèi)也受到一定程度影響，預(yù)估2020年第一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額合計(jì)將下降19.5%。若疫情能在第一季度得到控制，且忽略后續(xù)月份的影響，則預(yù)估2020年房地產(chǎn)投資增速約為4.5%左右。”陳心潔說(shuō)。

房地產(chǎn)行業(yè)也將隨之迎來(lái)新一輪洗牌。報(bào)告斷言，全國(guó)房企第一季度銷(xiāo)售數(shù)據(jù)將近乎腰斬，疫情已對(duì)房企銷(xiāo)售回款帶來(lái)巨大沖擊，那些依靠高周轉(zhuǎn)回流資金或在疫情高發(fā)地區(qū)布局較多的房企壓力會(huì)很大，有資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年房地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)生并購(gòu)221次，并購(gòu)規(guī)模高達(dá)1840.6億元，一些實(shí)力突出的百億房企在2019年內(nèi)都有多次并購(gòu)行為，行業(yè)集中度也相應(yīng)有所提升。而排名靠后的房企融資渠道明顯收窄，融資成本提高。“若疫情導(dǎo)致這些中小房企資金鏈斷裂并因此倒閉，將會(huì)進(jìn)一步提高房地產(chǎn)行業(yè)集中度。”陳心潔說(shuō)。

報(bào)告稱(chēng)，預(yù)計(jì)疫情過(guò)后大部分房企會(huì)采取降價(jià)促銷(xiāo)的方式加速回款，短期來(lái)看，這種方式確實(shí)可以獲得更多的現(xiàn)金流，但由于一些中小房企融資受限，這些現(xiàn)金流更多用于還債，而實(shí)質(zhì)性大幅降價(jià)促銷(xiāo)會(huì)強(qiáng)化房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期，不利于后續(xù)銷(xiāo)售回款。因此，對(duì)外部融資過(guò)于依賴(lài)的房企，信用風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高，一旦資金鏈斷裂，就會(huì)出現(xiàn)違約，甚至破產(chǎn)。尤其是對(duì)于大量使用債券直接融資的房企來(lái)說(shuō)，債務(wù)到期并不會(huì)因銷(xiāo)售放緩而推遲，若房企自身流動(dòng)性緊張，且短期銷(xiāo)售回款不及預(yù)期，屆時(shí)將面臨更大的償債及融資壓力。

“當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)最突出的問(wèn)題是一些房企面臨資金鏈緊繃、甚至斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。”中國(guó)社科院世經(jīng)政所研究員徐奇淵說(shuō)。

“房住不炒”基調(diào)未變

購(gòu)房理念或?qū)⒆兓?/p>

在此背景下，不僅房企發(fā)起“自救”，多地政府也紛紛出臺(tái)政策。僅在2月11日至15日這5天的時(shí)間里，就有上海、西安、無(wú)錫、天津、福州等地調(diào)整土地出讓金繳交期限，允許受疫情影響的企業(yè)申請(qǐng)延期繳納土地出讓金，不收取滯納金。

上海、浙江、無(wú)錫、天津、福州順延項(xiàng)目開(kāi)竣工期限，土地出讓合同關(guān)于開(kāi)竣工、投達(dá)產(chǎn)的履約時(shí)間要求可根據(jù)疫情自動(dòng)順延，不計(jì)入違約期并不收取違約金。

無(wú)錫和福州調(diào)整房地產(chǎn)預(yù)售條件，疫情防控期間預(yù)售部分達(dá)到總投資額25%以上，按規(guī)定予以辦理商品房預(yù)售審批手續(xù)。

浙江、西安、無(wú)錫、廣西推行網(wǎng)上審批服務(wù)，實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記“不見(jiàn)面”辦理，幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和中介企業(yè)促成交易。

“這些政策在一定程度上緩解了房企資金壓力，但鑒于疫情拐點(diǎn)目前尚未完全明確，仍存較大不確定性。”報(bào)告指出，在“因城施策”的調(diào)控思路指導(dǎo)下，各城市均有一定的自主調(diào)控空間，預(yù)計(jì)未來(lái)還會(huì)有更多城市出臺(tái)類(lèi)似支持政策，但不應(yīng)將這些政策視為放松或刺激房地產(chǎn)的信號(hào)。

尤其是從2月16日到19日，僅4天時(shí)間內(nèi)，財(cái)政部、統(tǒng)計(jì)局、央行等多部門(mén)密集發(fā)聲，重申要堅(jiān)持“房住不炒”定位，再次強(qiáng)調(diào)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。

遠(yuǎn)東資信董事長(zhǎng)、全國(guó)資產(chǎn)管理標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會(huì)委員楊秋嶺認(rèn)為，多地持續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)供給側(cè)政策，以行業(yè)層面為主，主要是針對(duì)開(kāi)發(fā)商資金壓力的緩解，但基調(diào)仍是“房住不炒”“因城施策”。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為，這表明決策層對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿(mǎn)信心，也是在房地產(chǎn)方面再次向市場(chǎng)發(fā)出明確的政策不變信號(hào)，同時(shí)也是向地方政府發(fā)出明確的政策指引。

徐奇淵稱(chēng)，面對(duì)疫情沖擊，當(dāng)前的調(diào)控政策一方面仍應(yīng)堅(jiān)持“房住不炒”的原則;另一方面應(yīng)從現(xiàn)實(shí)出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)給予階段性的、邊際上的政策寬松，以穩(wěn)定房企的資金流，避免對(duì)經(jīng)濟(jì)、金融系統(tǒng)產(chǎn)生較大的負(fù)面外溢效應(yīng)。具體而言，第一，政策應(yīng)一視同仁對(duì)待房地產(chǎn)業(yè)，為其提供信貸紓困;第二，適度放寬監(jiān)管額度限制;第三，稅費(fèi)適當(dāng)減免，繳納期限酌情調(diào)整;第四，鼓勵(lì)、引導(dǎo)地方政府“因城施策”“因企施策”，適當(dāng)增加定向支持。

總體而言，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，2020年樓市調(diào)控基調(diào)仍以穩(wěn)為主，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨穩(wěn)，房?jī)r(jià)不會(huì)大起大落。但對(duì)于購(gòu)房者而言，有一點(diǎn)預(yù)計(jì)將改變。

“這次疫情也改變了不少人的購(gòu)房理念。展望未來(lái)，政府治理能力較強(qiáng)、人均醫(yī)療資源較多的地區(qū)或?qū)⑹艿礁嗲嗖A，而且選擇樓盤(pán)時(shí)會(huì)更注重物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量。無(wú)房者重新認(rèn)識(shí)到房子的重要性，疫情結(jié)束后或?qū)⒂幸恍┬略鲑?gòu)房需求。”陳心潔說(shuō)。

標(biāo)簽： 購(gòu)房理念