廣州商服限購松綁!個人可買、不限面積，他城會跟進嗎?

3月3日，廣州商服(公寓、商鋪、寫字樓)物業(yè)限購解禁，不再限制最小分割面積，同時可以出售給個人。這是廣州在2018年底局部放開的基礎上進一步放開限購，存在近3年的商辦公寓限購政策正式取消。

在業(yè)內人士看來，廣州放開商服限購，意在提升新冠肺炎疫情影響下商業(yè)地產的活力。而作為首個商服限購解禁城市的廣州，對其他城市也有借鑒作用。此舉不僅客觀上刺激了商辦物業(yè)去庫存，對于部分企業(yè)來說，也可以加快項目的流動性，緩解資金壓力。

廣州取消商服限購 此前已有逐步放寬跡象

3月3日，廣州市在發(fā)布的《廣州市堅決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰(zhàn)努力實現全年經濟社會發(fā)展目標任務若干措施的通知》第31條中明確，商服類項目未完成規(guī)劃報建手續(xù)的不再限定最小分割單元;且商服類項目不再限定銷售對象，已確權登記的不再限定轉讓對象。此舉的目的在于優(yōu)化商服類項目建設和銷售管理。

據悉，早在2017年，廣州“3·30”政策限制了商服類房地產項目的開發(fā)、建設、銷售、使用。當時規(guī)定，未經批準不得改變?yōu)榫幼∮猛荆易钚》指顔卧坏玫陀?00平方米，銷售對象為法人單位。

因為政策過于嚴格，隨后廣州商服物業(yè)交易量大幅下挫。據易居研究院《中國百城商業(yè)地產報告》顯示，在2017年3月之前的12個月中，廣州商服類物業(yè)月均成交約為16萬平方米。而在商服類物業(yè)收緊政策出臺后的12個月中，月均成交跌至4萬平方米。

不過，在廣州“3·30”政策執(zhí)行一年多后，商服類物業(yè)銷售對象出現局部放開。2018年底，廣州市國規(guī)委在官方網站上掛出了《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設委員會關于完善商服類房地產項目銷售管理的意見》。文件規(guī)定，2017年3月30日前土地出讓成交的房地產項目，其商服類物業(yè)不再限定銷售對象，但是個人購買商服類物業(yè)取得不動產證滿2年后方可轉讓。

在上述局部松綁政策之后，市場成交量便迅速恢復。“3·30”政策之前的產品存量問題得到解決。

此后，2019年7月，廣州商服類項目再次得以盤活。在廣州下發(fā)的《廣州市商業(yè)、商務辦公等存量用房改造租賃住房工作指導意見》中提出，已建成、已辦理土地有償使用手續(xù)或已辦理初始登記的商業(yè)及商業(yè)辦公混合等類型的非住宅存量用房，可按規(guī)定改建為租賃住房。

而廣州今天出臺的政策，則是對商服類項目的進一步松綁。“這次政策是在2018年政策的基礎上，將不限售的商服類項目范圍擴大，相當于全面解禁，而且可以賣給個人，也沒有最小面積規(guī)定。”中原地產首席分析師張大偉分析稱。這也意味著廣州“3·30”政策之后的商服產品銷售不再被限制。

限購城市商辦市場蕭條、量價齊跌

據悉，早在2017年的樓市調控中，北京、上海、廣州、深圳、成都等多個城市落地了商辦類項目的調控政策。

從目前來看，全國商服(多個城市稱為“商辦”)類的限購，主要體現在限制最小分割單元、限定銷售對象、限制購買商辦申請貸款。比如，廣州此前是限定最小分割單元為300平方米、銷售對象為法人單位。

作為商辦限購政策最為嚴格的北京，至今限購政策已執(zhí)行將近3年。2017年3月26日，北京要求商辦項目不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛荆钚》指顔卧坏玫陀?00平方米;暫停為個人購買商辦類項目貸款，新建商辦項目不能銷售給個人;而且二手商辦類項目出售給個人的，需要個人名下在京無房和商辦類房產記錄，并連續(xù)五年繳社保或納稅。

自政策發(fā)布以來，與廣州一樣，北京商辦項目交易量也步入冰封。中原地產研究中心統(tǒng)計數據顯示，從2017年3月26日開始，北京針對商辦限購執(zhí)行的兩年內，網簽只有6550套，成交量暴跌94%，而在北京商辦市場成交冷清的同時，價格也下跌超過40%。

對此，張大偉稱，幾個商辦物業(yè)嚴格限購的城市，過去幾年市場非常蕭條，量價齊跌。而此前在業(yè)內人士看來，除了廣州逐漸盤活商服存量外，其他城市并未看到放松的苗頭。

業(yè)內：有助于提升疫情下商業(yè)地產活力

對于此次廣州商服物業(yè)松綁，在業(yè)內人士看來，主要是為了應對新冠肺炎疫情影響，提升商業(yè)的活力。此前因為限購，商服市場大幅降溫，而此次受新冠肺炎疫情影響，餐飲、零售等線下商業(yè)遭受打擊，導致商服類房租銳減，企業(yè)資金壓力大，商服交易尤其是大面積商辦交易愈發(fā)困難。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，廣州出臺這一政策也說明商服類項目庫存壓力增大，通過放松，客觀上刺激了商服物業(yè)去庫存，有助于相關企業(yè)的銷售，減少資金壓力。同時因為減少最小分割單元的限制，有助于商服類項目的規(guī)劃，對于后續(xù)房企降低開發(fā)和銷售成本創(chuàng)造了條件。

“廣州商服項目的松綁，肯定有利于市場活躍。”張大偉也認為，從整體看，這次政策更有利于持有此類型土地儲備的企業(yè)解套。對于部分企業(yè)來說，可以加快項目的流動性。同時，廣州此舉有利于解決商服項目存量多的問題，逐漸消化庫存。

作為第一個對商服限購放松城市的廣州，嚴躍進認為，其釋放了非常強的信號，有很強的示范效應，對其他城市都有較為積極的借鑒作用，而其他商辦限購的城市能否跟進目前還無法判斷。不過，也有業(yè)內人士樂觀地認為，后續(xù)會有城市跟進。

標簽： 廣州商服限購松綁