每到六七月份，租房市場就迎來了市場需求的小高潮。畢業(yè)季，數(shù)萬學(xué)子走向社會(huì)，面臨的第一個(gè)難題就是“該住哪里”，而租房成為大多數(shù)應(yīng)屆畢業(yè)生的首選。不過，租房市場，尤其是一二線城市的租房市場，在這個(gè)夏天迎來了一些微妙的變化。

再迎畢業(yè)季，一線城市房租漲幅不明顯

與前幾年的畢業(yè)季有所不同的是，今年夏天北京上海等一線城市的租房市場雖然仍然保持熱度，但價(jià)格并未呈現(xiàn)明顯的上漲。

一家房產(chǎn)大數(shù)據(jù)平臺(tái)監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，6月全國大中城市租金掛牌均價(jià)為44.24元/平方米/月，環(huán)比上漲0.20%，與上月相比略有上漲。從漲跌城市數(shù)量來看，全國大中租賃城市中，租金均價(jià)上漲城市11個(gè)，數(shù)量較上月有所減少，平均漲幅0.81%，漲幅略有收窄;下跌城市數(shù)量9個(gè)，平均跌幅0.66%，跌幅明顯。總體而言，6月租房市場波動(dòng)幅度趨緩，整體仍然保持上漲趨勢。

另一家房產(chǎn)公司半年報(bào)的數(shù)據(jù)也顯示，2019年上半年北京住房租賃交易量環(huán)比2018年下半年下降4.95%，同比2018年上半年下降1.88%，為10年來首降。

六七月份向來是北京上海等一線城市租房市場的旺季，以往房租都會(huì)有比較明顯的上漲，但今年夏天房租上漲的預(yù)期正在發(fā)生改變，不再那么強(qiáng)烈。這是為什么呢?諸葛找房分析稱，隨著畢業(yè)季的到來，畢業(yè)生租房需求集中釋放，由此6月租賃市場價(jià)格保持熱度，其中一線城市的價(jià)格上漲表現(xiàn)更為明顯，但是新一線城市的租房吸引力在逐步增強(qiáng)。

貝殼找房發(fā)布的《2019畢業(yè)季租賃報(bào)告》(以下簡稱《報(bào)告》)顯示，雖然從絕對(duì)數(shù)量來看，一線城市租房交易量明顯高于新一線城市，但新一線城市交易量增速明顯高于一線城市。其中，增幅最明顯的是西安和南京，而這兩個(gè)城市正好是人才引進(jìn)與落戶政策力度最大的城市。以西安為例，自戶籍新政實(shí)施以來至2018年底，西安新增落戶人口已超過105萬，迅速增加的人口，無疑會(huì)正面刺激當(dāng)?shù)氐淖赓U市場，畢業(yè)季情況同樣如此。

另外，隨著租房市場的逐步完善，市場供應(yīng)也比較充足。北京房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)近日對(duì)外發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，隨著畢業(yè)季需求的集中釋放，北京6月的住房租賃市場持續(xù)穩(wěn)定，分租房屋成交量增加，房山、昌平、大興等區(qū)域不斷升溫，中心城區(qū)房源成交量環(huán)比略有下降。各租賃企業(yè)庫存房源仍然很多，可供選擇的余地也很大，如自如庫存房源有1.3萬間，蛋殼有約5000間。

嚴(yán)禁隔斷，監(jiān)管如何引導(dǎo)租房市場？

市場平穩(wěn)過渡的同時(shí)，監(jiān)管層面也在逐漸引導(dǎo)租房市場規(guī)范化運(yùn)行。僅在7月，就有北京、深圳、廣州等城市先后發(fā)布文件或指令，加大對(duì)住房租賃市場的整治力度。

近日，北京市住建委等部門起草了《關(guān)于規(guī)范互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布本市住房租賃信息的通知(征求意見稿)》，旨在規(guī)范網(wǎng)絡(luò)房源發(fā)布，嚴(yán)查發(fā)布違規(guī)、虛假房源信息。

7月4日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范住房租賃市場穩(wěn)定住房租賃價(jià)格的意見(征求意見稿)》，提出深圳房屋租賃企業(yè)在向個(gè)人出租住房時(shí)，需在政府租房交易服務(wù)平臺(tái)上登記或備案。如租金不高于指導(dǎo)價(jià)格，可適當(dāng)降低其增值稅征收率。

7月1日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市規(guī)劃和自然資源局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范新增租賃住房有關(guān)管理工作的通知》，要求住房租賃合同期限不得超過二十年，有效打擊“明租實(shí)售”。還要求租賃住房在宣傳時(shí)，不得引導(dǎo)承租人參與任何有金融風(fēng)險(xiǎn)的行為。

對(duì)于隔斷房、租金貸等租房領(lǐng)域的爭議性問題，監(jiān)管和市場也相繼發(fā)布了相關(guān)的要求。7月7日，北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合自如、相寓、蛋殼公寓、鏈家、我愛我家等租賃服務(wù)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)企業(yè)發(fā)出倡議，提出“穩(wěn)定租金，規(guī)范‘租金貸’，不打隔斷出租，不克扣租金、押金”等10項(xiàng)倡議。

7月8日，《北京市住房租賃合同》示范文本以及配套使用的《北京市房屋出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》和《北京市房屋承租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》示范文本發(fā)布實(shí)施，將禁止隔斷房提升至法律層面，強(qiáng)調(diào)“不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租、出租房屋人均居住面積不得低于5平方米、每個(gè)房間居住的人數(shù)不得超過2人。

對(duì)于上述合同規(guī)范文本和行業(yè)倡議，有市場機(jī)構(gòu)擔(dān)心禁止隔斷、嚴(yán)管租金貸等可能會(huì)導(dǎo)致租房成本抬升。對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉曾表示，與市場預(yù)期的相反，在強(qiáng)監(jiān)管下，原本靠賺取房租差價(jià)牟利的機(jī)構(gòu)或許會(huì)轉(zhuǎn)而通過擴(kuò)展房源等其他方式賺取收益。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池認(rèn)為，嚴(yán)禁隔斷等監(jiān)管舉措并不會(huì)激化租房市場的供求矛盾。因?yàn)樵诖罅Πl(fā)展租賃市場背景下，高中低端租賃住房都有供應(yīng)，不一定非得通過打隔斷來滿足租戶的需求，打隔斷也不利于居住安全和提升居住體驗(yàn)。而且今年畢業(yè)季房租沒有明顯上漲，說明租房市場供求矛盾在不斷緩和。

趙秀池指出，租房市場目前的痛點(diǎn)是假房源、黑中介等問題，相應(yīng)的監(jiān)管重點(diǎn)應(yīng)該是對(duì)中介公司和經(jīng)紀(jì)人的監(jiān)管。從長遠(yuǎn)來看，要建立經(jīng)紀(jì)行業(yè)信用體系以及全社會(huì)統(tǒng)一的信用體系，讓守信者走遍天下，失信者寸步難行。

而在監(jiān)管層面的要求下，租賃市場的玩家也在發(fā)生細(xì)微的變化。部分涉足長租公寓領(lǐng)域的企業(yè)在嘗試新的發(fā)展方向。6月，碧桂園基于市場需求適時(shí)推出藍(lán)領(lǐng)公寓，滿足更多租戶租住需求;旭輝集團(tuán)則選擇和政府開展合作，進(jìn)軍人才公寓領(lǐng)域。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，長租公寓作為租房市場的一種新業(yè)態(tài)，其市場需求巨大，其本身存在的問題也有很多，比如拿房成本較高、裝修成本短期內(nèi)沒法消化等。而當(dāng)前一二線城市租售比過于懸殊，導(dǎo)致出租住房收益率較低，單靠出租住房收取房租很難實(shí)現(xiàn)盈利，也是長租公寓這個(gè)風(fēng)口仍然“飛不起來”的主要原因。他認(rèn)為，未來的租賃市場業(yè)態(tài)將會(huì)更加豐富，用戶將有更多選題，但前提還是要解決拿房成本、融資成本等現(xiàn)實(shí)問題。

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