9月1日，“國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”（簡(jiǎn)稱東久新經(jīng)濟(jì)REIT）正式通過(guò)，該支REIT產(chǎn)品發(fā)起人為東久工業(yè)地產(chǎn)投資有限公司（簡(jiǎn)稱“東久工業(yè)”），是首支民營(yíng)企業(yè)作為發(fā)行主體的公募REITs產(chǎn)品。同時(shí)該支REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)為單層標(biāo)準(zhǔn)型廠房，豐富了產(chǎn)權(quán)類REITs類型。因此受到了市場(chǎng)上的廣泛關(guān)注。

該支REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)均為位于長(zhǎng)三角核心區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)型廠房，具有較高的參考意義，睿和智庫(kù)針對(duì)該基金產(chǎn)品信息進(jìn)行研究，旨在梳理項(xiàng)目信息，對(duì)項(xiàng)目底層資產(chǎn)及長(zhǎng)三角區(qū)域產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資價(jià)值進(jìn)行分析。

產(chǎn)品概述

(資料圖)

東久新經(jīng)濟(jì)REIT原始權(quán)益人為東久工業(yè)地產(chǎn)投資有限公司（簡(jiǎn)稱“東久工業(yè)”），專項(xiàng)計(jì)劃名稱為“國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”，基金管理人為上海國(guó)泰君安證券管理有限公司。東久新經(jīng)濟(jì)REIT底層資產(chǎn)為位于上海市及江蘇省核心產(chǎn)業(yè)區(qū)的4處產(chǎn)業(yè)園：東久（金山）智造園、東久（昆山）智造園、東久（無(wú)錫）智造園、東久（常州）智造園。

底層資產(chǎn)

1、基本信息

東久新經(jīng)濟(jì)REIT底層資產(chǎn)為四個(gè)位于上海及江蘇省核心區(qū)域的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，開(kāi)始運(yùn)營(yíng)時(shí)間為2015-2017年之間，符合三年穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)要求。項(xiàng)目總占地面積為46.89萬(wàn)平方米，總建筑面積28.4萬(wàn)平方米，詳細(xì)資產(chǎn)主要包括45棟單層標(biāo)準(zhǔn)廠房、2棟多層廠房、4棟設(shè)備用房。

2、出租率及租戶結(jié)構(gòu)

長(zhǎng)三角區(qū)域民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，廠房產(chǎn)業(yè)園區(qū)租賃需求旺盛，截至2022年6月，東久新經(jīng)濟(jì)REIT底層資產(chǎn)四個(gè)項(xiàng)目出租率均達(dá)到100%。同時(shí)各項(xiàng)目周邊競(jìng)品項(xiàng)目單層廠房出租率也基本接近滿租狀態(tài)。

從租戶結(jié)構(gòu)來(lái)看，項(xiàng)目底層資產(chǎn)招商定位高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)廠房類基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，入駐企業(yè)基本符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向，發(fā)展?jié)摿^大，成長(zhǎng)性及對(duì)租金承受能力較強(qiáng)。

資產(chǎn)價(jià)值

在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面，產(chǎn)業(yè)資源豐富和工業(yè)用地稀缺的矛盾愈發(fā)突出，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，尤其是在長(zhǎng)三角地區(qū)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商經(jīng)過(guò)全國(guó)撒網(wǎng)式的擴(kuò)張，最終發(fā)現(xiàn)，民營(yíng)企業(yè)發(fā)達(dá)、土地價(jià)值稀缺、廠房需求旺盛的長(zhǎng)三角園區(qū)更好做，于是又不約而同的重新聚焦于此。

從上海以及長(zhǎng)三角核心城市蘇州、杭州等地工業(yè)用地拍賣(mài)情況來(lái)看，雖然地方政府層層加碼，對(duì)畝均投資強(qiáng)度、畝均稅收收入要求不斷拔高，但是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商爭(zhēng)奪依然陷入白熱化狀態(tài)，往往優(yōu)質(zhì)工業(yè)地塊的最終競(jìng)拍價(jià)溢價(jià)率驚人。在這樣的形勢(shì)下，容積率過(guò)快提升，導(dǎo)致單層標(biāo)準(zhǔn)廠房在市面上愈發(fā)稀缺。

因此，長(zhǎng)三角廠房需求的旺盛，土地價(jià)值的稀缺支撐起了東久新經(jīng)濟(jì)REIT底層資產(chǎn)的稀缺性，進(jìn)而支撐起較高的現(xiàn)金分派率預(yù)期和增值率。

1、資產(chǎn)增值率

經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs的經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值逐年遞減終至歸零，以派息收益為主，產(chǎn)權(quán)類REITs收益構(gòu)成，可分為派息收益和增值收益兩部分，分別來(lái)自資產(chǎn)的現(xiàn)金分派和價(jià)值變動(dòng)。

根據(jù)基金招募說(shuō)明書(shū)披露，基金資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為13.76億元，評(píng)估增值率達(dá)111%。根據(jù)睿和智庫(kù)整理，四個(gè)底層基礎(chǔ)資產(chǎn)項(xiàng)目拿地時(shí)間為2014年-2016年，且基本以起拍價(jià)競(jìng)得，故土地成本較低，因此資產(chǎn)評(píng)估增值率較高。

2、現(xiàn)金分派率與資本化率

從現(xiàn)金分配率來(lái)看，東久新經(jīng)濟(jì)REIT2022年年化現(xiàn)金分配率預(yù)期為5.45%，2023年預(yù)期現(xiàn)金分配率為5.53%，高于其他產(chǎn)權(quán)類REITs產(chǎn)品。

從資本化率來(lái)看，資本化率=物業(yè)運(yùn)營(yíng)凈收入（NOI）/不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格，可以真實(shí)的體現(xiàn)物業(yè)運(yùn)營(yíng)凈收益與價(jià)值之間的關(guān)系，客觀反映了投資者對(duì)于收益回報(bào)的要求。根據(jù)北大光華管理學(xué)院數(shù)據(jù)，可以看出，強(qiáng)二線城市如蘇州、南京、杭州等城市由于城市能級(jí)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，使得商務(wù)園區(qū)資本化率水平顯著高于北上廣深一線城市。

根據(jù)東久新經(jīng)濟(jì)REIT招募說(shuō)明書(shū)披露，東久新經(jīng)濟(jì)REIT2021年資本化率水平為5.60%，處于主要二線城市資本化率低位水平。

各底層資產(chǎn)投資測(cè)算分析

睿和智庫(kù)通過(guò)對(duì)東久新經(jīng)濟(jì)REIT四個(gè)底層資產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資測(cè)算，得出位于金山、昆山、無(wú)錫、常州的四個(gè)智造園總投資為23999.42、22244.05、28195.87、10410.39萬(wàn)元，與招募說(shuō)明書(shū)披露的25931、18861、26003、8240萬(wàn)元差距不大。

收入方面，目前金山、昆山、無(wú)錫、常州的四個(gè)智造園租金水平分別為29.75、29.5、28.15、20.8元/月/平方米，與周邊競(jìng)品租金水平基本持平，且能夠保持每年3-5%左右的增速。四個(gè)園區(qū)年化租金收益可達(dá)3055.92、2785.98、2824.008、869.8656萬(wàn)元。因此，睿和智庫(kù)測(cè)算四個(gè)底層資產(chǎn)項(xiàng)目三個(gè)投資回報(bào)率可達(dá)10%以上，其余一個(gè)為8.36%。

結(jié) 語(yǔ)

通過(guò)睿和智庫(kù)最后粗略的經(jīng)濟(jì)測(cè)算，不難看出，為何近年長(zhǎng)三角核心區(qū)域產(chǎn)業(yè)用地以及上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)大宗交易市場(chǎng)陷入白熱化競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。在旺盛的租賃需求下，長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)園區(qū)能夠長(zhǎng)期保持資產(chǎn)價(jià)值堅(jiān)挺，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商帶來(lái)較高的投資回報(bào)，所以即便在政府不斷提高畝均投資、畝均稅收、產(chǎn)業(yè)要求的趨勢(shì)下，市場(chǎng)仍是“一地難求”。

標(biāo)簽： 資本化率 資產(chǎn)價(jià)值 基礎(chǔ)設(shè)施