拉動北京商辦需求的有三駕馬車：互聯(lián)網(wǎng)、金融、專業(yè)服務(wù)，現(xiàn)在，互聯(lián)網(wǎng)這駕馬車有所失速，但可與之匹敵的駿馬尚未出現(xiàn)。

“當(dāng)頭部企業(yè)開始進(jìn)行調(diào)整，而后續(xù)的企業(yè)生力軍還不足以支撐經(jīng)濟(jì)和行業(yè)發(fā)展的時候，就會形成行業(yè)發(fā)展的空檔期，這個時期也是辦公樓市場發(fā)展環(huán)境的復(fù)雜性、嚴(yán)峻性和不確定性逐漸上升的時期。”

(資料圖片)

在此背景下，北京商辦市場的2022年自然不輕松。

高力國際今天發(fā)布的市場分析顯示，中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇向上的趨勢基本確立，隨著央行積極表態(tài)支持宏觀杠桿率上升，寬信用將持續(xù)助力經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。在這樣的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，北京辦公樓市場也如期出現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢，但市場需求動力仍待提升。

數(shù)據(jù)顯示，2022年第三季度，北京甲級寫字樓市場凈吸納量恢復(fù)至-6400平方米，需求強(qiáng)度相較二季度出現(xiàn)了明顯改善。

甲級寫字樓全市場空置率維持在16.4%的水平，凈有效租金穩(wěn)定在336.8元/月/平方米，在核心子市場中，除了東城商務(wù)區(qū)和麗澤商務(wù)區(qū)出現(xiàn)比較積極的去化，其他子市場空置率均呈現(xiàn)不同程度的上升。

乙級寫字樓市場表現(xiàn)與二季度基本持平，凈吸納量為-6.1萬平米，空置率為14.3%，凈有效租金為227.9元/月/平方米。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場方面，受到企業(yè)退租影響，凈吸納量為-4.9萬平方米，空置率為15.5%, 凈有效租金為128.3元/月/平方米。

大宗交易方面，第三季度北京共錄得7宗交易，成交面積合計約21萬平方米，成交金額近人民幣41億元。其中，由內(nèi)資買家完成的交易在總成交金額占比中超過80%；康橋資本完成了對大興生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園項目80%股權(quán)的收購，是唯一的外資買家。

從整體水平看，放眼全國，北京商辦市場的出租率和租金水平仍然一馬當(dāng)先，領(lǐng)銜各大城市，是一個優(yōu)質(zhì)和健康的市場。

不過，無論是寫字樓還是產(chǎn)業(yè)園，目前都受到了互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)進(jìn)行面積整合的影響，其中望京、中關(guān)村、上地構(gòu)成的“北部市場”首當(dāng)其沖，這也是傳統(tǒng)的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。

據(jù)不完全統(tǒng)計，在今年前三季度，僅這三個區(qū)域新增的可租賃辦公空間就至少超過35萬平方米，其中望京寫字樓市場新增17萬平方米，上地區(qū)域超過13萬平方米，中關(guān)村寫字樓市場新增超過6萬平米。

高力國際預(yù)計，未來的一年間，北部的甲級寫字樓市場有近40萬平米的新項目入市，上地和北清路的產(chǎn)業(yè)園市場將迎來供應(yīng)高峰，總體量或?qū)⒊^100萬平方米。據(jù)此預(yù)測，互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)的面積整合預(yù)計將會持續(xù)影響2023年的望京、中關(guān)村和上地市場。

比較亮眼的是，在核心子市場方面，東城商務(wù)區(qū)受益于大宗租賃成交、麗澤商務(wù)區(qū)占據(jù)高性價比優(yōu)勢，取得了積極的去化，預(yù)計4季度空置率還將有所降低。

北京商辦市場在2021年經(jīng)歷了“高光”時刻，今年的變化所為何來？

新冠疫情可能只是替罪羊和背鍋俠，產(chǎn)業(yè)變動所帶來的需求改變才是更深層次的原因。

高力國際指出，多種因素的共同作用下，新周期下的辦公樓市場已經(jīng)出現(xiàn)了新的產(chǎn)業(yè)變化，互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，主力租戶行業(yè)的需求調(diào)整將大幅增加未來市場的不確定性。

就互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)而言，整體政策環(huán)境已經(jīng)進(jìn)入常態(tài)化監(jiān)管階段，自身行業(yè)的流量紅利消失，頭部平臺已經(jīng)將注重新增用戶轉(zhuǎn)變?yōu)橹匾暣媪坑脩舻牧舸妫蛻袅舸媛屎涂蛦蝺r的增長已經(jīng)成為更重要的經(jīng)營指標(biāo)。

隨著自身經(jīng)營壓力增加，收入增速放緩，就算沒有行業(yè)監(jiān)管政策的出臺，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也已經(jīng)走到了要直面轉(zhuǎn)型的重要時刻。

高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海指出，北京商業(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入3-5年的去化周期，需求側(cè)強(qiáng)度將決定未來市場走勢。

嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，短期內(nèi)，“降本增效”是需求側(cè)的主旋律，因此高力國際維持“中性偏空”的市場判斷，但對中長期的市場發(fā)展保持審慎樂觀，依然維持以新經(jīng)濟(jì)需求為主的去化周期的中長期市場判斷。

標(biāo)簽： 萬平方米 麗澤商務(wù)區(qū) 行業(yè)發(fā)展