盡管互聯(lián)網(wǎng)科技和金融企業(yè)依舊是北京寫字樓市場的主要需求來源，但頭部企業(yè)整合面積、退租換租帶來的影響仍在持續(xù)。

高力國際最新報告顯示，2022年三季度北京甲級寫字樓市場凈吸納量為-6400平方米。相較上季度有所回暖，仍是自2020年后再次出現(xiàn)連續(xù)兩個季度負(fù)凈吸納量。

值得注意的是，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)集中的上地產(chǎn)業(yè)園區(qū)、望京-酒仙橋?qū)懽謽亲邮袌鰞粑{量均為負(fù)值，且為子市場最低。往年租賃需求較為強(qiáng)勁的上地凈吸納量達(dá)到了罕見的-6.7萬平方米。而凈吸納量最高的子市場為麗澤商務(wù)區(qū)，為23萬平方米。

(相關(guān)資料圖)

租金及空置率方面也有著類似的數(shù)據(jù)表現(xiàn)。高力國際數(shù)據(jù)顯示，全市凈有效租金穩(wěn)定在336.8元每月每平米，環(huán)比下降0.5%。除麗澤子市場外，其他子市場租金均出現(xiàn)小幅下滑，其中望京-酒仙橋子市場租金下降比例較大，環(huán)比下降 2.8%，同比下降5.2% 。全市場空置率維持在16.4%的水平，同比微降0.3個百分點(diǎn)。

「東城商務(wù)區(qū)受益于大宗租賃成交，麗澤商務(wù)區(qū)則有著高性價比，出現(xiàn)了比較積極的去化。其他子市場空置率均有不同程度上升。」高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海稱，受近期互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)辦公整合，退租面積增多，在寫字樓及產(chǎn)業(yè)園區(qū)都有所體現(xiàn)。

寫字樓租賃業(yè)內(nèi)人士透露，望京區(qū)域美團(tuán)整棟退租較多，大部分是因整合面積遷到鼎城時代。如近期美團(tuán)提前解約櫻輝大廈、退出融新科技中心，釋放面積達(dá)30891平方米。「整棟提前解約的情況對出租方招商影響比較大，除非其他大客戶接手整棟租賃，若是以整層或半層進(jìn)行租賃，空置周期會長一些，最少得半年消化。」

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年前三季度，望京、中關(guān)村寫字樓市場以及上地的產(chǎn)業(yè)園市場三個區(qū)域新增的可租賃辦公空間至少超過35萬平方米。其中望京新增17萬平方米，上地區(qū)域超過13萬平方米，中關(guān)村新增超過6萬平米。

不僅如此，未來一年，北部甲級寫字樓市場將有近40萬平米的新項(xiàng)目入市，上地和北清路的產(chǎn)業(yè)園市場將迎來供應(yīng)高峰，總體量或?qū)⒊^100萬平方米，供需壓力或?qū)⒊掷m(xù)。

「互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，主力租戶行業(yè)的需求調(diào)整將大幅增加未來市場的不確定性。」嚴(yán)區(qū)海稱頭部企業(yè)進(jìn)行調(diào)整，后續(xù)生力軍還不足以支撐經(jīng)濟(jì)和行業(yè)發(fā)展的時候，就會形成行業(yè)發(fā)展的空檔期。預(yù)計(jì)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)帶來的影響預(yù)計(jì)將會持續(xù)到2023年。

大宗交易方面，高力國際數(shù)據(jù)顯示，第三季度北京共錄得7宗交易，成交面積合計(jì)約21萬平方米，成交金額近人民幣41億元。

寫字樓仍是北京投資市場中最受青睞的物業(yè)類型。三季度北京寫字樓的交易金額占比約83%，商務(wù)園區(qū)辦公的成交合計(jì)錄得兩宗，占比約32%。內(nèi)資作為主力買家，三季度其收購金額大幅超越外資份額，占比超過了80%。

本季度錄得成交額最高的交易來自招商局航華科貿(mào)中心。招商局商業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金以13.4億元的價格，收購了該項(xiàng)目46.41%股權(quán)。唯一的外資買家成交是來自康橋資本，完成了對大興生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目80%股權(quán)的收購，交易總價約6.8億元。

高力國際華北區(qū)資本市場及投資服務(wù)副董事閆寒稱北京大宗交易市場仍有熱度，尤其在北京整體市場供應(yīng)稀缺的情形下，國企、金融機(jī)構(gòu)及新經(jīng)濟(jì)類企業(yè)的自用需求依然強(qiáng)勁。

標(biāo)簽： 萬平方米 行業(yè)發(fā)展 市場租金