“小”園區(qū)通常是指用地面積小于300畝的園區(qū)，主要表現(xiàn)形式有小微園區(qū)、特色園區(qū)、園中園等等。小園區(qū)具有建設(shè)和招商周期短、產(chǎn)業(yè)鏈聚集、資源集約、服務(wù)聚焦等特點。

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基于盤活存量土地資源、提高城市土地節(jié)約集約利用、改造提升鄉(xiāng)村工業(yè)園、利用社會資本多樣化開發(fā)建設(shè)和招商運營、提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)專業(yè)個性和差異化、實現(xiàn)區(qū)域高效滾動開發(fā)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)聚集等諸多動因，多地政府紛紛出臺政策并落實推進(jìn)小微園區(qū)、專業(yè)園區(qū)、特色園區(qū)、園中園等小園區(qū)建設(shè)。浙江、江蘇以及河南鄭州、山東青島、湖南長沙等省份和城市，都針對小園區(qū)的建設(shè)出臺了不同的實施方案。

盡管相關(guān)各方都希望小園區(qū)“小而美”，但是當(dāng)前在小園區(qū)的建設(shè)、運營中，仍然較普遍的存在“定位不精、產(chǎn)品不專、招商不力、服務(wù)不深”等問題，那么，小園區(qū)的出路在哪里呢？和君產(chǎn)業(yè)園區(qū)事業(yè)部認(rèn)為，打造產(chǎn)業(yè)特征明顯、特色鮮明的專業(yè)化園區(qū)是小園區(qū)“出圈”的上佳之選，本文則通過對小園區(qū)的現(xiàn)狀問題剖析，提出解決問題的建議。

一、小園區(qū)建設(shè)運營中的主要問題

1.定位不精

由于空間規(guī)模的限制，小園區(qū)對產(chǎn)業(yè)鏈、產(chǎn)業(yè)生態(tài)、產(chǎn)業(yè)功能的承載能力有限，這就要求小園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位要精細(xì)化。然而很多小園區(qū)的開發(fā)、運營方為了博取相關(guān)方的好感和認(rèn)可，在產(chǎn)業(yè)定位中“求廣、求大、求全”，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了園區(qū)的承載能力，也對園區(qū)的建設(shè)、招商、運營產(chǎn)生了負(fù)面的影響。

“求廣”主要是由于開發(fā)運營方在地產(chǎn)思維的指導(dǎo)下，片面追求快速去化，而將產(chǎn)業(yè)定位得過于寬泛。比如定位于關(guān)聯(lián)度不大的多個產(chǎn)業(yè)；又比如定位于一、二級大產(chǎn)業(yè)，涵蓋范圍過廣。

“求大”主要是追求引入龍頭企業(yè)的總部基地、大型項目，單一項目占比較大，為園區(qū)經(jīng)營帶來了一定的風(fēng)險。

“求全”是追求全產(chǎn)業(yè)鏈、全產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建，缺乏園區(qū)產(chǎn)業(yè)微生態(tài)的聚焦。

2.產(chǎn)品不專

同樣基于地產(chǎn)思維，很多小園區(qū)的建筑形態(tài)和功能業(yè)態(tài)追求通用性，以便于吸引更多企業(yè)、實現(xiàn)快速租售，而缺乏所定位產(chǎn)業(yè)的個性化、差異化功能業(yè)態(tài)，影響了園區(qū)特定產(chǎn)業(yè)功能的實現(xiàn)。

3.招商不力

全國幾萬家小園區(qū)中，社會資本開發(fā)運營的較多，這些社會資本很多只運營了一個或少量幾個園區(qū)，產(chǎn)業(yè)招商意識缺乏，產(chǎn)業(yè)招商能力較弱，在實際招商中追求快速去化而疏忽產(chǎn)業(yè)定位，再加上定位不精細(xì)，實際招入的企業(yè)產(chǎn)業(yè)混亂，導(dǎo)致無法構(gòu)建園區(qū)的產(chǎn)業(yè)微生態(tài)、有效實施產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)。

4.服務(wù)不深

在園區(qū)供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)、小園區(qū)同質(zhì)化競爭嚴(yán)重的當(dāng)前，只有基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)、一般性通用公共服務(wù)，已經(jīng)難以在競爭中取得優(yōu)勢。深入產(chǎn)業(yè)價值鏈的服務(wù)和產(chǎn)業(yè)投資，已成為園區(qū)競爭的有力武器和園區(qū)收益的重要增長點。多數(shù)小園區(qū)由于業(yè)務(wù)慣性、能力構(gòu)建時間和成本等原因，產(chǎn)業(yè)服務(wù)缺乏或者較膚淺。

二、小園區(qū)的破局之道

1.精細(xì)化定位

小園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位的關(guān)鍵是要找準(zhǔn)在當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)生態(tài)中的角色，在當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)生態(tài)協(xié)同發(fā)展中謀求共同發(fā)展的位置。首先，要充分了解當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的規(guī)劃，以當(dāng)?shù)刂еa(chǎn)業(yè)、重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)為產(chǎn)業(yè)定位的備選范圍，這些產(chǎn)業(yè)應(yīng)盡量細(xì)分到三、四級產(chǎn)業(yè)。然后，分析這些細(xì)分產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景，篩選出具備進(jìn)一步發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)。接下來，挖掘這些產(chǎn)業(yè)在當(dāng)?shù)氐慕ㄦ湣⒀a鏈、強鏈、延鏈需求和趨勢，結(jié)合園區(qū)運營方的資源能力優(yōu)勢，確定園區(qū)的細(xì)分產(chǎn)業(yè)定位和在該細(xì)分產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)和產(chǎn)業(yè)生態(tài)角色定位。

2.“專業(yè)化”產(chǎn)品

根據(jù)所定位的產(chǎn)業(yè)細(xì)分領(lǐng)域、產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)和產(chǎn)業(yè)生態(tài)角色的需求，小園區(qū)應(yīng)為目標(biāo)客戶量身定制研發(fā)、生產(chǎn)、倉儲、辦公、產(chǎn)業(yè)公共設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、配套商住等功能載體，兼顧通用性和產(chǎn)業(yè)個性化，在硬件設(shè)施上形成差異化優(yōu)勢。在這方面，某服務(wù)電商產(chǎn)業(yè)園提供了可供借鑒的經(jīng)驗：園區(qū)建設(shè)之初，電商營銷傳播在處在平面時代，園區(qū)即建設(shè)了專業(yè)的“賣家秀”拍攝基地，成為區(qū)域“賣家秀”拍攝聚集地，極大地提升園區(qū)商戶的滿意度和在區(qū)域服務(wù)電商中的知名度和口碑、促進(jìn)了園區(qū)招商和租金溢價；在直播時代，園區(qū)又與時俱進(jìn)，建設(shè)了多個電商直播間；拍攝基地和電商直播間依靠園區(qū)內(nèi)和周邊區(qū)域的商家，實現(xiàn)了穩(wěn)定可觀的收益，專業(yè)化產(chǎn)品與產(chǎn)業(yè)企業(yè)形成了互相促進(jìn)的關(guān)系。

3.多元化招商

由于小園區(qū)的招商能力較弱，一些地方政府和開發(fā)區(qū)管理機構(gòu)會組織區(qū)域統(tǒng)一招商。對于沒有實行統(tǒng)一招商的區(qū)域，在協(xié)調(diào)好招商方向的基礎(chǔ)上，小園區(qū)可以聯(lián)合起來推動政府統(tǒng)一、聯(lián)合招商，形成協(xié)同合力。

小園區(qū)還應(yīng)充分利用各種產(chǎn)業(yè)招商資源進(jìn)行多元化產(chǎn)業(yè)招商，比如行業(yè)協(xié)會細(xì)分領(lǐng)域分會、產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟、面向園區(qū)所定位產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)招商機構(gòu)、產(chǎn)業(yè)活動等等。與產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)合作，承接其產(chǎn)業(yè)生態(tài)伙伴入駐，也是一種不錯的方式。

4.產(chǎn)業(yè)化服務(wù)

小園區(qū)的產(chǎn)業(yè)服務(wù)需要更多的借助外部力量。首先是要緊密聯(lián)系政府的產(chǎn)業(yè)公共服務(wù)，提出政策和扶持建議，輔助政府進(jìn)行政策宣講和落地、重點企業(yè)考察、舉辦政企交流溝通會等等；分別引入和管理各產(chǎn)業(yè)服務(wù)領(lǐng)域?qū)I(yè)的第三方合作機構(gòu)，為園區(qū)企業(yè)提供服務(wù)。

在借助外部力量的同時，園區(qū)可以根據(jù)自身能力狀況，自營某些服務(wù)。如某園區(qū)在多年政策研究、建議、為園區(qū)自己申報政府政策的能力基礎(chǔ)上，延伸政策申報服務(wù)到入駐企業(yè)，一方面提升了園區(qū)企業(yè)的粘性和滿意度，一方面也獲取了一定的服務(wù)收益。

園區(qū)也可以將運營服務(wù)整體包給專業(yè)的園區(qū)整體運營服務(wù)機構(gòu)，但需要綜合考慮整體運營機構(gòu)實際能力、外包成本和園區(qū)綜合收益。

三、典型案例

某軟件新城位于西部某中心城市，規(guī)劃總用地面積約14平方公里，總規(guī)劃建筑面積2400多萬平方米，致力于打造我國中西部規(guī)模最大的軟件與信息技術(shù)服務(wù)基地和數(shù)字產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，招引了包括園區(qū)運營商A在內(nèi)的若干園區(qū)開發(fā)、運營商，與新城管委會下屬的運營單位一起，分別運營多個定位大方向為軟件產(chǎn)業(yè)的園區(qū)，形成了“一區(qū)多園”的格局。

園區(qū)運營商A運營的園區(qū)B，總用地面積42.6畝，總建筑面積13.4萬平方米，面積較小且處于新城較邊緣的地帶，是一個典型的“小園區(qū)”，面臨招商運營壓力。為破除困局，園區(qū)運營商A對周邊園區(qū)進(jìn)行了走訪調(diào)研，摸清了周邊軟件產(chǎn)業(yè)的生態(tài)。某國際園區(qū)運營商所運營的園區(qū)C距離園區(qū)B很近，是定位于軟件核心廠商總部基地的軟件產(chǎn)業(yè)綜合體，有大量的面向軟件核心企業(yè)的獨棟總部基地，入駐率高；另有一棟面向中小企業(yè)的樓宇，供不應(yīng)求。

園區(qū)運營商A根據(jù)產(chǎn)業(yè)生態(tài)現(xiàn)狀，將園區(qū)B定位于軟件外包中小企業(yè)。園區(qū)B與園區(qū)C達(dá)成一致，園區(qū)C的空間不能滿足的軟件外包中小企業(yè)引流到園區(qū)B；同時，園區(qū)B拜訪了包括園區(qū)C在內(nèi)的周邊區(qū)域的軟件核心企業(yè)，與其中幾家達(dá)成一致，由這些軟件核心企業(yè)向其服務(wù)商推薦園區(qū)B，前提是園區(qū)B為這些服務(wù)商提供更好的價格和園區(qū)服務(wù)。

園區(qū)B建立了針對軟件外包行業(yè)的產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)體系，還向新城管委會爭取了“一事一議”政策惠及入駐企業(yè)，并通過改造建設(shè)運營了軟件孵化器，這些服務(wù)都提高了入駐企業(yè)的粘性和滿意度，提升了園區(qū)B在當(dāng)?shù)剀浖袠I(yè)的口碑。園區(qū)首年去化率即達(dá)78%，滿意度達(dá)4.8分（5分制）。

四、結(jié)語

當(dāng)下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的地產(chǎn)思維已經(jīng)難以為繼，尤其是小園區(qū)的規(guī)模和實力不足，如果仍然走“快周轉(zhuǎn)、大而全”的地產(chǎn)開發(fā)老路，必然是前景堪憂。小園區(qū)應(yīng)抓住近年來專業(yè)園區(qū)崛起的大趨勢，發(fā)揮“小船”優(yōu)勢，精準(zhǔn)定位和招商，提升產(chǎn)品和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)屬性，規(guī)劃、建設(shè)、招商、運營一體化推進(jìn)，以精細(xì)化、差異化、產(chǎn)業(yè)化優(yōu)勢突破產(chǎn)業(yè)園區(qū)同質(zhì)化、地產(chǎn)化所帶來的的發(fā)展困境，最終將園區(qū)承載的產(chǎn)業(yè)切實、高效地運營起來并從中獲益，才可能成為富有產(chǎn)業(yè)活力和園區(qū)生命力的“小而美”專業(yè)化園區(qū)，成為細(xì)分產(chǎn)業(yè)和園區(qū)發(fā)展資源的聚集地，成為地方產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要推手。

標(biāo)簽： 總部基地 軟件產(chǎn)業(yè)