自2013年以來，以深圳為代表的新型產業(yè)用地（M0）在全國展開了廣泛探索。由于其既具備工業(yè)用地較低的成本優(yōu)勢，又兼具研發(fā)生產銷售復合型功能的特點，一經推出便受到投資商的熱捧。

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政府推出新型產業(yè)用地，其訴求是通過讓渡一部分土地收益，以價格優(yōu)勢吸引有實力的科技型企業(yè)落戶，換來產值、稅收、就業(yè)等長期效益。但這樣的「好意」卻讓很多企業(yè)鉆了空子，「以產業(yè)之名拿地，行地產開發(fā)之實」的亂象屢禁不止。地方政府既損失了土地收益，又沒招到優(yōu)質企業(yè)，自然一肚子火。

于是，各地紛紛出臺關于新型產業(yè)用地管理的新意見，通過高標準考核、限制轉讓和分割銷售等措施，將新型產業(yè)用地放在了一個極高的標準上，限制了一般企業(yè)拿地的可能。

但話說回來，政府對產業(yè)的強烈期待一直都在。

近日，廣州南沙出臺的《廣州南沙新區(qū)（自貿片區(qū)）支持新興產業(yè)園發(fā)展的用地管理意見》（征求意見稿）（以下簡稱《征求意見稿》）進入了大眾視野，該意見創(chuàng)新性提出了創(chuàng)新型產業(yè)用地（M9）概念，在原有新型產業(yè)用地基礎上，對產業(yè)準入、配套比例、產權分割、銷售轉讓、履約監(jiān)管等方面進行了升級。

眾所周知，珠三角一直是土地改革的先鋒地區(qū)，全國大半的土地創(chuàng)新政策都出自于此，一舉一動具有極強的風向標意義。這次廣州南沙提出的M9，更是被業(yè)內看作「新型產業(yè)用地2.0版」。

具體來說，M9和M0有何區(qū)別？南沙的創(chuàng)新舉措，能否撬動已經關閉的新型產業(yè)用地大門？對企業(yè)來說，又有哪些投資機會？

今天，我們就來與大家解讀。

新型產業(yè)園用地（M9）的前世今生

事實上，M9這次并非首次亮相。

早在2017年，參照廣州市新型產業(yè)用地政策，南沙發(fā)改局發(fā)布實施了《廣州南沙新區(qū)（自貿片區(qū)）支持新興產業(yè)園發(fā)展的用地管理意見》，提出新興產業(yè)園區(qū)內土地可按不同功能混合利用，同一地塊或同一建筑物可兼容多種功能。

彼時，由于缺乏上位政策，廣州的新型產業(yè)用地管理相對混亂。直到2019年4月，廣州印發(fā)實施《廣州市提高工業(yè)用地利用效率實施辦法》，通過約束機制，從根本上杜絕了企業(yè)投機的可能。

但另一方面，配套轉讓限制、產業(yè)監(jiān)管要求、最小分割比例等條件大幅提升了企業(yè)的準入門檻，令一眾產業(yè)地產和中小微企業(yè)對新型產業(yè)用地望而卻步，在《辦法》實施后一段時間內，新型產業(yè)用地需求遇冷。

在這樣的背景下，廣州的黃埔和南沙兩區(qū)分別推出了區(qū)一級的創(chuàng)新政策，其中，黃埔區(qū)提出的是「新型產業(yè)用地（M1、B29）」，而南沙區(qū)提出了「新興產業(yè)園用地（M9）」，并在此基礎上出臺了《廣州南沙新區(qū)（自貿片區(qū)）支持新興產業(yè)園發(fā)展的用地管理意見土地供后評價實施細則》），對新興產業(yè)園用地管理進行了進一步完善。

事實上，最初的新興產業(yè)園用地并不叫M9，而是延續(xù)了新型產業(yè)用地（M0）的叫法。

直到2021年11月，廣州市規(guī)資局發(fā)布土地招拍掛成交公示，上市公司奧飛數(shù)據(jù)（300738）旗下子公司競得南沙區(qū)慶盛樞紐片區(qū)2021NGY-25地塊的土地使用權，地塊規(guī)劃用途為新興產業(yè)園用地（M9），新興產業(yè)園用地M9才第一次公開出現(xiàn)在大家面前。根據(jù)規(guī)劃，該地塊將打造成總部社區(qū)，以自用為主，同時引入上下游公司打造成為生態(tài)總部。

另一個具有代表性的（M9）項目是越秀·iPARK穗港產學研基地。公告顯示，2022年2月21日，越秀地產成功摘得南沙慶盛板塊2022NGY-1新興產業(yè)園用地，項目占地面積4.1萬㎡、建筑面積13.8萬㎡（其中產業(yè)用途建筑計容建筑面積占比≥98%，商業(yè)用途建筑計容建筑面積占比≤2%）。

新興產業(yè)園用地（M9）建設內容包括產業(yè)研發(fā)樓、研發(fā)生產基地、加速器、孵化器、共享空間等，并引入符合廣州市及南沙區(qū)產業(yè)準入標準的企業(yè)。點我了解，智慧園區(qū)租售一體化解決方案

從招標文件上看，該地塊競標要求非常高，條件包括「土地競得人或其母公司/實際控制人須為跨國企業(yè)集團及中國香港上市企業(yè)」、「旗下控有不少于五家上市公司」等，可以說這塊地是為越秀「量身定制」。

不過話說回來，「穗港協(xié)同」（越秀地產+香港科技大學），「龍頭國企」、「世界級高校」這些名頭，也讓這個項目充滿了想象空間。

另據(jù)土地出讓合同顯示，項目需經南沙經開區(qū)管委會供地后評價達到要求，方可銷售產業(yè)、辦公和配套住宅，園區(qū)內商業(yè)性公共服務設施、園區(qū)配套服務設施等不得分割登記及轉讓。

值得一提的是，2017年出臺的《廣州南沙新區(qū)（自貿片區(qū)）支持新興產業(yè)園發(fā)展的用地管理意見》為期5年，今年剛好到期，《征求意見稿》的出臺，正可視為上述政策的延續(xù)。

新型產業(yè)園用地（M9）與新型產業(yè)用地（M0）對比

我們對比了《廣州市新型產業(yè)用地（M0）準入退出實施指引》、《廣州市提高工業(yè)用地利用效率實施辦法》、《征求意見稿》等公開政策中對M9以及M0用地關于產業(yè)準入、產權分割、銷售轉讓等方面的規(guī)定，梳理了兩者的主要區(qū)別，具體如下：

1、M9設置產業(yè)準入

在產業(yè)準入上，M9提出以智能網聯(lián)新能源汽車、新一代信息技術與人工智能、生物醫(yī)藥與健康產業(yè)、航空航天、新能源與節(jié)能環(huán)保等戰(zhàn)略性新興產業(yè)發(fā)展為主，這也符合我們的預測——未來「大雜燴」式的園區(qū)一定會被限制，取而代之的是以未來產業(yè)為主題的專業(yè)化園區(qū)。

而廣州M0對產業(yè)的要求貌似比較寬泛（制造業(yè)企業(yè)、信息服務業(yè)企業(yè)、科技服務業(yè)企業(yè)、生產性服務業(yè)企業(yè)、村集體改制企業(yè)或產業(yè)園區(qū)平臺企業(yè)）。

但我們深知，往往那些看起來容易實現(xiàn)的才是最難的。M0的要求看起來簡單，實則是在給地方政府自由裁量權，在「工業(yè)立市」的大背景下，各地對未來高端制造業(yè)都有強烈的渴望，廣州、乃至整個珠三角嚴控M0（包括增量和普通存量工業(yè)用地轉為M0）是大趨勢，反倒是《征求意見稿》的出臺，能夠讓新興產業(yè)拿地能夠「有法可依」。

2、M9配套最高做到40%

配套比例是投資商最關心的指標之一。

相比于M0用地30%的配套紅線（M0內配套行政辦公及生活服務設施的計容建筑面積不大于總計容建筑面積的30%），M9要顯得寬容許多。

根據(jù)《征求意見稿》，M9內產業(yè)、功能計容建筑面積不得低于園區(qū)計容總建筑面積的60%，配套服務（商務辦公、商業(yè)、住宅）功能計容建筑面積不得高于40%，其中商業(yè)計容建筑面積、住宅計容建筑面積均不得高于20%，住宅計容建筑面積中須有不低于8%的比例用于生活配套設施。

對比一下，M9與M0在功能上幾乎相同，即在產業(yè)用地基礎上配套商務、商業(yè)、員工宿舍等。而在配套比例上，M9無疑更加靈活，最多可以拿出40%做配套。

最直觀的影響就是滿足了新興產業(yè)的需求，在單個宗地項目中融入商辦和住宅，讓高層次人才能做到工作和生活無縫連接，一個園區(qū)就是一個產業(yè)社區(qū)。同時，把地塊硬件條件提高，也有利于政府招商引資、吸引實力企業(yè)。

3、M9可以招投標拿地

根據(jù)《征求意見稿》，M9一般采用公開掛牌出讓方式供地，也可采用公開招標出讓方式供地。招標內容由商務標、技術標和地價標組成。

其中，商務標權重不低于30%，不高于45%，主要包括投資主體實力、歷史業(yè)績、招商計劃、園區(qū)業(yè)態(tài)、產業(yè)分析、投資計劃、園區(qū)管理、經營服務等方面內容。技術標權重一般不低于45%，主要包括各用途控制比例、基礎設施建設、園區(qū)修建性詳細規(guī)劃等項目總體架構及技術解決方案方面內容。

可以先公開對技術、商務部分招標，中標人再通過拍賣方式競拍土地。而M0以定向出讓為主，前期談定企業(yè)、再通過設置一系列嚴格的排他條款，確保買受人順利摘牌。

兩者對比下，招投標的形式能夠讓更多有實力的產業(yè)地產商和企業(yè)參與進來。另外，由于商務標占30%-45%、技術標占45%以上，足見企業(yè)質量是最重要因素，地價的權重微乎其微。

4、M9企業(yè)聯(lián)合競買、國企代建

M9和M0均可以通過協(xié)議出讓方式供應。除了存量用地自主改造或合作改造的，以及先租后讓出讓方式供應（M9和M0均可），M9還額外加了一條——新型產業(yè)園區(qū)可通過「帶設計方案」公開出讓方式整體供應，允許多家中小企業(yè)通過簽訂聯(lián)合競買協(xié)議組成聯(lián)合體競拍土地，統(tǒng)一委托國資企業(yè)建設科創(chuàng)樓宇，推行聯(lián)建競拍創(chuàng)新型產業(yè)用地開發(fā)建設科創(chuàng)樓宇；而M0的供應對象原則上為單一主體。

聯(lián)合拿地是這兩年的熱門話題，組織企業(yè)通過簽訂聯(lián)合競買協(xié)議組成「聯(lián)合體」，由國企統(tǒng)一代建、「聯(lián)合體」共有的模式，既克服了傳統(tǒng)「招拍掛」中中小微企業(yè)資金不足、空間浪費的問題，也有利于地方政府招引潛力企業(yè)——你沒錢不要緊，只要企業(yè)好，有成長空間就好。

而「聯(lián)合體」成員持有的研發(fā)用房可按聯(lián)合競買協(xié)議分配比例辦理分證，配套商業(yè)為各企業(yè)按協(xié)議約定比例持有。不過，聯(lián)建項目涉及企業(yè)多、利益糾紛復雜、建設過程存在諸多不確定性，需要政府多從中溝通協(xié)調。

5、土地出讓金兩者接近

根據(jù)《征求意見稿》，M9產業(yè)及配套商務辦公及商業(yè)部分需按「同地段商務辦公地價30%」計價（配套員工宿舍部分地價根據(jù)市場價評估）；存量用地自主改造的，按「0.7系數(shù)補繳土地出讓金」。

而M0出讓底價為「同地段商務辦公地價20%」；自主改造的，按「同地段商務樓面地價20%」補繳土地出讓金。

值得注意的是，M9對于地下空間免收土地出讓金，一定程度上彌補了地上建筑面積計價高于M0的劣勢，總體算下來，兩者價格比較接近。點我了解，幫你提升企業(yè)入駐率、加速資金回流

6、M9用地80%可售

根據(jù)規(guī)定，M9和M0均可按幢、層、間等固定界限為基本單元分割登記、轉讓，最小分割面積不小于500㎡，受讓對象須達到產業(yè)準入標準。

不同的是，M9分割登記、轉讓的比例最多可以達到相應用途總計容建筑面積的80%（地下空間建筑面積不可分割登記及轉讓）；而M0可分割登記、轉讓的建筑面積在扣除配套行政辦公及生活服務設施計容建筑面積后最多只有50%。

不過，雖然政府給園區(qū)M9分割銷售開了個口子，但要想實現(xiàn)這一目標并不容易，得先達到政府要求。產業(yè)地產長效運營模式仍將是政府、政策、市場追捧的主流。

7、履約條件基本一致

按照監(jiān)管協(xié)議的約定，M0/M9均要在開竣工階段、約定達產時間1年內、達產評估考核后每隔3至5年、出讓年期屆滿前1年等階段對投入產出監(jiān)管協(xié)議約定事項的履行情況進行評估考核。

通過上述對比，廣州的M0和M9用地各有千秋，但有3點是明確的：

1、從某種程度上說，M9可以看作是M0的替代品，新型產業(yè)用地在配套比例、規(guī)劃條件、物業(yè)形態(tài)等條件上有所放寬，一方面為未來產業(yè)提供更靈活的載體；與此同時，也對新產業(yè)提出了更高的要求。

2、廣州雖沒有像東莞一樣，對民營企業(yè)限制極嚴，但珠三角的土地價值擺在那，一般企業(yè)想直接拿地仍然十分困難，產業(yè)不僅要符合上位產業(yè)規(guī)劃，同時在投資強度、土地產出率、達產稅收等指標也要滿足更高要求，這對產業(yè)地產商來說是個不小的挑戰(zhàn)，只有回歸促進產業(yè)發(fā)展本心的產業(yè)地產商才能適應未來的政策環(huán)境。

3、不具備獨立拿地條件的中小科技企業(yè)需積極尋求產業(yè)資源合作，抱團拿地，以達到項目供后評價要求。

標簽： 征求意見稿 建筑面積 土地出讓金