4月18日，記者從仲量聯(lián)行中國(guó)辦公樓市場(chǎng)高峰論壇獲悉，2023年中國(guó)辦公樓市場(chǎng)將持續(xù)復(fù)蘇，供應(yīng)、需求雙雙提升，下半年市場(chǎng)活躍度的攀升態(tài)勢(shì)將更為顯著。

在仲量聯(lián)行追蹤的23個(gè)亞太區(qū)主要城市中，上海、北京、廣州和香港在2023年3月返回辦公室工作的比率已經(jīng)超過(guò)90%，領(lǐng)先于其他亞太城市，顯示出中國(guó)市場(chǎng)對(duì)辦公樓這一實(shí)體空間的剛性需求。

上海：分化格局下部分樓宇租金企穩(wěn)

【資料圖】

隨著市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)回歸常態(tài)，2023年開(kāi)局以來(lái)，上海辦公樓市場(chǎng)信心重筑；甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)在第一季度迎來(lái)了看房量與問(wèn)詢(xún)量的顯著攀升，大部分租戶(hù)仍延續(xù)了相對(duì)謹(jǐn)慎的租賃策略，成交相對(duì)緩慢。分化市場(chǎng)下，部分超甲級(jí)辦公樓租金已出現(xiàn)小幅上升，“多中心”格局將繼續(xù)演進(jìn)。

仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，在良性復(fù)蘇趨勢(shì)下，2023年上海辦公樓市場(chǎng)凈吸納量約為85-95萬(wàn)平方米。市場(chǎng)需求端復(fù)蘇的同時(shí)，供應(yīng)端壓力仍不可忽視。仲量聯(lián)行追蹤的30余個(gè)子市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，2023年將迎來(lái)135-145萬(wàn)平方米新增供應(yīng)入市，成為上海辦公樓市場(chǎng)歷史上第二個(gè)供應(yīng)高位。

從行業(yè)需求來(lái)源來(lái)看，眾多行業(yè)展現(xiàn)結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)下新能源汽車(chē)全產(chǎn)業(yè)鏈的縱深發(fā)展，以及以生命科學(xué)領(lǐng)銜的創(chuàng)新型企業(yè)，這些新興產(chǎn)業(yè)描繪全新的需求脈絡(luò)，成為市場(chǎng)的“拓新”之力。與此同時(shí)，“固本”領(lǐng)域里，金融、專(zhuān)業(yè)服務(wù)、TMT和零售，這些傳統(tǒng)甲級(jí)辦公樓租戶(hù)持續(xù)構(gòu)成上海辦公樓市場(chǎng)的主要租賃需求來(lái)源。

北京：租金有望復(fù)蘇回升

2023年北京辦公樓市場(chǎng)活躍度與低迷的2022年下半年租賃市場(chǎng)相比，出現(xiàn)顯著回升，全市辦公樓市場(chǎng)問(wèn)詢(xún)量幾近翻倍。然而，市場(chǎng)活躍度主要停留在問(wèn)詢(xún)、帶看階段，距離實(shí)際落地尚需時(shí)日。一季度凈吸納量不到2萬(wàn)平方米，略高于去年疫情影響下的水平，低于正常年份的平均值。仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)當(dāng)前的市場(chǎng)詢(xún)問(wèn)量會(huì)在未來(lái)兩三個(gè)季度有效轉(zhuǎn)化為需求落地，推動(dòng)下半年的凈吸納量增長(zhǎng)。

從企業(yè)規(guī)模來(lái)看，擁有實(shí)際需求的中小型企業(yè)內(nèi)部信息溝通傳達(dá)較為高效，往往能迅速地作出租賃決策。而大型企業(yè)的辦公面積租賃涉及到集團(tuán)整體布局規(guī)劃，流程更為繁雜，所需的決策時(shí)間更長(zhǎng)。因此，在當(dāng)下小面積需求逐步恢復(fù)的局勢(shì)中，源自大型企業(yè)的整層以上面積需求仍為稀缺品，之后幾個(gè)季度預(yù)計(jì)業(yè)主將更加密切關(guān)注此類(lèi)企業(yè)的租賃決策動(dòng)向。

盡管需求有所回暖，但現(xiàn)階段租戶(hù)、業(yè)主雙方的租金期望差異過(guò)大，業(yè)主激進(jìn)的租賃策略持續(xù)，因此租金依舊處于下行周期。一旦樓內(nèi)入駐率提至預(yù)期水平，業(yè)主會(huì)迅速作出租金上調(diào)決策，引領(lǐng)辦公樓市場(chǎng)復(fù)蘇的第二階段——租金回升，預(yù)計(jì)在今年下半年逐步體現(xiàn)。

深圳：下半年需求有望加速釋放

今年一季度經(jīng)濟(jì)需求端的逐漸修復(fù)在一定程度上提振了深圳辦公樓市場(chǎng)信心，甲級(jí)辦公樓問(wèn)詢(xún)和實(shí)地考察數(shù)量有增，港資金融企業(yè)表現(xiàn)活躍。由于整體增量需求占比小，凈吸納量與去年同期持平，約為11萬(wàn)平方米。

深圳辦公樓市場(chǎng)目前處供應(yīng)上升周期，部分業(yè)主仍有去化壓力。但企業(yè)問(wèn)詢(xún)和實(shí)地考察數(shù)量的增多使業(yè)主信心有所回升，一季度租金跌幅收窄至環(huán)比下跌0.9%，跌幅與2022年四季度相比大幅減少。

仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)今年下半年，隨著各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)刺激和行業(yè)發(fā)展政策效果初顯、經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)步向好、企業(yè)未來(lái)預(yù)期逐步修復(fù)，租賃和擴(kuò)張的需求有望真正加速釋放。金融企業(yè)和專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)或?qū)⒊蔀樾碌脑鲩L(zhǎng)動(dòng)能，成為前海子市場(chǎng)、深圳甲級(jí)辦公樓租賃市場(chǎng)的中堅(jiān)力量。

“中國(guó)辦公樓資產(chǎn)作為最成熟的投資標(biāo)的，其價(jià)值依舊不可替代。”仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部總監(jiān)姚耀表示，從全國(guó)總的需求角度來(lái)看，即使是辦公樓市場(chǎng)最為成熟的北京和上海，也仍有大量的辦公樓市場(chǎng)潛在需求尚未被激發(fā)。從第三產(chǎn)業(yè)人均甲級(jí)辦公樓面積這一數(shù)值就可以看出，北京和上海還遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于紐約等世界上的主要成熟市場(chǎng)的水平，中國(guó)的辦公樓市場(chǎng)仍然具備極強(qiáng)的需求潛力。

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