首批公募REITs獲批已經(jīng)整整兩周年。兩年以來，公募REITs上市速度不斷加快，規(guī)模近千億元。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至5月15日，共有27只產(chǎn)品上市交易，首發(fā)合計規(guī)模達到了908.92億元，平均每只募資額為33.66億元。另外還有兩單項目待發(fā)行，市場規(guī)模將超過千億元。

【資料圖】

已經(jīng)上市的公募REITs產(chǎn)品運營情況良好。近日發(fā)布的2023年一季報顯示，除了3月新上市的兩只產(chǎn)品外，25只存量REITs產(chǎn)品一季度累計實現(xiàn)營收20.54億元，凈利潤超過4.83億元，部分項目的凈利潤增長顯著。

公募REITs市場多層次發(fā)展穩(wěn)步推進，兩單消費基礎設施REITs正式公開招標。在此前召開的北京市2023年基礎設施REITs產(chǎn)業(yè)發(fā)展大會上，證監(jiān)會債券部主任周小舟曾表示，落實進一步推進基礎設施REITs常態(tài)化發(fā)行的“十二條措施”要求，推動消費基礎設施REITs項目盡快落地，將REITs試點范圍拓展至水利、新基建等基礎設施領域。業(yè)內(nèi)人士表示，這標志著政策從供給端發(fā)力，將消費基礎設施正式納入REITs發(fā)行范圍。

公募REITs規(guī)模將突破千億元

2021年5月17日，首批9單基礎設施公募REITs項目經(jīng)證監(jiān)會準予注冊，正式獲批。兩年來，在監(jiān)管政策的支持和市場機構的努力下，基礎設施REITs不僅發(fā)行數(shù)量迅速增加，底層資產(chǎn)類型也從首發(fā)時的產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、高速公路等行業(yè)，拓展至保障房、能源發(fā)電、消費類基礎設施行業(yè)，資產(chǎn)業(yè)態(tài)不斷多元化。

“公募REITs市場的參與主體也不斷豐富。”博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理劉玄表示，除央企、國企之外，也有民營企業(yè)作為原始權益人成功推出REITs項目。此外，不同資金主體參與REITs市場的熱情也在不斷上漲，無論是一級市場的發(fā)行，還是二級市場的交易，公募REITs受到各類資金青睞。

今年以來，公募REITs發(fā)行步伐加快。今年4月25日，中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園REIT、中金山高高速REIT兩只基礎設施REITs已獲證監(jiān)會注冊批復，步入發(fā)行期，預計募集資金將超過40億元。

中金基金表示，中金湖北科投光谷REIT將通過引領區(qū)域存量資產(chǎn)與新增投資良性循環(huán)，推動產(chǎn)業(yè)轉型升級，對于盤活區(qū)域基礎設施存量、帶動新增投資、更好引領中部地區(qū)和長江中游城市群高質量發(fā)展、促進中部地區(qū)崛起戰(zhàn)略和長江經(jīng)濟帶重點區(qū)域協(xié)同發(fā)展具有積極意義。公司將聚焦打造業(yè)內(nèi)領先的基礎設施投資與運營團隊，積極參與公募REITs創(chuàng)新實踐，探索不同類型優(yōu)質基礎設施資產(chǎn)的擴容、擴募，保護投資者合法權益。

另外，首批4只擴募REITs也已獲批，預計募集金額超過50億元，帶動新增投資超380億元。市場人士預期，伴隨著REITs新發(fā)、擴募陸續(xù)落地，基礎設施REITs市場發(fā)行總規(guī)模有望突破千億元。

一季度業(yè)績板塊表現(xiàn)分化

近日，公募REITs一季報已經(jīng)披露完畢。總體來看，今年一季度，公募REITs業(yè)績喜憂參半，板塊表現(xiàn)分化。其中，高速公路修復強勁，倉儲物流和保障房保持平穩(wěn)運行，生態(tài)環(huán)保表現(xiàn)分化，部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)績?nèi)允苤朴诔鲎饴实某掷m(xù)下行。

高速公路方面，相較于去年四季度，國內(nèi)經(jīng)濟活動持續(xù)修復和貨車通行費優(yōu)惠政策影響結束，底層資產(chǎn)的車流量和通行費均顯著回升。在此背景下，存量7只高速公路REITs中，除中金安徽交控外，其余產(chǎn)品的底層資產(chǎn)通行費收入均實現(xiàn)同比正增長，顯示出良好的修復態(tài)勢。中金安徽交控REIT表示：“‘寧蕪高速改擴建工程’進入密集施工階段對道路限行限速額度，導致項目公司的貨車交通量及通行費收入受到一定短期影響。”

倉儲物流項目2023年一季度經(jīng)營穩(wěn)健。數(shù)據(jù)顯示，該板塊一季度基金層面收入平均環(huán)比上升1.7%；倉儲項目平均出租率為97.2%，與三季度基本持平。保租房項目經(jīng)營整體平穩(wěn)，該板塊一季度基金層面收入環(huán)比基本持平，季末出租率略有提升。華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT及華夏基金華潤有巢REIT今年一季度末出租率環(huán)比均上升，租戶結構保持穩(wěn)定，整體經(jīng)營平穩(wěn)。

受多重因素影響，產(chǎn)業(yè)園項目經(jīng)營分化，部分項目持續(xù)承壓。2023年一季度伴隨疫情防控政策優(yōu)化調整，租戶問詢量及帶看量均有所回升，但由于商業(yè)活動尚未完全恢復，疊加春節(jié)假期等因素，市場新增需求仍相對不足，核心產(chǎn)業(yè)園市場表現(xiàn)恢復較為緩慢，產(chǎn)業(yè)園項目基金層面收入環(huán)比平均下滑5.4%，同比平均下滑14.7%。

具體來看，2023年一季度，由于底層資產(chǎn)出現(xiàn)重要現(xiàn)金流提供方租戶到期不續(xù)約、提前退租等情況，博時蛇口產(chǎn)園REIT、華安張江光大REIT、建信中關村REIT披露的出租率顯著下滑，引發(fā)當期業(yè)績同比下行。不過，國君東久REIT、國君臨港REIT、華夏合肥高新產(chǎn)園REIT和華夏和達高科REIT的出租率均保持相對平穩(wěn)。另外，從環(huán)比維度來看，大部分REITs的營業(yè)收入呈現(xiàn)較去年四季度相比有所修復，主要原因或是租金減免影響的消退。往后看，短期招租或仍有一定壓力，預計產(chǎn)業(yè)園區(qū)的出租率修復周期相較于其他類型資產(chǎn)或更長。

多只消費基礎設施REITs招標

近期，兩單以消費類為底層資產(chǎn)的公募REITs產(chǎn)品發(fā)布招標公告，意味著我國消費基礎設施REITs試點有望更進一步。

5月4日，北京恒盛華星投資管理有限公司發(fā)布奧特萊斯公募REITs項目財務顧問招標公告，擬發(fā)行基礎設施公募REITs；5月6日，山東省商業(yè)集團有限公司擬以持有的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)作為標的，發(fā)行消費基礎設施公募REITs。

業(yè)內(nèi)人士表示，兩單潛在的消費基礎設施公募REITs進入公開招標環(huán)節(jié)，標志著我國消費基礎設施REITs試點更進一步，這既有助于引入社會資本參與線下消費場景投資，通過打造消費者喜愛的線下消費空間以增加居民消費，又能夠推動新類型REITs的發(fā)行上市，豐富投資者可投標的。

今年3月，證監(jiān)會發(fā)布的《關于進一步推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關工作的通知》提出，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎設施發(fā)行基礎設施REITs。優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎設施REITs。

市場人士認為，這標志著政策從供給端發(fā)力，將消費基礎設施正式納入REITs發(fā)行范圍。此外，分類調整收益率和規(guī)模要求，加快項目審核流程，將有效盤活存量資產(chǎn)，為投資者提供資產(chǎn)配置的新選擇，有助于支持擴大內(nèi)需，服務穩(wěn)增長。

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