近兩三年，產(chǎn)業(yè)園區(qū)賽道愈發(fā)擁擠，房企、實體企業(yè)、產(chǎn)學(xué)研機(jī)構(gòu)等主體的接連涌入，讓產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域呈現(xiàn)出從未有過的熱度。

(相關(guān)資料圖)

而且伴隨著越來越多企業(yè)參與到探索和實踐當(dāng)中，如今產(chǎn)業(yè)園行業(yè)無論是在發(fā)展觀念上還是運營模式上，整體已經(jīng)比過去進(jìn)步、成熟了許多。

然而，近期不少園區(qū)甚至是開發(fā)區(qū)的朋友都表示，業(yè)務(wù)似乎碰到了瓶頸。在并不算好的國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展載體的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，日子開始不好過。

對于民企來說，做園區(qū)的利潤空間進(jìn)一步被壓縮；對于國央企和地方開發(fā)區(qū)來說，當(dāng)下各地的產(chǎn)業(yè)招商，已經(jīng)陷入了內(nèi)卷甚至惡性競爭。

在前兩年的這一波熱度帶起后，產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域似乎又來到了一個新的轉(zhuǎn)折點，園區(qū)企業(yè)需要面對各種新的困局。

業(yè)務(wù)利潤不斷壓縮

園區(qū)企業(yè)陷入兩難

相比傳統(tǒng)房地產(chǎn)來說，做園區(qū)絕對是個賺慢錢的事。不過當(dāng)前還留在園區(qū)行業(yè)的公司，對這件事基本都有覺悟，賺慢錢不等于沒得賺。

但是隨著行業(yè)內(nèi)部的競爭越來越激烈，再疊加整體經(jīng)濟(jì)形勢的影響，現(xiàn)在做園區(qū)想要賺到錢確實更難了。

首先隨著拿地的企業(yè)越來越多，各地產(chǎn)業(yè)用地的拿地條件也開始抬高，比如現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了“競生態(tài)投入”的拿地條件。想拿地的企業(yè)，除了要作出常見的稅收產(chǎn)值承諾以外，還要在生態(tài)投入資金上競爭。

這是在土地出讓競價觸發(fā)上限后，加的又一道門檻。競得土地的企業(yè)，除了要開發(fā)園區(qū)、運營產(chǎn)業(yè)之外，還要投入大筆資金，來建設(shè)項目周邊的生態(tài)環(huán)境，包括河道整治、綠化種植等。

要求園區(qū)企業(yè)在發(fā)展產(chǎn)業(yè)、拉動經(jīng)濟(jì)的同時，注重生態(tài)環(huán)境的構(gòu)建與維護(hù)，這本身出發(fā)點是好的，對社會有益。但是對于當(dāng)前的園區(qū)企業(yè)來說，越來越多的附加競爭條件，使得拿地難度不斷上升、拿地成本不斷上漲。

賽道逐漸擁擠帶來的必然結(jié)果，就是更加激烈的競爭。所以未來，與這種“競生態(tài)投入”類似的拿地規(guī)則只會越來越多。以后想要在園區(qū)行業(yè)繼續(xù)擴(kuò)張，成本和難度定然與三四年前不同。

另一方面，一般園區(qū)以后在價格上也會越來越?jīng)]有優(yōu)勢。因為目前許多城市都開始供應(yīng)租金低廉的“產(chǎn)業(yè)保障房”。

比如粵港澳大灣區(qū)的多個城市，都出臺了相關(guān)文件，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)保障房的建設(shè)。這類產(chǎn)業(yè)保障房遵循高品質(zhì)、低成本、只租不售等原則，租金較一般的市場化園區(qū)要優(yōu)惠一些，基本屬于是政策性的公共產(chǎn)品了。

這乍一看是好事，但由地方牽頭供應(yīng)的產(chǎn)業(yè)保障房一旦入市，將會對市場化園區(qū)造成巨大的沖擊。既然有物美價廉的產(chǎn)業(yè)保障房在市面上供應(yīng)，市場化園區(qū)如何去爭取企業(yè)入駐呢？

不降價吧招不到商，降價吧算不過賬，這么一擠壓，園區(qū)生意就很不好做了，越來越多的園區(qū)企業(yè)已經(jīng)陷入兩難。

當(dāng)初傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)市場遇瓶頸，大量房企蜂擁而至，都是覺得產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)有利潤空間，雖然賺得慢點，但肯定有賺頭。但從當(dāng)前的狀況看，園區(qū)賽道恐怕早晚會迎來一波退潮。

產(chǎn)業(yè)載體發(fā)展重規(guī)模輕質(zhì)量

同質(zhì)化競爭問題日益凸顯

這幾年來，各地都強(qiáng)調(diào)發(fā)展產(chǎn)業(yè)、搞升級轉(zhuǎn)型。一線城市的產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)量不斷增加，而在我國西部一些地區(qū)，各類開發(fā)區(qū)更是成片成片地建，動輒幾十平方公里。

像這樣大干快上的建設(shè)產(chǎn)業(yè)載體，規(guī)模是迅速做上來了，但載體內(nèi)實際的產(chǎn)業(yè)發(fā)展質(zhì)量如何，卻要打個問號。

這些加速建成的開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園，是否都遵循了先調(diào)研、后規(guī)劃的原則？是否在建設(shè)前都已經(jīng)搞清楚了，產(chǎn)品要做給誰？

能做到這一點的并不多，而且在市場需求的對接與消化這方面，通常是社會資本、民營園區(qū)做得更好。而大多數(shù)開發(fā)區(qū)供應(yīng)的，主要還是標(biāo)準(zhǔn)化的工業(yè)生產(chǎn)空間，這樣一來就必然需要面對一個矛盾。即如果面向特定產(chǎn)業(yè)招商，必然會遇到產(chǎn)品硬件與企業(yè)需求無法完全匹配的問題；而如果面向沒有特殊空間需求的產(chǎn)業(yè)來招商，又會直面全國各地大批同質(zhì)化競品的競爭問題。

近年很火的“工業(yè)上樓”類產(chǎn)品，將來也很可能呈現(xiàn)出這樣的同質(zhì)化趨勢。

自去年年底深圳提出要五年供應(yīng)一億平米“工業(yè)上樓”產(chǎn)品的計劃之后，全國多地爭相效仿，包括蘇州、杭州、寧波、青島等城市，都在跟進(jìn)。

但問題還是那個問題，如果各地只是一味沖建設(shè)規(guī)模，而不是將產(chǎn)業(yè)調(diào)研、企業(yè)需求前置考慮，不去做有針對性的產(chǎn)品的話，那等到各地巨量工業(yè)上樓產(chǎn)品入市后，還是會回到同質(zhì)化競爭的局面上來。

更何況工業(yè)上樓產(chǎn)品相比一般廠房，還涉及到更復(fù)雜的企業(yè)需求匹配問題，并非所有企業(yè)都適合或有意愿上樓。如果不提前把調(diào)研工作做扎實，未來招商任務(wù)會非常艱巨。

除了產(chǎn)品以外，各地產(chǎn)業(yè)園在定位上也呈現(xiàn)出同質(zhì)化傾向。過去各地做產(chǎn)業(yè)，主要還是根據(jù)本土的產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，順著現(xiàn)有優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)鏈來摸排潛在企業(yè)客戶，有針對性地開展招商工作。點我了解，園區(qū)多渠道拓客

但這幾年園區(qū)行業(yè)顯得有些激進(jìn)，小明與各地園區(qū)企業(yè)交流時，發(fā)現(xiàn)大家都想追風(fēng)口產(chǎn)業(yè)，都想招熱點產(chǎn)業(yè)，什么生物醫(yī)藥、新能源統(tǒng)統(tǒng)都要。

然而熱點產(chǎn)業(yè)的規(guī)模終究是有限的，市面上的優(yōu)質(zhì)企業(yè)就那么些，各地都去搶的話就成了零和博弈，對區(qū)域產(chǎn)業(yè)生態(tài)的構(gòu)建完全無益。

而且面對高新科技產(chǎn)業(yè)，二三線的競爭力當(dāng)然不如一線城市那么強(qiáng)，硬要去拼最終只會浪費城市資源和發(fā)展的時間，這個小明在《園區(qū)一味清退傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，風(fēng)險巨大！》一文中已經(jīng)探討過。

對于產(chǎn)業(yè)載體總規(guī)模快速擴(kuò)張下的同質(zhì)化競爭困局，有城市已經(jīng)開始意識到并給出了新的導(dǎo)向。

比如上海市在5月25日發(fā)布了加大力度支持民間投資發(fā)展若干政策措施，其中第六條提到：

“支持民間資本組建基金，參與存量產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級，涉及規(guī)劃調(diào)整給予支持。鼓勵存量產(chǎn)業(yè)用地提容增效，按照規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，民間投資存量工業(yè)和倉儲用地經(jīng)批準(zhǔn)提高容積率和增加地下空間的，不再增收土地價款。”

這條措施表明上海松開了產(chǎn)業(yè)用地規(guī)劃調(diào)整的口子，自部分城市放開“商改保”、“商改住”之后，“產(chǎn)改商”、“產(chǎn)改住”也都有可能落地。

這種措施一定程度上，能夠扭轉(zhuǎn)前幾年產(chǎn)業(yè)用地加速放量帶來的同質(zhì)化競爭和空置問題將更多的空間釋放給商業(yè)與居住類功能，構(gòu)建更完整、合理的產(chǎn)城生態(tài)。

在當(dāng)前各地開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，在產(chǎn)品與定位都趨向于同質(zhì)化的現(xiàn)狀下，競爭僵局是每個城市與園區(qū)企業(yè)都免不了要面對的。

只有回歸初心、回歸本土，踏實研究企業(yè)訴求、能做出差異化產(chǎn)品的園區(qū)，才有望走出困局。

各地招商越來越內(nèi)卷

企業(yè)租約穩(wěn)定性也受到挑戰(zhàn)

近期不少園區(qū)人都抱怨過，說今年做招商比之前更難了。小明覺得現(xiàn)在各地招商難的現(xiàn)狀，其實是個必然會出現(xiàn)的問題。

前面已經(jīng)提到過，其實許多開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定位合規(guī)化，都是高度趨同的。在手中產(chǎn)品沒有差異化優(yōu)勢、外部競品供應(yīng)量又巨大的時候，招商瓶頸是肯定會出現(xiàn)的。

此外，復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢對產(chǎn)業(yè)招商的影響也很大。當(dāng)前別說國內(nèi)，全球經(jīng)濟(jì)都處在承壓狀態(tài)，企業(yè)經(jīng)營效益不好、不穩(wěn)定，優(yōu)先考慮的是生存問題，而不是搬遷與否的問題。

而且在這種形勢下，許多園區(qū)的存量租約穩(wěn)定性，也在遭遇巨大的挑戰(zhàn)，因為企業(yè)退租、業(yè)務(wù)線關(guān)停、生產(chǎn)線關(guān)閉等事件時有發(fā)生。

前幾天一華北園區(qū)同行苦笑著告訴小明，今年別說招商kpi，手里已經(jīng)進(jìn)駐的企業(yè)別退租太多就不錯了。

上個月OPPO放棄芯片自研計劃的新聞，傳遍了園區(qū)界。其旗下的負(fù)責(zé)自研芯片的子公司哲庫科技，上個月終止?fàn)I運，直接影響到了華安張江光大園REIT的表現(xiàn)。

因為哲庫科技是華安張江光大園REIT旗下資產(chǎn)張潤大廈的主要租戶之一，租賃面積占整棟大廈可租面積的45.97%。哲庫科技一撤場，直接扯開了一道巨大的租約缺口。

所幸張江的資源也不是吃素的，在此事件后迅速盤客，上個月底就公告稱張潤大廈已收到不少客戶的書面租賃意向書，占哲庫科技退租面積的78.22%，把大客戶退租的影響迅速降到了最低。

然而畢竟這是張江，換作任何一家非頭部的園區(qū)企業(yè)，萬一也遭遇到了類似的大客戶退租事件，想要迅速填補缺口，恐怕不是那么簡單的事情。

所以這次事件也給整個園區(qū)行業(yè)敲了警鐘，在復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢下，不能輕視存量客戶的維護(hù)和觀察，必須做好租約風(fēng)險預(yù)警工作。

不過近期招商內(nèi)卷最直觀的體現(xiàn)，還屬各地愈演愈烈的“互害式”招商。

發(fā)展經(jīng)濟(jì)、發(fā)展產(chǎn)業(yè)是各地政府的重要考核指標(biāo)。為了招商，許多城市都會推出一些優(yōu)惠政策，來吸引企業(yè)，這本是很常見的做法。

然而隨著招商考核壓力越來越大，部分地區(qū)的做法變得激進(jìn)起來。為了能搶先招到優(yōu)質(zhì)企業(yè)，城市之間開始在優(yōu)惠政策上競爭，使出渾身解數(shù)，比誰的補貼多、誰減的租金多、誰送的廠房面積大……

越來越多的城市拋出超常規(guī)的招引政策，這會對地方財政造成很大的負(fù)擔(dān)，而且也促使一些企業(yè)產(chǎn)生套利心態(tài)。他們會選擇先進(jìn)駐一個城市，拿到了一批補貼后，再遷到下一個城市，拿下一套補貼。

這些企業(yè)就這樣抱著僥幸的心理，不去好好做經(jīng)營生產(chǎn)，而是輾轉(zhuǎn)于不同的城市之間，薅羊毛拿錢拿到手軟，卻沒有為當(dāng)?shù)貛硎裁唇?jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)。

地方政府白白付出了心血、資源和金錢，卻沒能留住企業(yè)，這樣的招商引資內(nèi)卷實在得不償失。

當(dāng)前似乎許多地區(qū)都過度依賴增量招商，又偏偏遇到經(jīng)濟(jì)承壓時期，經(jīng)濟(jì)增量本就不足，所以才會出現(xiàn)各地陷入零和博弈的內(nèi)卷局面，連一線城市都開始前往二三線城市逆行招商…

也許未來各地做產(chǎn)業(yè)，都需要轉(zhuǎn)變一下觀念。

實際上，許多城市原有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)是很好的，如果能夠沉下心來專注于本土產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，幫助本土企業(yè)、傳統(tǒng)制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級，那么最終得到的經(jīng)濟(jì)成果未必不可觀。

結(jié)語

近幾年來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)賽道的熱度持續(xù)上升，似乎呈現(xiàn)出一派繁榮景象。然而賽道擁擠必然會帶來問題，擺在各地園區(qū)企業(yè)面前的困局，早已在不知不覺中加深了。

在愈發(fā)嚴(yán)酷的競爭環(huán)境下，園區(qū)行業(yè)早晚會迎來一波退潮，一定會有企業(yè)難以堅持而選擇退出。最后能夠留在牌桌上的，一定是能快速適應(yīng)形勢、轉(zhuǎn)換觀念，腳踏實地做產(chǎn)業(yè)的那批人。

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