“房價談下來三四十萬也很正常”

二手房業(yè)主報價一路下跌，買房人獲得了更大議價空間，有些人砍價后果斷出手

年底，業(yè)主報價持續(xù)松動，購房者議價空間增大，部分購房者選擇出手。

今年持續(xù)降溫的北京二手房市場，到了年底，似乎小有轉(zhuǎn)機(jī)。二手房業(yè)主的報價依然在一路下跌，持續(xù)觀望的買房人獲得了更大的議價空間，加上年底開發(fā)商推出全年力度最大的優(yōu)惠，一手房的置業(yè)顧問和二手門店的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也都在沖年底業(yè)績。

此時，觀望了許久、見證了二手房均價持續(xù)下跌的買房人，該不該出手?意識到賣掉房子的唯一途徑是繼續(xù)降價的賣房人，又會否趁著年底“東風(fēng)”，選擇再狠心“砍”一刀?

買家

“談下來20萬是家常便飯”

麥徒(化名)再一次和賣房的業(yè)主面對面時，形勢和三年半前截然不同。

2016年，麥徒在北京拿到了人生第一套房子的鑰匙。當(dāng)年的簽約現(xiàn)場他記憶猶新。房產(chǎn)中介店把交易雙方簽約間設(shè)在了地下室，雙方端坐長桌兩邊，麥徒一邊強(qiáng)調(diào)著自己的誠意，一邊心里期盼，能否再降下來點(diǎn)，哪怕降個5000元也是錢啊。

結(jié)果，他話沒說出口，賣房業(yè)主臨時加碼3萬元，并表示“有人出了更高的價格，我們來，是給你面子了”。在中介的勸說下，麥徒無奈接受了多加3萬元的價碼，簽完字取定金時，他咬著牙，狠踹了一腳路邊的鐵欄桿——憋屈。

三年過去，麥徒家中添了小寶寶，雙方老人都從老家來京幫忙看孩子。當(dāng)年被“裹挾”著買下的小二居肉眼可見地不夠住了，換套大房子被迅捷無比地擺上了日程。

從今年10月上旬到12月初塵埃落定簽約，麥徒一共關(guān)注了120多套房源，看了40多套房子。再次以買房人的身份一頭扎入北京樓市，麥徒發(fā)現(xiàn)，情況已經(jīng)發(fā)生了變化。

“談下來20萬是家常便飯，談下來30萬到40萬，也很正常。”麥徒的中介經(jīng)紀(jì)人給他吃“定心丸”。中介甚至放言，二手房源掛牌價和成交價之間，100萬元以內(nèi)的差價空間“都可以談”，50萬元內(nèi)的差價也“有可能談下來”。

個中原因很多，中介給麥徒數(shù)了數(shù)：北京樓市“冷”了很久了;“房住不炒”政策一直延續(xù);現(xiàn)在看房的人少，有誠意買的人更少。總而言之，“現(xiàn)在是買方市場，沒什么不能談。”中介說。

急欲出手現(xiàn)有二居舊房的麥徒，把自己轉(zhuǎn)到賣房人的思維想了想，認(rèn)同了中介的理論。“我現(xiàn)在房子的掛牌價，是本小區(qū)60平方米到80平方米房源的最低價了。說實話，這甚至不是我的心理下限，我覺得我?guī)缀鯖]有心理下限，價格再低一點(diǎn)都愿意拋出去。”

“一點(diǎn)點(diǎn)磨，像買賣白菜”

經(jīng)歷了緊盯“撿漏房”、每周末都看七八套房子的一段時間后，麥徒看中了一套約110平方米的三居，房源位于他熟悉的生活圈——歡樂谷周邊，各方面都算滿意。

這套房子掛牌總價638萬元。麥徒的中介經(jīng)紀(jì)人是個善于分析的姑娘，強(qiáng)調(diào)要打心理戰(zhàn)。她很樂觀地建議，麥徒先出價580萬元試試，也許580萬元出頭就能拿下。

最開始的“拉鋸”回合是中介在談。5萬、5萬地往上加，加到590萬元，但此時，業(yè)主的心理價位依然堅持在600萬元不動搖。

雙方見面了，麥徒說：“就596萬吧，來個吉利數(shù)。”中介一個勁給他使眼色，意思是“別往上加了”，還發(fā)微信給麥徒，說這么一加好像明明能出高價，偏偏要磨，壞了交易的節(jié)奏。

“算了吧”，業(yè)主對麥徒的“爽快”卻并不領(lǐng)情，直接說：“你和我的房子沒緣。”

之后又談了兩三個小時。“不想傷了和氣，如果想買，雙方都冷靜一下。”業(yè)主說。這幾個小時里，麥徒的感覺是，不像在交易大宗資產(chǎn)，有點(diǎn)兒像買賣白菜，在一點(diǎn)點(diǎn)地“磨”。

最終，業(yè)主松口了，“那我給你便宜1萬元吧”，在心理底價600萬元的基礎(chǔ)上，給了1萬的“優(yōu)惠”。599萬元，麥徒同意。

如果說三年前，麥徒第一次買房的時候，還是個“樓市小白”，現(xiàn)在他已經(jīng)掌握了不少“知識”。比如，他能侃侃而談，如今的北京樓市里有兩種賣家，一種是心理底價不是真的底價，其實還有可談空間;另一種是“原則派”，心理底價咬死了絕對不降的“硬茬”。

“這次我遇到的就是‘硬茬’，最后只是降了1萬元。”麥徒總結(jié)。然而，以掛牌價和最終成交價來論，從638萬元到599萬元，差價達(dá)到了39萬元。完全符合中介給麥徒許諾的“談下來30萬到40萬很正常”。

賣家

再“砍”一刀 爭取年底脫手

在中介門店掛出房子已一年多、卻無人問津的林湘(化名)，又一次在微信上敲她的中介，“最近有人看房嗎?”

林湘的房子位于北京南四環(huán)新發(fā)地板塊，除了環(huán)線優(yōu)勢外沒有其他競爭力，既不挨著地鐵，也沒學(xué)區(qū)因素。今年北京樓市低迷，在中介經(jīng)紀(jì)人的勸說下，她已經(jīng)連續(xù)降了兩次價，從最開始的500萬元降到480萬元，又降到如今的470萬元。

果不其然，這次，中介經(jīng)紀(jì)人給出的建議還是降價。“建議您降到450萬，這樣的價格，咱們的房子還是有競爭力的。”

中介給林湘出示了一份數(shù)據(jù)，是今年11月北京新發(fā)地板塊的二手房成交數(shù)據(jù)表。林湘驚訝地發(fā)現(xiàn)，掛牌價和成交價之間的價差，最高達(dá)到了32萬元，20多萬元、10多萬元比比皆是。林湘覺得，再“砍”一刀到450萬好像也沒那么難以接受了。

“到年底了，有一撥人要出手買房了。因為年底資金回籠了，該準(zhǔn)備學(xué)區(qū)房的要準(zhǔn)備了，現(xiàn)在成交，明年開春剛好裝修。”中介告訴林湘，現(xiàn)在北京樓市里的買家多是換房的，比如賣掉城里的學(xué)區(qū)房，置換外圍一點(diǎn)的大房子。年底是房子出手的一個好時機(jī)，如果狠心降價，有望成功出手。

■ 分析

積壓需求釋放 購房者增加

從北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，11月北京二手住宅網(wǎng)簽量12296套，環(huán)比10月份上漲39%，同比去年同期上漲9.8%。今年下半年以來，除10月份受國慶假期影響網(wǎng)簽量不足9000套外，其他月份的交易量均在12000套-13000套之間理性波動。

麥田房產(chǎn)分析認(rèn)為，11月份北京二手房交易量環(huán)比上漲幅度較大，一方面原因在于，10月受國慶節(jié)假期影響，網(wǎng)簽滯后交易量基數(shù)較低;另一方面原因在于，下半年以來，業(yè)主報價持續(xù)松動，購房者議價空間增大，部分購房者觀望態(tài)度有所改變，尤其到了年底，前期積壓的需求有所釋放。

接下來，在年底最后一個月，受個人住房貸款利率降低和業(yè)主報價松動的影響，購房者入市量較11月預(yù)計還將有所增加。但基于樓市無實質(zhì)性房產(chǎn)政策利好，預(yù)計12月份北京二手房市場將呈現(xiàn)穩(wěn)中略升的特征。

標(biāo)簽： 北京二手房持續(xù)降溫