你有沒(méi)有想過(guò)，你花了一輩子積蓄買(mǎi)的房子，未來(lái)可能會(huì)變成貧民窟？

(資料圖片)

現(xiàn)在國(guó)內(nèi)很多人正走在一條危險(xiǎn)的道路，那就是一窩蜂的去買(mǎi)市中心的老房子。

因?yàn)樵诤芏嗳说恼J(rèn)知里，老小區(qū)位置好、配套齊全、附近有名校、周邊煙火氣足，不論是還是孩子上學(xué)還是生活養(yǎng)老，都很便利。

更重要的是，現(xiàn)在全國(guó)各地新房市場(chǎng)價(jià)格被嚴(yán)格管制，而二手房市場(chǎng)則相對(duì)自由，所以很多城市都出現(xiàn)了同區(qū)域二手房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)低于新房的情況。

比如說(shuō)武漢：

新房均價(jià)在17000/平附近。

而二手房均價(jià)則只有15000/平，同樣一套房子總價(jià)低了接近10%。

再比如說(shuō)長(zhǎng)沙：新房均價(jià)在13000/平附近。

而二手房均價(jià)則只有10000/平，同一套房子總價(jià)直接少了20%。

很多人貪便宜，想趁著這個(gè)二手房市場(chǎng)下行的機(jī)遇期去市中心買(mǎi)房子，但他們沒(méi)有意識(shí)到，這可能會(huì)讓自己走上一條不歸路。

為什么這樣講？因?yàn)槲覀儽仨毜每紤]市中心老房子的最終結(jié)局。

對(duì)于新房而言，它的價(jià)值=土地+房屋。

可對(duì)于老房子來(lái)說(shuō)，它的房屋價(jià)值幾乎可以忽略不計(jì)，大家買(mǎi)的主要是土地位置的價(jià)值，在學(xué)區(qū)、周?chē)械罔F醫(yī)院、出門(mén)有商超，這幾乎就是它的全部?jī)r(jià)值。

所以我們?cè)谒伎际兄行睦戏孔拥臍w宿時(shí)，只需要思考一個(gè)問(wèn)題，那就是——這個(gè)地方的土地是不是一直會(huì)很值錢(qián)？

有人肯定會(huì)說(shuō)，你這不廢話(huà)嘛，市中心的房子肯定值錢(qián)啊，畢竟教育醫(yī)療設(shè)施都在那里。

但事實(shí)真的如此嗎？

我對(duì)全國(guó)20多個(gè)城市進(jìn)行了調(diào)查研究，最后發(fā)現(xiàn)了一個(gè)規(guī)律：并不是所有城市的市中心一直都是市中心，只有極少數(shù)城市的中心位置很穩(wěn)定。

我舉兩個(gè)案例：

一個(gè)是市中心很穩(wěn)定的案例，我們的首都北京。

大家都知道北京分為一環(huán)二環(huán)三環(huán)……八環(huán)，從故宮往外劃8個(gè)圈，房?jī)r(jià)依次降低，最里面的房子有的上百萬(wàn)一平，有人為了買(mǎi)幾個(gè)平的學(xué)區(qū)房，就花了好幾百萬(wàn)。

而8環(huán)附近的房子則價(jià)格偏低，一般都在1-2萬(wàn)/平之間。

房?jī)r(jià)的階梯格局在北京非常清晰，因?yàn)槿厍蛉硕贾溃本┑氖兄行氖嵌h(huán)以?xún)?nèi)的那片區(qū)域，這種狀況幾十年沒(méi)有變化了，格局非常穩(wěn)定。

就算城市要發(fā)展外擴(kuò)，那也是順著二環(huán)線(xiàn)一環(huán)一環(huán)的往外擴(kuò)，按照這個(gè)基本邏輯去買(mǎi)房，就算是買(mǎi)了老房子，也不會(huì)出現(xiàn)很大的問(wèn)題。

但不是所有城市都像北京這樣市中心穩(wěn)定不變的。

反面案例就是河南省的省會(huì)鄭州。

在短短30年的時(shí)間里，鄭州竟然發(fā)生了3次市中心遷移。

90年代初的時(shí)候，居住在鄭州二七區(qū)附近的居民認(rèn)為自己住在市中心，他們非常得意。

可是過(guò)了十幾年時(shí)間，鄭州的市中心卻遷移到了金水區(qū)，很多人看到新的市中心出現(xiàn)，趕緊跑去買(mǎi)房。

結(jié)果到了2023年，如今鄭州的市中心卻又轉(zhuǎn)移到了鄭東新區(qū)，當(dāng)年斥巨資買(mǎi)房的人，現(xiàn)在后悔不已！

還有更奇葩的案例，湖北省的省會(huì)武漢。

你如果去到武漢問(wèn)當(dāng)?shù)厝耍錆h的市中心在哪里，我估計(jì)問(wèn)五個(gè)人估計(jì)會(huì)有五個(gè)不同的答案，有人會(huì)告訴你漢口才是武漢的市中心，也有人會(huì)告訴你光谷才是現(xiàn)在年輕人的聚集地。

他們說(shuō)的其實(shí)都沒(méi)有問(wèn)題，這就是很多城市的現(xiàn)實(shí)，并不是所有城市都有能力像北京那樣四面出擊同時(shí)發(fā)展，要做到這一點(diǎn)需要有強(qiáng)大的財(cái)政能力。

大多數(shù)城市只能選一個(gè)新區(qū)進(jìn)行重點(diǎn)投資，逐步把教育醫(yī)療、產(chǎn)業(yè)遷移過(guò)去。

隨著時(shí)間的推移，老城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施損壞，道路狹窄，沒(méi)有停車(chē)位，物業(yè)管理差，房屋質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，更重要的是，由于老城區(qū)房?jī)r(jià)很高，拆遷賠償也是基本不可能的，所以為了追求更好生活水平的人就會(huì)逐漸搬離那里。

這種人口轉(zhuǎn)移會(huì)加速老城區(qū)的衰敗，最后留在那里的人都是沒(méi)有能力搬走的人，曾經(jīng)的市中心也會(huì)逐漸淪為貧民窟。

這一點(diǎn)在中國(guó)的大城市可能還不是特別明顯，主要原因有兩點(diǎn)：

1. 中國(guó)是一個(gè)新興的工業(yè)化國(guó)家，城區(qū)大部分房子還沒(méi)有到使用年限。

2. 最近二十年是中國(guó)城市化進(jìn)程的黃金時(shí)期，有大量的農(nóng)村人口進(jìn)入城市，大城市一直有人口流入，即便老城區(qū)有人員流出，很快就有新的人補(bǔ)上，所以大家感受不明顯。

但未來(lái)隨著中國(guó)城區(qū)房子的進(jìn)一步老化，肯定會(huì)出現(xiàn)一批荒廢的老小區(qū)。

這種現(xiàn)象其實(shí)在一些小城市已經(jīng)出現(xiàn)，因?yàn)槿丝诔Ｄ陜袅鞒觯偌由铣鞘幸?guī)劃方向轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致20年前的市中心，如今已經(jīng)十分冷清。

所以我們?cè)跍?zhǔn)備買(mǎi)房的時(shí)候，一定要問(wèn)自己兩個(gè)問(wèn)題：

1. 你確定你買(mǎi)的地方是真正的市中心？

2. 你們城市的規(guī)劃方向在哪里？

這兩個(gè)問(wèn)題的答案，直接決定你買(mǎi)的老房子未來(lái)會(huì)不會(huì)變成貧民窟。

除了購(gòu)買(mǎi)市中心的老房子要謹(jǐn)慎，我們?cè)谫I(mǎi)房的時(shí)候還要注意不能選擇太高樓層的小區(qū)房。

因?yàn)楦邔幼≌^(qū)，物業(yè)費(fèi)漲價(jià)十分困難，隨著通貨膨脹和物價(jià)貶值，同價(jià)位的物業(yè)費(fèi)能請(qǐng)到的物業(yè)檔次會(huì)越來(lái)越低，隨著時(shí)間的推移，一旦住的時(shí)間超過(guò)了10-15年，整體居住環(huán)境就會(huì)極速惡化，有錢(qián)人會(huì)直接選擇換房子，沒(méi)錢(qián)換房的人就只能被迫捏著鼻子住下來(lái)，最終小區(qū)也就變成了大家調(diào)侃的“貧民窟”。

正是因?yàn)榉N種原因，所以現(xiàn)在很多城市有這樣的基本格局：土豪住郊區(qū)別墅，中產(chǎn)住新區(qū)大平層，窮人擠在市中心的老破舊。

大家在買(mǎi)房的時(shí)候一定要跟著城市發(fā)展的大方向，千萬(wàn)不要逆勢(shì)而行，否則受損失的肯定只有自己。

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