7月房地產(chǎn)市場降溫明顯多項指標回落

來源：新京報時間：2019-08-15 15:33:26

8月14日，國家統(tǒng)計局公布了7月份國民經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)，部分數(shù)據(jù)較上月出現(xiàn)一定程度回落。其中，今年1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資72843億元，同比增長10.6%，增速比1-6月份回落0.3個百分點。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，最新數(shù)據(jù)表明，在不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的工具這一原則下，房地產(chǎn)市場退燒表現(xiàn)明顯。不論是投資數(shù)據(jù)還是銷售數(shù)據(jù)，在收緊調(diào)控的影響下，市場再次出現(xiàn)了放緩，而且從趨勢看，預計8月還會持續(xù)。

此外，社會消費品零售總額和全國固定資產(chǎn)投資同比增速也都有所下降。不過，專家表示，回落在預期之內(nèi)，并且均不具有持續(xù)性，不宜過度關注單月數(shù)據(jù)波動。總的來看，7月份國民經(jīng)濟繼續(xù)運行在合理區(qū)間，延續(xù)總體平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。

看點1 房地產(chǎn)

調(diào)控密集，房地產(chǎn)多項指標回落

新京報記者梳理近幾個月數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售面積及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金等多項指標都為連續(xù)下降或增速回落。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資已在5-7月連續(xù)三個月出現(xiàn)增幅回落情況。數(shù)據(jù)顯示，1-5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長11.2%，增速比1-4月回落0.7個百分點。1-6月，增速較1-5月份回落0.3個百分點。1-7月，這一數(shù)字又回落了0.3個百分點。

此外，今年以來，商品房銷售面積已經(jīng)連續(xù)6個月下降。其中，1-5月、1-6月及1-7月，商品房銷售面積的同比降幅則分別達1.6%、1.8%及1.3%，而2018年全年則為增長1.3%。

張大偉分析稱，出現(xiàn)同比下調(diào)的原因主要包括持續(xù)收緊的調(diào)控政策密集發(fā)布，房價出現(xiàn)了部分區(qū)域的上行，高性價比房源減少等。對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進則表示，商品房銷售面積持續(xù)下降說明市場已經(jīng)有所降溫。但他同時也指出，需要看到跌幅其實沒有擴大，這或有兩個原因，第一是對于信貸政策收緊的預期，往往使得部分購房者近期反而加快購房和網(wǎng)簽。第二是部分房企對于未來調(diào)控的預期，往往在7月份淡季反而加快推盤和銷售。

今年以來，房地產(chǎn)市場調(diào)控密集。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月單月全國房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)為56次。而2019年1-7月，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策達到307次。近期，海南、蘇州、上海等地都發(fā)布了房地產(chǎn)調(diào)控相關措施。7月24日晚間，蘇州發(fā)布新規(guī)，加碼房地產(chǎn)限售限購政策，此次“限購”“限售”雙升級，調(diào)控政策嚴格程度史無前例。根據(jù)規(guī)定，非蘇州市戶籍居民家庭在蘇州購房所需社保或個稅繳納年份要求從1年提高至兩年;限售政策方面，則范圍進一步擴大，從蘇州工業(yè)園區(qū)全域擴大至蘇州市。

這已經(jīng)是近三個月來蘇州第四次加碼房地產(chǎn)調(diào)控，僅5月份，蘇州就出臺了三大調(diào)控政策。記者注意到，調(diào)控背后是今年以來該市房價的持續(xù)上漲。鏈家官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年6月份，蘇州市房子的掛牌均價及參考均價分別為28211元/平米及26985元/平米，比去年年末分別上漲了12.87%及4%，熱點區(qū)域即工業(yè)園區(qū)的二手房均價更是已突破4萬元/平米。

融資降溫，房企到位資金增速下滑

值得關注的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金近三個月以來也出現(xiàn)了增幅回落的情況。1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長7.0%，增速比1-6月份回落0.2個百分點。此前的1-5月和1-6月增速回落幅度分別為1.3個百分點和0.4個百分點。

實際上，過去三個月時間，多部門密集發(fā)聲劍指房地產(chǎn)。其中，5月17日，銀保監(jiān)會23號文重申嚴格監(jiān)管房地產(chǎn)融資，近兩個月后，發(fā)改委又發(fā)文要求房企發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務。7月30日，中共中央政治局會議繼4月之后再次強調(diào)“房住不炒”，并首次明確不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。

因此，近期不止房企收緊融資，在個人房貸端，融資也在持續(xù)收緊，具體表現(xiàn)為房貸利率的上漲、維持高位或放款節(jié)奏放緩等。融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2019年7月全國首套房貸款平均利率為5.44%，相當于基準利率1.110倍;二套房貸款平均利率為5.76%。

從數(shù)據(jù)上看，全國房貸利率水平在下半年進入反彈階段。一線城市中，上海和深圳房貸利率水平環(huán)比有所下降，北京和廣州則與上月持平;二線城市中，多數(shù)城市紛紛上調(diào)房貸利率，蘇州、杭州、寧波、大連、長沙近期多次上調(diào)，且部分銀行額度緊張，甚至暫停受理房貸業(yè)務。

8月上旬，新京報記者通過電話咨詢多家銀行營業(yè)部或個貸工作人員了解到，今年上半年，杭州首套房貸利率普遍執(zhí)行基準利率上浮5%-8%。而目前，多家銀行已將房貸利率調(diào)整至基準利率上浮8%、10%，甚至已有銀行調(diào)整至基準利率上浮15%。而熱點城市蘇州目前不少銀行的房貸利率依然維持在基準利率上浮22%以上。

看點2 消費

汽車銷售下降致消費增速回落

7月份，社會消費品零售總額同比名義增長7.6%，回落了2.2個百分點。國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人劉愛華表示，消費增速回落的主要原因是汽車銷售變化帶來的。6月國五、國六排放標準轉(zhuǎn)換，汽車廠商采取促銷活動，拉動了當月的汽車銷售，6月汽車銷售同比增長17.2%。7月由于消費前移或者一定透支效應出現(xiàn)，汽車銷售下降2.6%。總體來看，消費仍然保持了比較快的增長。

數(shù)據(jù)顯示，餐飲收入和網(wǎng)上零售保持平穩(wěn)較快增長，消費升級類商品零售額增速繼續(xù)加快。劉愛華表示，我國在消費方面的潛力是毋庸置疑的，居民收入的較快增長對于整體消費也有支撐作用。從消費環(huán)境看，下沉市場、社區(qū)電商這些新模式在逐漸興起，消費設施日益完善、消費環(huán)境不斷改善。從供給來看，馬上推出的一攬子支持平臺經(jīng)濟的措施會促進平臺經(jīng)濟發(fā)展，包括“互聯(lián)網(wǎng)+服務”“互聯(lián)網(wǎng)+生產(chǎn)”，會從產(chǎn)業(yè)和供給方面給予消費足夠的支持。因此，消費是有保持平穩(wěn)較快增長走勢的基礎和條件的。

新時代證券首席經(jīng)濟學家潘向東表示，6月汽車零售端的顯著改善不具有可持續(xù)性，因此7月汽車消費增速如期回落，導致了6月、7月消費波動較大。預計未來消費短期偏穩(wěn)中有降，與整體經(jīng)濟數(shù)據(jù)沒有表現(xiàn)明顯上沖態(tài)勢、居民收入增速下降有關。

東方金誠首席宏觀分析師王青預計，在短期擾動因素消退，以及上年低基數(shù)效應逐步顯現(xiàn)后，8月汽車銷售對社零的拖累作用將會減輕，加之當前必需品消費保持穩(wěn)健勢頭，預計8月社零增速有望反彈至8.0%以上。

看點3 投資

制造業(yè)投資增速連續(xù)三月加快

1-7月份，全國固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)增速比1-6月份回落0.1個百分點。分產(chǎn)業(yè)看，制造業(yè)投資增長3.3%，比1-6月份加快0.3個百分點，連續(xù)三個月小幅加快。潘向東表示，下半年制造業(yè)投資增速大趨勢是向下，不過在波段上可能會有起伏。去產(chǎn)能、環(huán)保減弱導致上游企業(yè)利潤增速下滑以及外需回落，將滯后體現(xiàn)在未來制造業(yè)投資數(shù)據(jù)上。不過，從建筑業(yè)建安工程產(chǎn)值增速、建筑業(yè)竣工廠房倉庫房屋價值增速、出口交貨值增速等領先指標看，制造業(yè)投資增速在三季度可能會小幅回升。

另外，基礎設施投資增長3.8%，較1-6月回落0.3個百分點。潘向東認為，雖然7月地方專項債投放放量，但信貸與非標疲軟，同時7月多地受高溫暴雨等因素影響，可能也對基建產(chǎn)生一定影響。舊改、新型基建的推進有利于促進基建投資，但本輪政策相對以往較為克制，實施積極財政政策的同時，嚴格控制地方政府隱性債務、堅決遏制隱性債務增量、堅決不走無序舉債搞建設之路的硬約束還在，防風險是底線，非標融資依然制約基建投資。

王青提及，6月10日專項債新規(guī)出臺，允許專項債資金作為部分重大項目的資本金，并鼓勵金融機構提供配套融資，這會對后期基建提速起到明顯作用，預計拉動水平將在3.5個百分點左右。但政策落地見效會有時間滯后，這也意味著后期基建增速仍有一定反彈空間。

從結構性數(shù)據(jù)來看，高技術產(chǎn)業(yè)投資較快增長。另外，一些短板領域的投資在加強，生態(tài)保護和環(huán)境治理業(yè)投資增長41%，教育投資增長18.5%，都保持了高速增長。

王青表示，預計未來基建投資提速概率較大，將抵消制造業(yè)投資不振帶來的影響，8月固定資產(chǎn)投資增速將會出現(xiàn)小幅反彈。不過，他也指出，綜合多方面因素，經(jīng)濟下行壓力或?qū)⒂兴@現(xiàn)。預計宏觀政策逆周期調(diào)節(jié)力度將會加大。

一圖讀懂7月經(jīng)濟數(shù)據(jù)

商品銷售持續(xù)擴大

7月份，社會消費品零售總額33073億元，同比名義增長7.6%，回落2.2個百分點。

投資平穩(wěn)增長

1-7月份，全國固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)34.89萬億元，同比增長5.7%，增速比1-6月份回落0.1個百分點。

就業(yè)形勢總體穩(wěn)定

1-7月份，全國城鎮(zhèn)新增就業(yè)867萬人，完成全年計劃的79%。7月份，全國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為5.3%。

房地產(chǎn)開發(fā)投資降溫

1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資72843億元，同比增長10.6%，增速比1-6月份回落0.3個百分點。