2023年2月20日，基金業(yè)協(xié)會(huì)政府發(fā)布了《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》。

剛發(fā)布，我就看過，但可能跟現(xiàn)在絕大部分公眾號(hào)分析的一樣，也是認(rèn)為他更偏向于房地產(chǎn)領(lǐng)域。直到昨天，在與基金和產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域朋友閑聊的時(shí)候，聽到他們對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)私募基金的討論之后，才感覺到我差點(diǎn)漏了一條“關(guān)鍵信息”。

【資料圖】

我重新仔細(xì)看了一下不動(dòng)產(chǎn)私募基金的試行指引，結(jié)合了昨天交流的情況，分享一下目前個(gè)人比較粗淺的一些看法，也非常歡迎大家指正交流。

Part.01

產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs大利好

產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目一類，幾乎所有項(xiàng)目都可以納入，本質(zhì)上也是一種變相的Pre-REITs基金，可以直接銜接公募REITs。

隨著私募和公募的打通，未來(lái)可能會(huì)有越來(lái)越的資本方介入產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域，投資收購(gòu)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，形成一個(gè)投資-私募-公募退出的閉環(huán)模式。就像隨著深圳創(chuàng)業(yè)板退出之后，打通企業(yè)投資退出通道后，涌現(xiàn)出了一大批GP一樣。

對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)方來(lái)說，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目可以直接形成拿地-開發(fā)-運(yùn)營(yíng)-私募-公募退出的商業(yè)閉環(huán)。差強(qiáng)人意的項(xiàng)目或是剛剛建設(shè)完的項(xiàng)目也可以直接通過投資方收購(gòu)，完成項(xiàng)目退出。

私募相比與公募，他對(duì)于回報(bào)率的要求更高，資產(chǎn)價(jià)值也會(huì)更高。過去，有很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商之前對(duì)于公募REITs持觀望態(tài)度的原因，有很大一部分是因?yàn)楣乐禌]有達(dá)到預(yù)期。如今隨著不動(dòng)產(chǎn)私募基金的推出，有望提高公募REITs中園區(qū)項(xiàng)目的估值，拉平私募與公募的估值差距。

本身基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在推出之后，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域不溫不火，本質(zhì)上還是因?yàn)榭梢詳D進(jìn)公募REITs這一退出通道的項(xiàng)目少之又少，難以真正形成一個(gè)成熟的退出機(jī)制。但此次不動(dòng)產(chǎn)私募基金的試點(diǎn)，等于進(jìn)一步擴(kuò)大了園區(qū)退出通道，也讓越來(lái)越多的投資機(jī)構(gòu)關(guān)注園區(qū)項(xiàng)目，盤活了產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目交易的市場(chǎng)，對(duì)于行業(yè)的影響不可謂不大。

Part.02

產(chǎn)業(yè)園區(qū)正式步入運(yùn)營(yíng)時(shí)代

不動(dòng)產(chǎn)私募基金必須持有項(xiàng)目大股并可實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)控制，原則上持股75%，特殊情況可以持51%，但必須取得項(xiàng)目控制權(quán)，這意味著園區(qū)項(xiàng)目必須公開報(bào)表，不存在被動(dòng)企業(yè)做小股東用以做大項(xiàng)目公司的少數(shù)股東權(quán)益實(shí)現(xiàn)美化報(bào)表的目的。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的業(yè)績(jī)，或者說是租金必須是實(shí)打?qū)嵉模@也將直接體現(xiàn)出園區(qū)資產(chǎn)的價(jià)值。

未來(lái)無(wú)論是園區(qū)方希望走私募、公募退出；投資機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)后退出還是直接由投資機(jī)構(gòu)收購(gòu)園區(qū)項(xiàng)目，左右園區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的關(guān)鍵因素便是租金和產(chǎn)業(yè)，那么產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)將起到?jīng)Q定性作用。

隨著不動(dòng)產(chǎn)私募基金的試行不僅催生原生的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商打磨自身的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，而且隨著越來(lái)越多的投資機(jī)構(gòu)涌入產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域，產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)也會(huì)慢慢出現(xiàn)，對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)專業(yè)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的訴求將空前巨大。

產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)代或許真的來(lái)了。

標(biāo)簽： 私募基金 投資機(jī)構(gòu) 基礎(chǔ)設(shè)施