根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2022年底，美國(guó)大都市區(qū)的寫(xiě)字樓空置率平均高達(dá)近19%，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)創(chuàng)下了30年來(lái)的新高。

(資料圖片)

硅谷地區(qū)的舊金山其寫(xiě)字樓空置率尤為嚴(yán)重。根據(jù)世邦魏理仕的數(shù)據(jù)，2022年最后三個(gè)月，舊金山寫(xiě)字樓空置率達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的27.6%，而在疫情爆發(fā)前的數(shù)據(jù)僅為3.7%。這個(gè)空置率是有記錄以來(lái)的最高點(diǎn)，甚至超過(guò)了2000年互聯(lián)網(wǎng)泡沫破裂時(shí)期的20%。

空置率高企的原因是多方面的：

疫情催生了混合辦公模式，大量員工繼續(xù)遠(yuǎn)程辦公，越來(lái)越多的公司開(kāi)始采用遠(yuǎn)程或混合工作方式，公司們減少了對(duì)辦公空間的需求。再疊加上宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的壓力，以及人工智能對(duì)勞動(dòng)力的替代，最近科技行業(yè)一輪接著一輪地裁員。這不，人一少，對(duì)辦公空間的需求就自然而然地下降了。

根據(jù)辦公室出勤率記錄公司Kastle Systems的數(shù)據(jù)，上周（3月15日），美國(guó) 10 個(gè)主要大都市地區(qū)的辦公室使用率平均為 47.3%。而且自 2021 年 中以來(lái)，這一數(shù)字一直在50%左右。

也就是說(shuō)，你安排了100個(gè)工位，但平均每天只有不到50人來(lái)辦公室上班——這個(gè)空間浪費(fèi)程度讓老板們男默女淚。

圖片截圖自：https://www.kastle.com/safety-wellness/getting-america-back-to-work/

市場(chǎng)供給過(guò)剩，促使越來(lái)越多的寫(xiě)字樓業(yè)主考慮重新利用空間，特別是那些老舊辦公樓的業(yè)主——他們難以與高質(zhì)量的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手抗衡，紛紛開(kāi)始尋求“適應(yīng)性再利用(adaptive reuse)”方案。

“適應(yīng)再利用”是指將現(xiàn)有建筑存量匹配不斷演化的生活與工作方式，即使現(xiàn)有建筑存量是在過(guò)去建造的，但仍然可以通過(guò)“適應(yīng)再利用”匹配當(dāng)下時(shí)代的需求。當(dāng)然，每一個(gè)城市都有自己獨(dú)特的發(fā)展歷史以及產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，因地制宜地進(jìn)行用途轉(zhuǎn)變非常重要。

總的來(lái)說(shuō)，美國(guó)市中心的新建機(jī)會(huì)已然不多，“適應(yīng)再利用(adaptive reuse)”一直在美國(guó)城市轉(zhuǎn)型中唱主角。因此，在2023年，Globest預(yù)計(jì)適應(yīng)性再利用的辦公室轉(zhuǎn)換面積預(yù)估將激增至近185萬(wàn)平米，比2022年的111萬(wàn)平米增長(zhǎng)近75%，而在2021年，轉(zhuǎn)換面積才不過(guò)74萬(wàn)平米。

那么，這些辦公室究竟轉(zhuǎn)換成了什么呢？

生命科學(xué)實(shí)驗(yàn)室

在我們?nèi)ツ?0月份的一篇文章中，我們分享了一個(gè)現(xiàn)象：在北美各大城市，越來(lái)越多的辦公空間轉(zhuǎn)換為住宅。

當(dāng)然，住宅僅僅是其中一個(gè)方面。經(jīng)過(guò)深入研究，我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)更突出的轉(zhuǎn)換形式是生命科學(xué)實(shí)驗(yàn)室——

大量辦公空間正排隊(duì)變?yōu)樯茖W(xué)實(shí)驗(yàn)室！

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2022年底，美國(guó)地區(qū)217 個(gè)正在建設(shè)或規(guī)劃階段的辦公室轉(zhuǎn)換項(xiàng)目中，50% 為實(shí)驗(yàn)室。畢竟，cushman & wakefield統(tǒng)計(jì)了2022年全球各大生命科學(xué)聚集地區(qū)的建設(shè)情況，無(wú)一另外，都在“擴(kuò)容”，尤其是舊金山灣區(qū)以及波士頓。

足見(jiàn)市場(chǎng)對(duì)實(shí)驗(yàn)室空間的需求有多么火爆，而這需求激增背后有多種因素：

首先，由于新冠疫情導(dǎo)致人們對(duì)健康和保健意識(shí)的提高，美國(guó)相關(guān)領(lǐng)域的需求大增。其次，生命科學(xué)領(lǐng)域的專(zhuān)利不斷產(chǎn)業(yè)化和商業(yè)化，催生了越來(lái)越多的生物創(chuàng)業(yè)公司。特別是在基因編輯、基因療法、藥物研發(fā)等前沿技術(shù)方面，眾多公司提供了更加精準(zhǔn)、個(gè)性化的醫(yī)療服務(wù)和治療方案。

根據(jù)數(shù)據(jù)公司PitchBook的統(tǒng)計(jì)，疫情后，全球生物醫(yī)藥初創(chuàng)企業(yè)的募資金額都處于高位，熱度不退，生物技術(shù)領(lǐng)域的投資和發(fā)展正處于快速增長(zhǎng)階段。

更為關(guān)鍵的是，生物醫(yī)藥行業(yè)需要現(xiàn)場(chǎng)辦公，許多實(shí)驗(yàn)無(wú)法在線(xiàn)上進(jìn)行，必須在實(shí)驗(yàn)室完成。因?yàn)檫@個(gè)特質(zhì)，不少投資人將美國(guó)醫(yī)藥地產(chǎn)Reits視作經(jīng)濟(jì)回暖的指標(biāo)。

同時(shí)，許多創(chuàng)新型生物醫(yī)藥企業(yè)相信，創(chuàng)新力源于人與人之間的面對(duì)面溝通，因?yàn)橹挥忻鎸?duì)面，才能產(chǎn)生信任和連接，進(jìn)而催生顛覆現(xiàn)有產(chǎn)品的創(chuàng)新想法，所以實(shí)體辦公空間仍然是必需的。

更為重要的是一句古老的房地產(chǎn)格言：“地段，地段，還是地段。”

生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)需要集群式發(fā)展，企業(yè)的成功與否有時(shí)取決于地理位置——不僅需要位于特定城市，還要在城市內(nèi)的特定地點(diǎn)，以便足夠接近關(guān)鍵人才和機(jī)構(gòu)。

而這些地段資源，非，常，有，限。

受以上各種因素的疊加影響，對(duì)生命科學(xué)建筑的需求持續(xù)上升。2021年，美國(guó)12個(gè)最大的生命科學(xué)聚集地的實(shí)驗(yàn)室空間租金平均增長(zhǎng)了11%，而標(biāo)準(zhǔn)辦公室的租金增長(zhǎng)僅為2%。

總得看來(lái)，市場(chǎng)對(duì)生命科學(xué)研究空間有巨大的需求，但空間不夠，所以美國(guó)叫得上號(hào)的生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)集群區(qū)幾乎都在忙著進(jìn)行從辦公室到實(shí)驗(yàn)室的轉(zhuǎn)換。

那你說(shuō)新建可以不可以？

可以，而且，新建的成本，比改造辦公樓可能更低！

但是時(shí)間可能來(lái)不及。從頭開(kāi)始的項(xiàng)目可能需要幾年時(shí)間，而轉(zhuǎn)換項(xiàng)目可能只需18個(gè)月。

時(shí)間比空間要更珍貴。于是我們看到，在在波士頓、圣地亞哥、洛杉磯和舊金山灣區(qū)等頂級(jí)生命科學(xué)聚集區(qū)，生物實(shí)驗(yàn)室的空置率常年維持在4%以下，轉(zhuǎn)換的空間數(shù)量也是最多的。

轉(zhuǎn)換的挑戰(zhàn)

但將辦公樓改造為實(shí)驗(yàn)室空間確實(shí)不是一件容易的事情。

生命科學(xué)租戶(hù)通常有許多特殊需求，例如更強(qiáng)大的備用發(fā)電設(shè)備、供水基礎(chǔ)設(shè)施，更充足的層高(以確保管道、管道和布線(xiàn)安全地隱藏在吊頂后面)。此外，特定的運(yùn)輸和裝載區(qū)對(duì)實(shí)驗(yàn)室成功運(yùn)營(yíng)至關(guān)重要，需要仔細(xì)規(guī)劃。樓層荷載、建筑結(jié)構(gòu)等等也非常關(guān)鍵。

面對(duì)這些挑戰(zhàn)，從傳統(tǒng)辦公空間轉(zhuǎn)換為實(shí)驗(yàn)室用途需要考慮多個(gè)方面，也需要多方協(xié)調(diào)合作。比如：更改或升級(jí)建筑規(guī)范、安裝專(zhuān)用服務(wù)電梯、升級(jí)電力、排氣和消防系統(tǒng)以及檢修電氣系統(tǒng)。

當(dāng)然，轉(zhuǎn)換還要考慮到業(yè)主所處于的業(yè)務(wù)階段/業(yè)務(wù)內(nèi)容，如果單純是研發(fā)辦公功能，翻新相對(duì)較為簡(jiǎn)單。然而，如果涉及中試/制造，難度則會(huì)直線(xiàn)上升。許多辦公樓根本無(wú)法滿(mǎn)足實(shí)驗(yàn)室改造的條件。

比如，生物制造需要足夠大的屋頂空間、足夠高的天花板和能處理氣體的管道。某些情況下，還需要其他專(zhuān)門(mén)的支持功能，如動(dòng)物飼養(yǎng)室、環(huán)境室、成像室、潔凈室和其他專(zhuān)門(mén)空間等等。

如果配備動(dòng)物飼養(yǎng)室或潔凈室，那就需要大量的工藝管道、冷卻、排氣等設(shè)施。例如，潔凈室需要大量的HEPA過(guò)濾器，可能覆蓋整個(gè)天花板，這些過(guò)濾器很重，對(duì)結(jié)構(gòu)的要求更高。此外，這些機(jī)械系統(tǒng)更耗電，昂貴的電力成本也是一個(gè)要考慮的問(wèn)題。危險(xiǎn)化學(xué)品的處理和通風(fēng)設(shè)備也會(huì)增加成本，特別是在生物和化學(xué)實(shí)驗(yàn)室中，還需要安裝專(zhuān)門(mén)的通風(fēng)裝置來(lái)排出所有空氣而非再循環(huán)空氣。

生命科學(xué)實(shí)驗(yàn)室空間具有獨(dú)特性和高度復(fù)雜性，隨著業(yè)務(wù)的發(fā)展或轉(zhuǎn)向不同方向，這些需求也會(huì)發(fā)生相應(yīng)變化。我們前面討論的只是最初的、非常寬泛的問(wèn)題，實(shí)際上，每個(gè)轉(zhuǎn)換項(xiàng)目都應(yīng)該一事一議，量身定制。

最重要的是，做好心理準(zhǔn)備：改造辦公樓為實(shí)驗(yàn)室空間的成本有時(shí)候比從頭開(kāi)始新建更貴。

當(dāng)然，這也給未來(lái)的新建項(xiàng)目提出了更高的要求，在這個(gè)快速變化的市場(chǎng)中，我們未來(lái)的建筑是否可以更具靈活性和創(chuàng)新性？

不是市場(chǎng)來(lái)適應(yīng)建筑空間，而是建筑空間更好地來(lái)適應(yīng)市場(chǎng)？

會(huì)有泡沫嗎？

最后，我們想提出一個(gè)問(wèn)題：從數(shù)據(jù)上看，需求已經(jīng)被滿(mǎn)足地差不多了，但巨大的供給仍然撲面而來(lái)：隨著如此多的空間、資本涌入生命科學(xué)領(lǐng)域，我們想問(wèn)：這其中是否存在泡沫？

boston，san diego的凈吸納率(net absorption)已經(jīng)為負(fù)了！

所以，泡沫可能是存在的。地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)周期行業(yè)，極度容易受到金融市場(chǎng)沖擊的影響。

但（可能是）COVID-19的疫苗給了監(jiān)管者很強(qiáng)的信心，美國(guó)FDA目前在嘗試起草一項(xiàng)加快臨床試驗(yàn)的新協(xié)議，希望可以安全地縮短從臨床到上市的過(guò)程；如果真被付諸實(shí)踐，可能會(huì)導(dǎo)致該行業(yè)增長(zhǎng)的巨大飛躍，造就下一代的繁榮 - 就像1992年P(guān)DUFA法案催生的繁榮那樣。

此外，除了細(xì)胞和基因療法外，生物技術(shù)領(lǐng)域還有多個(gè)跨學(xué)科發(fā)展的推力。比如合成生物學(xué)，它可能將在先進(jìn)材料、精煉化學(xué)品、化妝品和塑料等領(lǐng)域帶來(lái)強(qiáng)勁的投資以及增長(zhǎng)。

而“做賣(mài)水生意”的生命科學(xué)地產(chǎn)，可能還會(huì)繼續(xù)接著奏樂(lè)接著舞。

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