一、

承租人優(yōu)先購買權例外的情形有哪些

承租人優(yōu)先購買權例外的情形：

1.房屋共有人行使優(yōu)先購買權的;

2.出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;

3.出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的;

4.第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續(xù)的。

這是規(guī)定了四種對抗承租人優(yōu)先購買權的法定事由。

二、

承租人的優(yōu)先購買權期限的規(guī)定是什么

承租人的優(yōu)先購買權期限規(guī)定為15天，根據(jù)相關法律規(guī)定，出租人履行通知義務后，承租人在15日內未明確表示購買的，在15日屆滿后，承租人主張優(yōu)先購買權的，人民法院不予支持。結合司法實踐，若出租人未履行告知義務，多將優(yōu)先購買權行使的合理期限類推適用除斥期間1年的期限，即自出賣人與第三人訂立有效合同之日起計算，逾期1年權利歸于消滅。

找法網(wǎng)提醒您：承租人優(yōu)先購買權的性質系一種強制締約請求權，非形成權。

三、

承租人行使優(yōu)先購買權的構成要件

承租人行使優(yōu)先購買權的構成要件有：

1.租賃合同為房屋租賃合同。

2.租賃期間，出租人向第三人出賣租賃的房屋。對此注意三點：

(1)僅限于出賣。出租人贈與、互易或者房屋被征收、沒收后出賣的，承租人無優(yōu)先購買權。

(2)房屋被抵押，出租人與抵押權人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務，承租人享有優(yōu)先購買權。

(3)出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應當在拍賣5日前通知承租人，承租人享有以最高應價購買房屋的優(yōu)先購買權。承租人未參加拍賣的，視為放棄優(yōu)先購買權。

3.承租人能夠滿足出租人與第三人之間約定的買賣條件。

4.承租人需要在合理期限內行使優(yōu)先購買權。

(1)一般情形下，承租人應自接到通知之日起15日內行使;期滿未行使的，視為放棄優(yōu)先購買權。

(2)拍賣出租房屋的，承租人應自接到通知之日起5日內行使。

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