高端商業(yè)項(xiàng)目向來被視為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的護(hù)城河，對項(xiàng)目所處商圈乃至城市的商業(yè)影響力提升明顯。

近期，太古地產(chǎn)宣布將與中國中免全資子公司中免投資發(fā)展有限公司在海南省三亞市合作發(fā)展零售地標(biāo)項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于三亞海棠灣國家海岸中心地帶，太古地產(chǎn)和中免股份將分別持有50%權(quán)益。

而華潤置地上半年也在海口開出了高端項(xiàng)目海口萬象城，該項(xiàng)目為2022年海口市首個(gè)開業(yè)的購物中心，也是海南地區(qū)首座高端商業(yè)綜合體。

(資料圖片)

太古、華潤置地兩大高端商業(yè)運(yùn)營商的入局，使得海南高端商業(yè)市場發(fā)展充滿想象。旅游、免稅之外，這里的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展土壤如何？高端商業(yè)項(xiàng)目能否在此成就標(biāo)桿？

通過對商業(yè)發(fā)展條件及已有商業(yè)項(xiàng)目的分析，觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，以海口、三亞為代表的海南有良好的商業(yè)發(fā)展機(jī)遇與環(huán)境，利好項(xiàng)目發(fā)展。但出于商業(yè)起步晚、基礎(chǔ)相對薄弱，短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)質(zhì)變提升。

此外，對旅游等第三產(chǎn)業(yè)依賴較大及疫情等不可控因素影響下，高端商業(yè)能否長期穩(wěn)定，依然有待考驗(yàn)。

高端商業(yè)玩家入局

此前，海南并非企業(yè)發(fā)展高端商業(yè)的首選，但近年來展現(xiàn)出來的商業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ瑐涫芷髽I(yè)關(guān)注。目前，海南高端商業(yè)市場已確定的入局者有華潤置地、太古地產(chǎn)，兩者均有確定的項(xiàng)目落地，而后者更是有項(xiàng)目開出。

從太古與中免近期合作的項(xiàng)目條件來看，和此前其運(yùn)營的項(xiàng)目相比有較大區(qū)別。這一合作項(xiàng)目是太古在一線、強(qiáng)二線城市之外投資的首個(gè)項(xiàng)目，并且?guī)в泻軓?qiáng)的旅游屬性。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，太古落地于此，主要是看好該區(qū)域及海南未來的商業(yè)發(fā)展?jié)摿Αｍ?xiàng)目所在的三亞海棠灣片區(qū)定位為“國家海岸--國際休閑度假區(qū)”，是海南唯一一個(gè)定位“國家海岸”的灣區(qū)，同時(shí)也是高端酒店及大型免稅店聚集的熱點(diǎn)區(qū)域，旅游商業(yè)發(fā)展?jié)摿Σ恍　?/p>

與太古選擇三亞不同，華潤置地的項(xiàng)目落地在海口，上半年開業(yè)的海口萬象城主打重奢，兼具全品類業(yè)態(tài)，填補(bǔ)了海口乃至海南高端購物中心的市場空白。

不過實(shí)際上，華潤置地在打造項(xiàng)目的初期并未往高端項(xiàng)目方向上發(fā)展，而是定位為輕奢，原計(jì)劃于2021年開業(yè)。但2020年海南自貿(mào)港相關(guān)政策出臺后，華潤置地看好海口未來的商業(yè)發(fā)展機(jī)遇，將在建中的海口萬象城提檔為重奢購物中心。

從目前高端玩家的布局情況來看，海南發(fā)展高端商業(yè)的主要選擇有兩個(gè)，即海口和三亞。其中，海口作為海南省會城市，城市GDP水平領(lǐng)先于海南其他城市，2022年前三季度社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到1472.46億元，在海南所有城市中排名第一。

而三亞的GDP水平雖然不及海口，但也達(dá)到前三的水準(zhǔn)，加之作為旅游城市，有強(qiáng)大的消費(fèi)潛力。官方數(shù)據(jù)顯示，2021年三亞全年接待游客人數(shù)達(dá)2162.04萬人，位列海南第一，此外還配備有全國領(lǐng)先的奢華酒店集群。

這對企業(yè)發(fā)展商業(yè)而言，無疑有較強(qiáng)的吸引力。官方消息披露，除落定的太古零售項(xiàng)目外，三亞正在引進(jìn)華潤萬象城、北京華聯(lián)SKP、上海百聯(lián)等高端購物商業(yè)綜合體。

從這個(gè)角度看，太古、華潤置地的選擇無疑是先行布局，搶占商機(jī)。

客群主導(dǎo)下的布局邏輯

鑒于目前華潤置地在海南的高端商業(yè)項(xiàng)目海口萬象城已開業(yè)，具備實(shí)質(zhì)代表性和參考性，而海口也是海南商業(yè)的重要城市，因此下面將主要以該項(xiàng)目為例，探討海南高端商業(yè)的發(fā)展情況。

首先是商業(yè)競爭環(huán)境方面，海口與國內(nèi)其他城市的商業(yè)基礎(chǔ)有較大差距。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2015年以前，海口僅有百貨商場和少數(shù)的幾個(gè)購物中心，且項(xiàng)目開發(fā)周期較長。

2015年之后，尤以2016年為甚，是海口商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)的高峰時(shí)期，新增了海口萬達(dá)廣場、吾悅廣場等8個(gè)項(xiàng)目，但均定位為中低端，并未涉及高端商業(yè)。

可以發(fā)現(xiàn)，此前海口商業(yè)發(fā)展煥新速度較為緩慢，商業(yè)基礎(chǔ)薄弱。雖然未來幾年將有不少項(xiàng)目涌現(xiàn)，其中不乏特大體量頭部商業(yè)品牌項(xiàng)目落地，城市商業(yè)格局也有望得到較大程度提升，但與其他國內(nèi)一二線城市相比，還有較大差距。

從海口萬象城開業(yè)的業(yè)績來看，該項(xiàng)目開業(yè)當(dāng)日客流約15萬人次，銷售額約3356萬元。雖然定位重奢商場，但目前海口萬象城一樓品牌尚未進(jìn)駐，需待重奢品牌真正完成落位，才能在后續(xù)帶來更高的業(yè)績增長，帶動城市商業(yè)發(fā)展。

此外，商業(yè)發(fā)展不僅是引進(jìn)項(xiàng)目，相關(guān)配套設(shè)施也需要完備，才能創(chuàng)造良好的消費(fèi)環(huán)境，特別是對于海南這類對旅游產(chǎn)業(yè)依賴較大的區(qū)域，其消費(fèi)增長不僅靠本地消費(fèi)者貢獻(xiàn)，旅游客群更是扮演著重要的角色。因此，區(qū)位布局選擇上，高端項(xiàng)目受消費(fèi)客群的影響明顯。

海口萬象城就位于海口國貿(mào)CBD商圈，這也是海口目前最繁華的商圈，輻射范圍內(nèi)集聚眾多行政單位、國際商企，因此有大量城市高凈值人群匯聚。

另據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)觀察，該項(xiàng)目距離海口火車站、高鐵站、美蘭國際機(jī)場、海港等入境交通樞紐距離較近，自駕時(shí)間基本在30分鐘內(nèi)，能夠吸納商務(wù)旅游客群。

雖然旅游客群消費(fèi)需求能助力高端商業(yè)的發(fā)展，但對旅游等第三產(chǎn)業(yè)依賴較大，意味著受疫情等不可控因素的影響也較大，能否長期穩(wěn)定發(fā)展依然存在不確定性。

或與免稅消費(fèi)優(yōu)勢互補(bǔ)

海南商業(yè)發(fā)展必定離不開免稅，2018年，海南離島免稅銷售額首次突破百億。2021年，在疫情出境游受限下，海南離島免稅店銷售額突破了600億元，實(shí)現(xiàn)了飛速增長。

得益于免稅消費(fèi)的火熱，海南多個(gè)免稅綜合體項(xiàng)目相繼落地開業(yè)，高端醫(yī)療、酒店等基礎(chǔ)設(shè)施和休閑娛樂設(shè)施也在不斷完善提升。

至于高端消費(fèi)，如今奢侈品集團(tuán)逐步認(rèn)可海南作為中國旅游零售中心的地位，國際品牌尋求在海南開設(shè)實(shí)體店的機(jī)會。

但需要注意到，即便免稅店擁有部分奢品，但基于奢侈品調(diào)性和布局偏愛高端商場的習(xí)慣，更多的國際奢侈品牌還是選擇布局在高端項(xiàng)目中，開設(shè)精品店、旗艦店等。

此外，據(jù)奢侈品管理層表示，免稅業(yè)務(wù)更像批發(fā)模式，簡單的進(jìn)貨與賣出，過季需要打折銷售，這類形式與奢侈品業(yè)務(wù)特性不相符。因此，高端商業(yè)項(xiàng)目在海南奢侈品消費(fèi)中依然具備一定優(yōu)勢。

雖然目前落地的高端項(xiàng)目尚未有免稅屬性，但或許能夠與免稅店實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位競爭，達(dá)到互補(bǔ)雙贏的局面。

相關(guān)資料顯示，目前在海南離島免稅店的商品結(jié)構(gòu)中，奢品、香化、酒水這3類商品是絕對的主力，因此高端項(xiàng)目的業(yè)態(tài)布局也需要考慮到這些特點(diǎn)。

以海口萬象城為例，業(yè)態(tài)布局上其并未追求全業(yè)態(tài)、全客層品牌引入，而是有所側(cè)重和取舍。主要以服裝、配飾、個(gè)人護(hù)理、禮品等零售業(yè)態(tài)為主，占比近七成，餐飲及超市業(yè)態(tài)占比則近三成，兒童、服務(wù)及娛樂類占比合共不超過一成。

標(biāo)簽： 華潤置地 購物中心 發(fā)展?jié)摿?/span>