2022年，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)隨著外部動蕩的經(jīng)濟環(huán)境，走過了艱苦的跌宕起伏的一年。展望2023年，園區(qū)行業(yè)面對的，依然是利好與壓力并存的復(fù)雜局勢。

隨著防疫政策的調(diào)整、越來越多參與者的涌入、行業(yè)政策不斷出臺……產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)賽道可以說正處在前所未有的劇變階段。

不過前路雖險，仍然有跡可循。這兩年行業(yè)的熱度上升，已經(jīng)催生出了一些明顯的發(fā)展趨勢。

(資料圖片)

Part.01

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)分工進入專業(yè)化階段

企業(yè)與個人都要在細分領(lǐng)域中捕捉機會

這兩年，一些國央企園區(qū)龍頭的崛起，以及地方政府在園區(qū)領(lǐng)域的絕對優(yōu)勢，讓很多人都感到悲觀，認為這個賽道已經(jīng)太過擁擠、服務(wù)商要活不下去了、民營企業(yè)沒機會了等等…

但實際上情況可能正好相反，這個行業(yè)正在變得成熟，并進入分工更加專業(yè)化、細分化的階段。管委會、國央企、民企與服務(wù)商等主體，都有各自的路可以走，只是需要在更加細分的領(lǐng)域去尋找定位。

過去大家總是習(xí)慣于將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)看作一個整體來討論，行業(yè)也帶著很濃的房地產(chǎn)意味，但這是不可持續(xù)的。

基于產(chǎn)業(yè)、工業(yè)用地的分割銷售政策，以及其實際的售價水平來看，即使我國所有產(chǎn)業(yè)用房加起來，整體銷售規(guī)模也是很有限的，走這條路的企業(yè)也會迅速碰到瓶頸。許多企業(yè)的實踐已經(jīng)證明了這一點。

所以如果我們只看到拿地開發(fā)端國央企的強勢，就認為其他市場主體沒有機會了，實際上是忽視了這個行業(yè)的巨大潛力。

這個領(lǐng)域發(fā)展至今，已經(jīng)催生出了太多的分工。垂直方向上就包括投研、產(chǎn)研、片區(qū)開發(fā)、園區(qū)開發(fā)、招商、銷售、運營等大項，大項之下又能夠細分出大量小項。

橫向上根據(jù)不同的產(chǎn)業(yè)，也需要有不同的專業(yè)團隊去服務(wù)。一套團隊就能把我國百余個產(chǎn)業(yè)大類研究到位，這是不可能的。所以未來在細分主題型的園區(qū)市場中，需要大量專業(yè)化的團隊與人才去投入。

這些分工被創(chuàng)造出來，顯然不是依靠銷售和租賃載體創(chuàng)造價值，而是為了創(chuàng)造載體之上的經(jīng)濟價值而服務(wù)，這里面蘊含著比傳統(tǒng)地產(chǎn)模式多得多的機會。

未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場將會形成更明確的層級分工。

比如地方城投主抓片區(qū)綜合開發(fā)，鏈接當(dāng)?shù)氐拇笮驼猩添椖浚痪唧w到各個園區(qū)的開發(fā)，就會有更多市場化企業(yè)參與，實施差異化、主題化的園區(qū)發(fā)展工作；再推進到園區(qū)落成后的運營階段，就會細分出更繁多的服務(wù)板塊，包括產(chǎn)業(yè)服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、生活服務(wù)等等各種方面。

在這種大分工體系之下，每一層級、每一環(huán)節(jié)其實都需要市場化的力量來介入，并不是國資就有力量把事情全都自己做完的。所以在這里面民營企業(yè)和個人的發(fā)展，其實有許很想象空間。

在新的一年中，民營企業(yè)和園區(qū)人需要更加清醒地看到行業(yè)的分化，可以主動爭取和國資的合作，也可以在細分市場中尋找機會立足。

Part.02

園區(qū)發(fā)展向產(chǎn)業(yè)本質(zhì)回歸

運營競爭進入深水區(qū)

隨著產(chǎn)業(yè)園行業(yè)走向成熟，過去的房地產(chǎn)模式正在逐漸淡出，取而代之的是回歸產(chǎn)業(yè)本質(zhì)的共識。無論是政府、開發(fā)主體還是服務(wù)商，都有了更強的產(chǎn)業(yè)發(fā)展與服務(wù)意識。

接下來在管控端，各地發(fā)展開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園，一定會更加看重產(chǎn)業(yè)發(fā)展質(zhì)量的考核。

無論是“標準地”的全國推行、還是產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議與后評估等具體舉措的普及，都顯現(xiàn)出了地方政府對產(chǎn)業(yè)園區(qū)從重規(guī)模到重質(zhì)量的態(tài)度轉(zhuǎn)變。

而在市場端，房地產(chǎn)模式也早就遇到了瓶頸。這兩端都在倒逼各地園區(qū)進行模式轉(zhuǎn)型、回歸產(chǎn)業(yè)，尋找可持續(xù)發(fā)展的路徑。園區(qū)行業(yè)，真正走到了考驗專業(yè)、眼光和資源實力的時候。

面對各地政府的考核指標和日益激烈的同行競爭，接下來做產(chǎn)業(yè)園區(qū)必須更加重視專業(yè)的力量，腳踏實地去做調(diào)研、做論證、做服務(wù)，園區(qū)要能拿得出實打?qū)嵉某煽儊怼?/p>

園區(qū)行業(yè)向產(chǎn)業(yè)回歸的表現(xiàn)，有兩大方面最值得注意。其一，是主題型園區(qū)將會逐漸取代綜合性園區(qū)，成為主流。

早兩三年的時候，全國各地產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)井噴，許多跨界玩家進入了這個行業(yè)，園區(qū)操盤經(jīng)驗不足，對產(chǎn)業(yè)和企業(yè)也缺少研究。

因此當(dāng)時涌現(xiàn)的園區(qū)，大多是綜合性的園區(qū)。我們能看到大量動輒幾十萬、上百萬方的大型園區(qū)，卻沒有具體的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，或者產(chǎn)業(yè)定位虛高、空泛，最后還是當(dāng)成商務(wù)園在賣，或者散租給任何想來的企業(yè)。

但在回歸本質(zhì)的時代下，各地園區(qū)企業(yè)在這種不成體系的操盤模式中逐漸走出來了，并看到了主題型園區(qū)的巨大價值。

綜合性園區(qū)無法形成健康的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，發(fā)展后勁不足，而且同質(zhì)化競爭十分嚴重；但主題型園區(qū)能夠做到產(chǎn)業(yè)高度聚集、企業(yè)之間互融互促，可以源源不斷地創(chuàng)造價值，包括園區(qū)自身的收益和更廣泛意義上的經(jīng)濟價值。

因此無論是各地政府還是園區(qū)企業(yè)，都開始重視單一產(chǎn)業(yè)主題園區(qū)的打造，未來一定是園區(qū)差異化競爭+生態(tài)合作的時代。

各地的政策導(dǎo)向現(xiàn)在已經(jīng)很明確，許多城市都要求各個鎮(zhèn)街要做到“一鎮(zhèn)一主題”，有針對性、有策略性地發(fā)展產(chǎn)業(yè)。甚至有些地方直接對園區(qū)開發(fā)主體提出要求，必須要有主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)且副產(chǎn)業(yè)不能超過2個……

這就要求園區(qū)企業(yè)要采用完全不同的打法。

搞大而全的傳統(tǒng)招商是走不長遠的，必須在某一種或某幾種產(chǎn)業(yè)的賽道上進行深度修煉。無論是定位研究、空間規(guī)劃、招商資源還是運營服務(wù)，都必須培養(yǎng)出自己的強項、特色產(chǎn)業(yè)，這才會有競爭優(yōu)勢。

其二，是園區(qū)之間的勝負關(guān)鍵，將會是運營能力。

近一年來，幾乎所有的知名園區(qū)企業(yè)和大佬，都在不斷強調(diào)運營與服務(wù)的重要性，也摸索出了許多種不同的模式。園區(qū)行業(yè)的運營競爭，將會很快進入深水區(qū)。

在這個階段下，園區(qū)運營與產(chǎn)業(yè)服務(wù)絕非靠在PPT里搭建一套所謂的體系、平臺，就能贏得競爭的。競爭的關(guān)鍵在于，園區(qū)的服務(wù)和企業(yè)需求的貼合程度、綁定深度以及實際的賦能效果。

這對園區(qū)運營團隊的專業(yè)能力以及用心程度，要求非常高。

這也是為什么我們能看到，許多綜合性的大型園區(qū)的產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系，都存在太過普適、缺乏針對性的問題；但一些中小型園區(qū)卻做得非常好，企業(yè)很滿意、客戶粘性很高。

這是因為想要把產(chǎn)業(yè)服務(wù)做到實處，需要投入大量的精力去了解產(chǎn)業(yè)的真實狀況、企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營痛點，才能搭建“有用且好用”的服務(wù)體系，而且還要有足夠的資源鏈接能力，去將體系進行落地。

這些任務(wù)既繁重，對人才的要求又很高。一般的園區(qū)，能把2-3個產(chǎn)業(yè)門類研究透徹并把服務(wù)做到位，已經(jīng)非常出色了。

但綜合性園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位大而全，很難真正把產(chǎn)業(yè)服務(wù)細化到這種程度，反而是許多中小型園區(qū)給行業(yè)上了課。

所以主題型園區(qū)行情的到來，也加劇了園區(qū)之間的運營競爭。接下來的運營工作怎么做、走哪種路線，是每個園區(qū)企業(yè)都必須結(jié)合項目實際，來慎重思考的，這里面民企也有很多以小打大的超車機會。

Part.03

工業(yè)上樓進入普及時代

優(yōu)質(zhì)的復(fù)合化廠房會繼續(xù)受追捧

工業(yè)上樓的產(chǎn)品模式已經(jīng)在多地探索了有些年頭了，尤其是在華南地區(qū)，許多產(chǎn)業(yè)項目都已經(jīng)在應(yīng)用，不過還不能說是種全國性的主流產(chǎn)品。

但是2023年，工業(yè)上樓產(chǎn)品有望進入全面普及的時代。去年包括廣州、天津、合肥等多個城市，都明確提出了“工業(yè)立市”的戰(zhàn)略目標。各地搶抓實體經(jīng)濟的趨勢，對生產(chǎn)載體提出了迫切的供應(yīng)要求。

而在土地資源極其金貴的發(fā)達城市當(dāng)中，想要擴大廠房供應(yīng)，那么工業(yè)上樓自然成了一個重要的選擇。

比如深圳去年就提出，要連續(xù)五年、每年建設(shè)2000萬方工業(yè)上樓廠房，其他一二線城市接下來也會有所跟進，未來這種產(chǎn)品形態(tài)必會是井噴狀態(tài)，在發(fā)達的產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)中得到進一步的普及。

而且近年來優(yōu)質(zhì)廠房產(chǎn)品，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場一直受到追捧，那些以工業(yè)廠房為底層資產(chǎn)的REITs表現(xiàn)也十分亮眼。建設(shè)優(yōu)質(zhì)、功能復(fù)合、高兼容性的工業(yè)上樓產(chǎn)品，是許多園區(qū)不該錯過的選擇。

不過工業(yè)上樓也并非是“萬金油”，在做這些產(chǎn)品的時候，必須先考慮清楚哪些產(chǎn)業(yè)能夠上樓、哪些不能夠。如果園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位，本身就和上樓的特性不符，但就會出大問題。

比如同樣是生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，有些研發(fā)實驗室、試劑制造企業(yè)可以接受上樓，但一些生物制品和放射性藥品的制造，就絕不能放在樓上，甚至需要使用完全獨立的廠房。

所以做上樓產(chǎn)品之前，前提還是要做好產(chǎn)業(yè)調(diào)研，摸清楚企業(yè)的需求，不能盲目跟風(fēng)來做。

Part.04

園區(qū)行業(yè)迎來智慧化時代

數(shù)字技術(shù)將與操盤全鏈條咬合更緊密

數(shù)字經(jīng)濟時代下，各行各業(yè)都免不了要與數(shù)字化技術(shù)進行融合碰撞，產(chǎn)業(yè)園區(qū)也是一樣。

針對數(shù)字技術(shù)如何賦能園區(qū)發(fā)展這個問題，很多企業(yè)都已經(jīng)摸索出了各自的應(yīng)用場景，為未來園區(qū)的招商與運營提效提供了不少思路。

比如在招商引資、信息對稱方面，浙江省就做得不錯。基于標準地供應(yīng)模式，浙江省早在2019年就上線了“標準地”數(shù)字地圖（包括移動端），對每塊土地的指標、要求都進行公開公示，直接對接政企兩端。

又比如在園區(qū)日常的物業(yè)管理方面，數(shù)字化手段能夠進行園區(qū)人流、車流、企業(yè)訴求、服務(wù)進度、空間使用狀態(tài)等海量數(shù)據(jù)的自主處理，提升物業(yè)管理的效率、精準程度和服務(wù)的響應(yīng)速度。

既然未來園區(qū)行業(yè)是運營的角逐，那么數(shù)字化工具的武裝將會是不可或缺的。隨著競爭的深入，我們會看到數(shù)字化技術(shù)與園區(qū)開發(fā)運營全鏈條的更緊密咬合。

Part.結(jié)語

今年依然是風(fēng)云變幻的一年，產(chǎn)業(yè)園區(qū)這個行當(dāng)會在政策、政府、資本與多元市場主體等的多重作用下持續(xù)分化，并有望形成某種較為穩(wěn)定的分工結(jié)構(gòu)。

在新的分工形式下，機會其實并不少。所以這一年也可能是各類園區(qū)企業(yè)的立足之年，擦亮眼、在細分領(lǐng)域中找準自己的定位，是在行業(yè)中活下去的關(guān)鍵。

標簽： 地產(chǎn)市場