對于寸土寸金的深圳來說，大平臺就是深圳制造業(yè)的“看家寶貝”。2022年，隨著深圳“工業(yè)上樓”計劃實(shí)施，具有深圳特色的大平臺建設(shè)正式拉開帷幕。

推動制造業(yè)高端化、智能化、綠色化發(fā)展是重要的國家戰(zhàn)略導(dǎo)向。隨著工業(yè)4.0和數(shù)字化浪潮席卷而來，傳統(tǒng)制造業(yè)也正向自動化、數(shù)字化、智能化轉(zhuǎn)型。而傳統(tǒng)廠房利用率低、品質(zhì)相對低端、配套并不齊全、缺乏定制化考慮，難以滿足當(dāng)下時代制造業(yè)需求。但隨著廠房的更新升級，帶來了租金成本上升，導(dǎo)致部分制造業(yè)企業(yè)向外流失，影響地區(qū)產(chǎn)業(yè)生態(tài)。因此，如何解決高品質(zhì)空間與高租金的矛盾是擺在全國大中城市面前的一道難題。

【資料圖】

深圳發(fā)揚(yáng)敢闖敢干、敢為人先的精神，以企業(yè)需求為導(dǎo)向，著眼長遠(yuǎn)、適度超前規(guī)劃建設(shè)“工業(yè)上樓”大平臺，探索走出一條高品質(zhì)、低成本、定制化的廠房空間供給新路徑。

高品質(zhì)，面向先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展的優(yōu)質(zhì)空間

高品質(zhì)空間就是生產(chǎn)空間高標(biāo)準(zhǔn)、生態(tài)空間高顏值、生活空間高便利。與傳統(tǒng)廠區(qū)不同，“工業(yè)上樓”園區(qū)符合先進(jìn)產(chǎn)業(yè)、高端人才對高品質(zhì)的空間需求。

“深圳推動‘工業(yè)上樓’，不僅要打造‘垂直工廠’，更要打造產(chǎn)城融合的高品質(zhì)明星產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)、生活、生態(tài)‘三生融合’，創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)投‘三創(chuàng)結(jié)合’。”深圳市委常委、副市長黃敏表示。

“三生融合”，就是要統(tǒng)籌生產(chǎn)、生活、生態(tài)三大布局，實(shí)現(xiàn)職住平衡、生產(chǎn)空間高質(zhì)、生活空間便利、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美。“三創(chuàng)結(jié)合”，就是以高端制造為核心，打造創(chuàng)新城區(qū)，吸引社會資本關(guān)注和創(chuàng)投加盟，激發(fā)年輕人創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力和草根夢想，提升科技研發(fā)和應(yīng)用水平。

新橋東，全球“三生”“三創(chuàng)”標(biāo)桿園區(qū)。建設(shè)中的寶安新橋東“工業(yè)上樓”項目是“三生融合”“三創(chuàng)結(jié)合”高品質(zhì)園區(qū)的典型代表。深圳瞄準(zhǔn)500億元投資、500萬平方米優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間、實(shí)現(xiàn)500億元GDP的“3個500”目標(biāo)，著力將新橋東打造為全球標(biāo)桿先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)。

項目規(guī)劃研究占地面積多達(dá)2.3平方公里，其中開發(fā)建設(shè)用地0.75平方公里，計容面積約423萬平方米，容積率5.65。項目徹底改變建筑質(zhì)量差、配套不足、產(chǎn)出率低的面貌，拆遷前容積率僅為1.22。建成后可提供約255萬平方米高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間，其中高標(biāo)準(zhǔn)廠房面積159萬平方米。目前有初步入駐意向的企業(yè)有80余家，其中規(guī)上國高企業(yè)73家。

項目實(shí)施開放式設(shè)計，各個樓棟一層完全打通，增加更多綠化，在空中通過廊道將研發(fā)和廠房的裙房屋頂與“兩山四湖”相連接，布局教育、醫(yī)療、運(yùn)動、商區(qū)等生活配套，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)、生活、生態(tài)融合。項目規(guī)劃適量創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)空間，構(gòu)建“上研下產(chǎn)”模式的產(chǎn)研綜合體，未來高度整合小巨人、龍頭等關(guān)聯(lián)企業(yè)，引入人才、資本、服務(wù)機(jī)構(gòu)等創(chuàng)新要素，推動創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)投一體化。

南山紅花嶺基地，高標(biāo)準(zhǔn)廠房園區(qū)典型代表。南山智造紅花嶺基地位于南山區(qū)桃源街道留仙大道南側(cè)。項目用地面積約11.8萬㎡，開發(fā)規(guī)模約78.2萬㎡，容積率6.6。其中高標(biāo)準(zhǔn)廠房占總建筑面積一半以上，單棟廠房高度近90m，層數(shù)16層，各項指標(biāo)超過其他地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。原業(yè)態(tài)為老舊工業(yè)廠房，建筑面積約27萬㎡。

通常，制造業(yè)企業(yè)不愿“上樓”的原因有：重型設(shè)備不易上樓，廠房樓板荷載要求高，高層貨梯難達(dá)標(biāo)，貨運(yùn)效率低。該項目在這些難點(diǎn)上均有所突破。

一是層面布局按照“可拆可合”要求，設(shè)計出“C字型”“一字型”兩種廠房結(jié)構(gòu)，盡可能保障流水線長度。其中，C字形標(biāo)準(zhǔn)層面積達(dá)8000㎡，一字形標(biāo)準(zhǔn)層分別為3000㎡、5500㎡、8000㎡。各類廠房可靈活分拆成1600-8000㎡不等單元，保證了不同業(yè)態(tài)企業(yè)的生產(chǎn)需求。

二是層高預(yù)留了未來生產(chǎn)的需求高度。考慮到先進(jìn)制造業(yè)的生產(chǎn)需求，層高定為首層8m，2-9層6m，10-16層4.5m。

三是樓層承重標(biāo)準(zhǔn)較高。該項目廠房的荷載標(biāo)準(zhǔn)為首層2.0噸，2、5、9層為1.5噸，10層及以上為0.8噸，其他層為1.0噸。這些負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)能滿足絕大部分企業(yè)生產(chǎn)需求，荷載要求高的企業(yè)可入駐低樓層。

四是采用了盤道和高架平臺，裝卸貨可直通各樓層。借鑒裕廊“趨勢工廠”經(jīng)驗，通過盤道連接各個樓層。每棟建筑由3個三層單元堆疊，2、5、9層架設(shè)高架平臺，功能效果與首層相似。第9層平臺有吊裝重型設(shè)備的預(yù)留位置。同時2、5、9層預(yù)留有卸貨平臺及貨車停車位。貨車經(jīng)盤道到達(dá)對應(yīng)樓層平臺卸貨搬運(yùn)，可大大縮減貨運(yùn)時間。

大族激光智造中心，龍頭企業(yè)高品質(zhì)“工業(yè)上樓”園區(qū)。寶安大族激光智造中心建有4棟生產(chǎn)廠房，層數(shù)7層，配有較為齊全的公寓、食堂、運(yùn)動場地等配套設(shè)施。利用廠房樓頂建設(shè)850m環(huán)形塑膠跑道、2個標(biāo)準(zhǔn)籃球場、2個網(wǎng)球場。還配有約800套宿舍、近900㎡健身房、2個羽毛球場、200㎡桌球室及乒乓球室、超6000㎡超級員工食堂、超1000㎡社區(qū)健康服務(wù)中心。員工可以通過連橋直接到達(dá)生產(chǎn)車間、辦公區(qū)、宿舍、空中花園。廠區(qū)二棟負(fù)一層相連在建的12號地鐵永和站B出口。

“早上我和室友會到廠區(qū)樓頂跑跑步，這樣工作更有精神。下班后，我們還會和其他產(chǎn)線的員工打籃球比賽和羽毛球比賽，通過各類愛好結(jié)識朋友、鍛煉身體。”大族激光車間員工李某說。

低成本，每平方米租金不高于35元

當(dāng)前，深圳廠房月租超過80元/平方米不在少數(shù)，部分區(qū)位較好的超過100元/平方米，而坪山區(qū)、光明區(qū)等離市中心偏遠(yuǎn)地區(qū)月租也普遍在30元以上，影響制造企業(yè)扎根發(fā)展。蘇州工業(yè)園區(qū)核心片區(qū)租價在65-85元左右，東莞、珠海等周邊城市的廠房租金也普遍在20元上下。

為解決租金高這一“老大難”,深圳以極大的政策勇氣提出,“工業(yè)上樓”項目優(yōu)質(zhì)廠房月租控制在平均不超過35元/平方米、年漲幅不超過5%，為制造業(yè)守牢低租防線。

為平抑租價，并保障計劃的可持續(xù)性，深圳多方挖潛，探索多條“反哺”廠房建設(shè)和租售的路徑，著重發(fā)揮國有平臺和國企的責(zé)任擔(dān)當(dāng)，兼顧各方利益平衡，多方面綜合施策，降低租售成本。比如，要求實(shí)施主體自持廠房2/3以上，以穩(wěn)定市場預(yù)期。

目前，全市第一批70多個“工業(yè)上樓”項目均已明確月租控制在35元以下。寶龍專精特新產(chǎn)業(yè)園將“工業(yè)上樓”廠房以市價的30%-50%，分割銷售給符合條件的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。具有突出吸引力的租價和售價，引發(fā)了高端制造企業(yè)的廣泛關(guān)注和良好反響。

“深圳持續(xù)推出一系列優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的‘工業(yè)上樓’廠房項目，給我們中小制造業(yè)企業(yè)注入了一劑強(qiáng)心針，我們將繼續(xù)扎根深圳，布局更多的現(xiàn)代化生產(chǎn)線和研發(fā)中心，以孵化更多的技術(shù)成果”，專精特新“小巨人”深圳市艾克瑞電氣有限公司董事長史某激動地表示。

定制化，為企業(yè)量身定制產(chǎn)業(yè)空間

“工業(yè)上樓”技術(shù)上可行，大多產(chǎn)業(yè)都可上樓。但不同產(chǎn)業(yè)所需的平層面積、層高、承重、避震、垂直交通等各項建筑設(shè)計指標(biāo)不同。

為提高廠房空間的適配性，深圳打破傳統(tǒng)招商引智路徑，實(shí)現(xiàn)用地空間與項目精準(zhǔn)對接。傳統(tǒng)招商路徑是“以地招商”“先筑巢后引鳳”。深圳以需求為導(dǎo)向，著力創(chuàng)新實(shí)施“以房招商”“招商先行、邊招邊建”。

例如，深圳高度重視BIM技術(shù)應(yīng)用，新建產(chǎn)業(yè)空間均要求完善并報送相關(guān)BIM數(shù)據(jù)，運(yùn)用BIM的可視化優(yōu)勢，使意向入駐企業(yè)親身感受廠房的層高、面積、承重、垂直交通、平面布局、室內(nèi)外環(huán)境、消防等級等關(guān)鍵要素，降低搜尋成本，加速精準(zhǔn)匹配。

“我們將加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)提前對接，根據(jù)擬引進(jìn)企業(yè)生產(chǎn)工藝需求，精準(zhǔn)定制交付高標(biāo)準(zhǔn)廠房空間，企業(yè)僅需安裝照明設(shè)備后便可直接使用，做到‘拎機(jī)投產(chǎn)’。”龍崗區(qū)政府相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

先引鳳后筑巢，龍崗寶龍智造園實(shí)行“預(yù)招商+定制化”模式。深圳龍崗寶龍智造園項目通過“預(yù)招商+定制化”模式建設(shè)，一期13.2萬㎡廠房的報名定制需求達(dá)到42萬㎡，目前共簽約企業(yè)8家，預(yù)計全部達(dá)產(chǎn)后可實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值超200億元。

其中已封項的1號廠房為深圳中科欣揚(yáng)生物科技有限公司單獨(dú)使用，聯(lián)合創(chuàng)始人、CEO董某表示：隨著企業(yè)發(fā)展，我們在整個核心生物學(xué)里面設(shè)計了大的應(yīng)用場景和應(yīng)用里面的醫(yī)藥醫(yī)療器械，在我們現(xiàn)有的環(huán)境下，它的產(chǎn)能、空間是受限的。現(xiàn)在政府給我們定制了中科欣揚(yáng)大廈，投入使用后可以極大地緩解我們的產(chǎn)能瓶頸。

空間可組合使用，龍崗寶龍專精特新產(chǎn)業(yè)園實(shí)行“基準(zhǔn)高標(biāo)準(zhǔn)+預(yù)留定制化彈性”模式。深圳龍崗寶龍專精特新產(chǎn)業(yè)園項目在建筑設(shè)計上充分考慮廠房的個性化需求，重點(diǎn)在大平層、高層高、高荷載方面，采用了多種制造空間的設(shè)計，并充分考慮后期建筑空間的組合使用。廠房首層層高不低于8米、首層地面荷載不低于1.5噸/平方米，1至4層可建設(shè)單層面積6000至10000平方米的大平層，適合布局半導(dǎo)體和集成電路的精加工生產(chǎn)線，或者5億元以上大型企業(yè)的自動化生產(chǎn)線；5層以上單層面積3000至5000平方米，適合億元級企業(yè)布局超凈車間或無菌車間。

深圳“大平臺”建設(shè)已形成了科學(xué)的長遠(yuǎn)規(guī)劃和預(yù)期良好的發(fā)展路徑，將為城市未來30年的制造業(yè)發(fā)展，奠定堅實(shí)基礎(chǔ)。未來城市制造業(yè)空間數(shù)量相對充足，廠房形態(tài)科學(xué)先進(jìn)，租價售價較為可控。制造業(yè)空間供給的這一深刻轉(zhuǎn)型，體現(xiàn)了深圳市委市政府落實(shí)“制造業(yè)當(dāng)家”的鮮明態(tài)度和堅強(qiáng)決心。深圳有望成為優(yōu)質(zhì)制造業(yè)走向全球的溫暖港灣和強(qiáng)大根據(jù)地。

標(biāo)簽： 萬平方米 大族激光 先進(jìn)制造業(yè)