国产在线精品一区二区三区直播_精品国产乱码久久久久久影片_欧美老妇人与禽交_男人天堂2018手机在线版_亚洲中文精品久久久久久不卡_国产毛多水多做爰爽爽爽_野外做受三级视频_中文天堂在线www_国产精品无码久久四虎_国产在线观看免费人成视频

您的位置:首頁 >經(jīng)濟(jì) >

工業(yè)廠房大熱背后,究竟如何賺錢?

在制造業(yè)復(fù)興、房地產(chǎn)下行、存量資產(chǎn)盤活等大環(huán)境影響下,有市場、有政策、又能滿足園區(qū)玩家高周轉(zhuǎn)模式的工業(yè)廠房大熱成為必然。不僅僅是原本的重資產(chǎn)企業(yè)大局進(jìn)入工業(yè)廠房領(lǐng)域,新興園區(qū)運營商到各地實體企業(yè)也在布局工業(yè)廠房領(lǐng)域,再一次掀起了工業(yè)廠房熱潮。

Part.01

從混亂無序走向?qū)I(yè)規(guī)范


(相關(guān)資料圖)

工業(yè)廠房上一波的熱潮是在2000年以前,當(dāng)時各類開發(fā)商爭先恐后金融工業(yè)廠房市場,市場混亂無序,缺乏成熟的管理與服務(wù),也沒有系統(tǒng)化的物業(yè)管理規(guī)范。對于產(chǎn)業(yè)企業(yè)來說,選擇面較少,無法完全契合企業(yè)生產(chǎn)相關(guān)訴求,土地利用率較低。

在進(jìn)入2000年以后,整個工業(yè)廠房市場在園區(qū)規(guī)劃、配套設(shè)施以及服務(wù)質(zhì)量上都有著顯著提升,政府也在這一階段開始介入,推動工業(yè)廠房規(guī)范化建設(shè)運營,逐步開始滿足實體企業(yè)的生產(chǎn)訴求。相關(guān)載體也是以標(biāo)準(zhǔn)廠房、6層內(nèi)廠房為主,但是從柱距、載重、層高等方面都無法充分滿足制造型企業(yè)的生產(chǎn)、運輸?shù)仍V求。

在進(jìn)入2018年之后,時至今日,工業(yè)上樓逐漸成為了工業(yè)廠房的熱門產(chǎn)品。隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級,生產(chǎn)型企業(yè)也逐漸從設(shè)備笨重、勞動力密集發(fā)展到小而精,非常適合工業(yè)上樓載體,這對于部分工業(yè)用地緊缺的地區(qū)而言,工業(yè)上樓勢在必行。

除了工業(yè)上樓產(chǎn)品之外,隨著科技創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,企業(yè)對于工業(yè)廠房產(chǎn)品的訴求也發(fā)生了變化,從建筑參數(shù)、貨梯配置、配套設(shè)施等都出現(xiàn)了個性化需求,各大運營商也在推出微定制廠房外,著重打造定制化廠房產(chǎn)品。

Part.02

從交易邏輯走向運營邏輯

隨著工業(yè)廠房市場的轉(zhuǎn)變以及各地政府對于工業(yè)廠房相關(guān)政策的收緊,對于過去和房地產(chǎn)模式高度相似的工業(yè)廠房高周轉(zhuǎn)模式也產(chǎn)生了巨大影響。

隨著一線、強(qiáng)二線城市產(chǎn)業(yè)逐漸成熟,工業(yè)用地也趨于飽和,隨之而來的就是各地政府對于工業(yè)用地的出讓、分割銷售等方面進(jìn)行了嚴(yán)格管控,高比例持有政策成為主流。即使是5:5的項目,也因為這些城市高昂地價,導(dǎo)致無法通過5成銷售完成盈利,但為何工業(yè)廠房運營仍然為了進(jìn)入這些城市而擠破腦袋?

為的是標(biāo)桿案例,本質(zhì)還是為了在二三線城市拿到更多工業(yè)廠房項目。

1、銷售為主

雖然一線、強(qiáng)二線關(guān)上了工業(yè)廠房運營商高周轉(zhuǎn)之路,但弱二線、三線城市工業(yè)用地充足、產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況并不理想、當(dāng)?shù)爻峭兑踩狈I(yè)廠房開發(fā)運營的經(jīng)驗與資金,這就給了工業(yè)廠房運營商獲取全銷售工業(yè)廠房項目的機(jī)會。在這些城市高周轉(zhuǎn)模式仍有市場,但這些城市各區(qū)域間的產(chǎn)業(yè)資源及相關(guān)配套情況差別較大,投拓仍然是決定這一模式發(fā)展的核心。

2、租賃+REITs退出

針對持有型工業(yè)廠房項目,存在大宗交易以及資本化運作兩類退出方式,其中大宗交易可分為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和股權(quán)轉(zhuǎn)讓,資本化運作主要是公募REITs或是不動產(chǎn)私募退出。

從資本化運作角度來看,之前公募REITs市場上,臨港、東久已經(jīng)為工業(yè)廠房趟出了一條路。工業(yè)廠房屬于地產(chǎn),最本源的邏輯是擺脫不掉的,但它的符合模式更豐富,會讓其回報的邏輯和回報的模式更加豐富,降低風(fēng)險、增加回報渠道和穩(wěn)定性。但如今公募REITs市場雖然逐漸火熱,但真正可以獲得公募REITs退出機(jī)會的項目仍然是少數(shù)。

今日隨著不動產(chǎn)私募基金指引的試行,掀起了行業(yè)討論的浪潮,簡單來看,這對于工業(yè)廠房而言,不僅比走公募REITs的機(jī)會更大,后期也能直接鏈接公募REITs,為工業(yè)廠房資本化運營提供了更多可能。

3、政府補(bǔ)貼

除了上述常規(guī)的盈利方式外,工業(yè)廠房因為通常要建設(shè)若干公共服務(wù)平臺及配套服務(wù)設(shè)施,以及營造良好的園區(qū)環(huán)境和產(chǎn)業(yè)氛圍,一些園區(qū)在建設(shè)專業(yè)化公共服務(wù)平臺時還投資購置了不少專業(yè)設(shè)備、儀器。為了鼓勵園區(qū)改善創(chuàng)業(yè)環(huán)境和提高產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)能力,各地區(qū)域政府都會適當(dāng)當(dāng)初一些財政資金作為項目補(bǔ)貼、貸款利息等形式給予園區(qū)資金扶持。政府補(bǔ)貼經(jīng)費基本上按照“專項資金、專款專用”的原則劃撥給相關(guān)廠房項目。

4、公共服務(wù)費

工業(yè)廠房涉及整合產(chǎn)業(yè)資源,引進(jìn)各類中介服務(wù)機(jī)構(gòu),向入園企業(yè)提供包括工商注冊、融資信貸、法律咨詢、人才外包、知識產(chǎn)權(quán)服務(wù)等各類產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)內(nèi)容,并通過產(chǎn)業(yè)服務(wù)費或是向服務(wù)提供方收取傭金的收益模式。

引進(jìn)第三方服務(wù)機(jī)構(gòu),收取傭金的形式獲取的收益較少,大部分是為了補(bǔ)全自身產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)板塊中的缺失項。大部分有實力的園區(qū)都是組建專業(yè)咨詢部門或是專業(yè)化公司,自主建立公共服務(wù)平臺,如同中介機(jī)構(gòu)一樣,為入園企業(yè)提供針對性的服務(wù),從而獲取相應(yīng)的服務(wù)費。平臺服務(wù)還可以通過BPO(商務(wù)流程外包)等形式獲取長期、穩(wěn)定的收益。

隨著產(chǎn)業(yè)服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量的提升,不僅僅可以為運營商提供長期穩(wěn)定的公共服務(wù)費收入,也能進(jìn)一步提升園區(qū)價值,賦能園區(qū)售價與租金。

5、項目所得稅

項目所得稅指的是入園企業(yè)上繳的稅收一部分歸國稅,一部分歸省、市財政收入,一部分由區(qū)縣支配,這部分稅收中的一部分會采取返還園區(qū)的方式,支持工業(yè)廠房的建設(shè)或是擴(kuò)展招商,堪稱區(qū)域政府對工業(yè)廠房招商成果的“績效獎金”。

標(biāo)簽:

精彩新聞