在制造業(yè)復(fù)興、房地產(chǎn)下行、存量資產(chǎn)盤活等大環(huán)境影響下，有市場、有政策、又能滿足園區(qū)玩家高周轉(zhuǎn)模式的工業(yè)廠房大熱成為必然。不僅僅是原本的重資產(chǎn)企業(yè)大局進(jìn)入工業(yè)廠房領(lǐng)域，新興園區(qū)運營商到各地實體企業(yè)也在布局工業(yè)廠房領(lǐng)域，再一次掀起了工業(yè)廠房熱潮。

Part.01

從混亂無序走向?qū)I(yè)規(guī)范

(相關(guān)資料圖)

工業(yè)廠房上一波的熱潮是在2000年以前，當(dāng)時各類開發(fā)商爭先恐后金融工業(yè)廠房市場，市場混亂無序，缺乏成熟的管理與服務(wù)，也沒有系統(tǒng)化的物業(yè)管理規(guī)范。對于產(chǎn)業(yè)企業(yè)來說，選擇面較少，無法完全契合企業(yè)生產(chǎn)相關(guān)訴求，土地利用率較低。

在進(jìn)入2000年以后，整個工業(yè)廠房市場在園區(qū)規(guī)劃、配套設(shè)施以及服務(wù)質(zhì)量上都有著顯著提升，政府也在這一階段開始介入，推動工業(yè)廠房規(guī)范化建設(shè)運營，逐步開始滿足實體企業(yè)的生產(chǎn)訴求。相關(guān)載體也是以標(biāo)準(zhǔn)廠房、6層內(nèi)廠房為主，但是從柱距、載重、層高等方面都無法充分滿足制造型企業(yè)的生產(chǎn)、運輸?shù)仍V求。

在進(jìn)入2018年之后，時至今日，工業(yè)上樓逐漸成為了工業(yè)廠房的熱門產(chǎn)品。隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，生產(chǎn)型企業(yè)也逐漸從設(shè)備笨重、勞動力密集發(fā)展到小而精，非常適合工業(yè)上樓載體，這對于部分工業(yè)用地緊缺的地區(qū)而言，工業(yè)上樓勢在必行。

除了工業(yè)上樓產(chǎn)品之外，隨著科技創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，企業(yè)對于工業(yè)廠房產(chǎn)品的訴求也發(fā)生了變化，從建筑參數(shù)、貨梯配置、配套設(shè)施等都出現(xiàn)了個性化需求，各大運營商也在推出微定制廠房外，著重打造定制化廠房產(chǎn)品。

Part.02

從交易邏輯走向運營邏輯

隨著工業(yè)廠房市場的轉(zhuǎn)變以及各地政府對于工業(yè)廠房相關(guān)政策的收緊，對于過去和房地產(chǎn)模式高度相似的工業(yè)廠房高周轉(zhuǎn)模式也產(chǎn)生了巨大影響。

隨著一線、強(qiáng)二線城市產(chǎn)業(yè)逐漸成熟，工業(yè)用地也趨于飽和，隨之而來的就是各地政府對于工業(yè)用地的出讓、分割銷售等方面進(jìn)行了嚴(yán)格管控，高比例持有政策成為主流。即使是5：5的項目，也因為這些城市高昂地價，導(dǎo)致無法通過5成銷售完成盈利，但為何工業(yè)廠房運營仍然為了進(jìn)入這些城市而擠破腦袋？

為的是標(biāo)桿案例，本質(zhì)還是為了在二三線城市拿到更多工業(yè)廠房項目。

1、銷售為主

雖然一線、強(qiáng)二線關(guān)上了工業(yè)廠房運營商高周轉(zhuǎn)之路，但弱二線、三線城市工業(yè)用地充足、產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況并不理想、當(dāng)?shù)爻峭兑踩狈I(yè)廠房開發(fā)運營的經(jīng)驗與資金，這就給了工業(yè)廠房運營商獲取全銷售工業(yè)廠房項目的機(jī)會。在這些城市高周轉(zhuǎn)模式仍有市場，但這些城市各區(qū)域間的產(chǎn)業(yè)資源及相關(guān)配套情況差別較大，投拓仍然是決定這一模式發(fā)展的核心。

2、租賃+REITs退出

針對持有型工業(yè)廠房項目，存在大宗交易以及資本化運作兩類退出方式，其中大宗交易可分為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和股權(quán)轉(zhuǎn)讓，資本化運作主要是公募REITs或是不動產(chǎn)私募退出。

從資本化運作角度來看，之前公募REITs市場上，臨港、東久已經(jīng)為工業(yè)廠房趟出了一條路。工業(yè)廠房屬于地產(chǎn)，最本源的邏輯是擺脫不掉的，但它的符合模式更豐富，會讓其回報的邏輯和回報的模式更加豐富，降低風(fēng)險、增加回報渠道和穩(wěn)定性。但如今公募REITs市場雖然逐漸火熱，但真正可以獲得公募REITs退出機(jī)會的項目仍然是少數(shù)。

今日隨著不動產(chǎn)私募基金指引的試行，掀起了行業(yè)討論的浪潮，簡單來看，這對于工業(yè)廠房而言，不僅比走公募REITs的機(jī)會更大，后期也能直接鏈接公募REITs，為工業(yè)廠房資本化運營提供了更多可能。

3、政府補(bǔ)貼

除了上述常規(guī)的盈利方式外，工業(yè)廠房因為通常要建設(shè)若干公共服務(wù)平臺及配套服務(wù)設(shè)施，以及營造良好的園區(qū)環(huán)境和產(chǎn)業(yè)氛圍，一些園區(qū)在建設(shè)專業(yè)化公共服務(wù)平臺時還投資購置了不少專業(yè)設(shè)備、儀器。為了鼓勵園區(qū)改善創(chuàng)業(yè)環(huán)境和提高產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)能力，各地區(qū)域政府都會適當(dāng)當(dāng)初一些財政資金作為項目補(bǔ)貼、貸款利息等形式給予園區(qū)資金扶持。政府補(bǔ)貼經(jīng)費基本上按照“專項資金、專款專用”的原則劃撥給相關(guān)廠房項目。

4、公共服務(wù)費

工業(yè)廠房涉及整合產(chǎn)業(yè)資源，引進(jìn)各類中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，向入園企業(yè)提供包括工商注冊、融資信貸、法律咨詢、人才外包、知識產(chǎn)權(quán)服務(wù)等各類產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)內(nèi)容，并通過產(chǎn)業(yè)服務(wù)費或是向服務(wù)提供方收取傭金的收益模式。

引進(jìn)第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)，收取傭金的形式獲取的收益較少，大部分是為了補(bǔ)全自身產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)板塊中的缺失項。大部分有實力的園區(qū)都是組建專業(yè)咨詢部門或是專業(yè)化公司，自主建立公共服務(wù)平臺，如同中介機(jī)構(gòu)一樣，為入園企業(yè)提供針對性的服務(wù)，從而獲取相應(yīng)的服務(wù)費。平臺服務(wù)還可以通過BPO（商務(wù)流程外包）等形式獲取長期、穩(wěn)定的收益。

隨著產(chǎn)業(yè)服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量的提升，不僅僅可以為運營商提供長期穩(wěn)定的公共服務(wù)費收入，也能進(jìn)一步提升園區(qū)價值，賦能園區(qū)售價與租金。

5、項目所得稅

項目所得稅指的是入園企業(yè)上繳的稅收一部分歸國稅，一部分歸省、市財政收入，一部分由區(qū)縣支配，這部分稅收中的一部分會采取返還園區(qū)的方式，支持工業(yè)廠房的建設(shè)或是擴(kuò)展招商，堪稱區(qū)域政府對工業(yè)廠房招商成果的“績效獎金”。

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