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根據cbre世邦魏理仕近日發(fā)布的《2022年上海甲級寫字樓租戶普查》報告顯示，金融行業(yè)穩(wěn)居上海甲級寫字樓需求榜首，制造業(yè)與tmt持續(xù)升級擴張；外資企業(yè)租賃面積穩(wěn)定。

據悉，本次調查收集整理了截至2022年末上海260棟甲級寫字樓項目內近6840家進駐企業(yè)資料。從主力租戶構成來看，金融業(yè)（28%）、制造業(yè)（24%）、tmt（14%）、房地產建筑（11%）及專業(yè)服務業(yè)（10%）為上海甲級寫字樓市場前五大需求來源，前三大需求占比相較此前普查結果持續(xù)提升，行業(yè)發(fā)展勢頭強勁，其中傳統企業(yè)加速數字化轉型，積極開拓業(yè)務創(chuàng)新，驅動寫字樓需求新動能。從細分行業(yè)來看，金融業(yè)中的保險/證券/基金、制造業(yè)中的生物醫(yī)藥、tmt行業(yè)中的科技互聯網/電信通訊等在整體市場需求所占比重分別有所上升，充分展現了上海產業(yè)結構優(yōu)化升級所帶來的寫字樓新勢能。

中外資租戶租賃面積方面，中資金融業(yè)、tmt、專業(yè)服業(yè)等行業(yè)企業(yè)近三年在滬不斷擴張升級，且對寫字樓品質的要求顯著提高，已經成為上海甲級寫字樓租賃需求的中堅力量。一些中資金融機構與tmt企業(yè)更偏好在滬購置總部樓宇，中資企業(yè)主要分布于陸家嘴金融城區(qū)域內的小陸家嘴、花木、世紀大道板塊，究其原因也是中資租戶以金融業(yè)居多，占比超三分之一，金融類機構特別是銀行、券商、保險與資管類均以陸家嘴為大本營。

外資租戶數量比重有所下降，但其在甲級寫字樓的總租賃面積并沒有縮減，并在市場租賃窗口期，積極實施擴租和升級搬遷。從區(qū)位分布來看，外資企業(yè)主要分布于陸家嘴、南京西路、淮海中路與前灘板塊，這與外資租戶構成有緊密關聯。其中，外資金融機構集中于陸家嘴，奢侈品、專業(yè)服務業(yè)更青睞南京西路，快消、傳媒集中于淮海中路，制造業(yè)、生物醫(yī)藥與醫(yī)療器械公司紛紛進駐前灘板塊。

值得關注的是，從行業(yè)布局來看，近年迅速崛起的新興商務區(qū)前灘與徐匯濱江板塊分別成為外資制藥公司/醫(yī)療器械與內資新能源聚集區(qū)，高品質新項目為企業(yè)整合或設立總部需求提供了更多選擇，也持續(xù)受到大面積、成本敏感型租戶的青睞。新技術涌現，數字孿生、元宇宙、萬能宇宙和混合現實的廣泛使用，使得tmt行業(yè)成為推動寫字樓需求持續(xù)增長、帶動產業(yè)聚集的重要推手。從租戶分布來看，tmt企業(yè)在核心商務區(qū)占比維持不變，而在核心拓展區(qū)的占比從2018年的7.8%上升到現時的11%，在新興商務區(qū)占比從2018年的18.8%上升到26%。

“上海寫字樓租戶的變化，是上海產業(yè)變遷的一個縮影。”世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服務辦公樓部負責人張越表示：“未來幾年市場新增供應加量，現有的租戶結構會發(fā)生很大變化。隨著上海甲級寫字樓市場日趨成熟，租戶結構也正在細分化。未來在城市產業(yè)發(fā)展中，上海將打造‘2+3+6+4+5’，‘2’即傳統產業(yè)實現數字化、綠色生態(tài)兩大轉型；‘3+6’就是三大先導產業(yè)和六大重點產業(yè)；‘4+5’就是四大新賽道產業(yè)和五大未來產業(yè)方向，形成完整產業(yè)體系，利好寫字樓市場長期發(fā)展。”

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