國(guó)內(nèi)高端商業(yè)項(xiàng)目標(biāo)桿中，北京SKP必定占有一席之地，它的成功也讓北京華聯(lián)集團(tuán)奠定了在高端百貨上的優(yōu)勢(shì)。

目前北京華聯(lián)旗下在運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目包括北京SKP 、西安SKP及成都SKP。雖然有北京SKP的成功在前，但近來開業(yè)的成都SKP卻出現(xiàn)口碑兩極分化的現(xiàn)象。

(資料圖片僅供參考)

觀點(diǎn)認(rèn)為，背后折射出高端商業(yè)在擴(kuò)張中的問題，如何推動(dòng)項(xiàng)目本土化，更好地適應(yīng)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，將是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵所在。

基于此，觀點(diǎn)指數(shù)將從項(xiàng)目選址、消費(fèi)客群、定位特點(diǎn)、動(dòng)線、品牌吸引力等角度，分析成都SKP這一高端百貨商業(yè)樣本在成都的表現(xiàn)與發(fā)展。

新興商圈選址邏輯

資料顯示，成都SKP項(xiàng)目由北京華聯(lián)集團(tuán)和成都交投集團(tuán)合作出資打造，北京華聯(lián)作為運(yùn)營(yíng)方進(jìn)行后續(xù)的運(yùn)營(yíng)。整體而言，成都SKP在延續(xù)北京SKP的商業(yè)模式基礎(chǔ)上，進(jìn)行了一定創(chuàng)新，但想在成都商業(yè)市場(chǎng)突圍還是有不小的難度。

首先是位置，成都SKP和北京SKP的選址邏輯有所區(qū)別。后者所處的北京國(guó)貿(mào)CBD商圈是北京的核心商圈，而成都SKP選址在成都交子公園商圈，是由產(chǎn)業(yè)發(fā)展興起的新興商圈。

觀點(diǎn)認(rèn)為，選址差異的原因有二：一是目前在核心一二線商業(yè)城市，獲取核心商圈土地用于發(fā)展大規(guī)模項(xiàng)目的難度較高，二是新興商圈未來的發(fā)展?jié)摿χ档闷诖屯顿Y，提前進(jìn)行相關(guān)布局。

公開資料顯示，交子公園商圈所在區(qū)域?qū)儆诔啥汲菂^(qū)南部，規(guī)劃面積9.3平方公里，輻射高新區(qū)與錦江區(qū)，其中大部分面積位于高新片區(qū)。在成都整體規(guī)劃中，其屬于老城區(qū)與新城區(qū)的交接區(qū)域，是近年來重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域之一。

從與商業(yè)密切相關(guān)的消費(fèi)和人口數(shù)據(jù)來看，該區(qū)域的消費(fèi)和人口近年來明顯增長(zhǎng)。成都商務(wù)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2022年8月，交子公園商圈實(shí)現(xiàn)限額以上社會(huì)消費(fèi)品零售總額34.4億元，同比增長(zhǎng)6.8%左右，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

項(xiàng)目所在的高新區(qū)近年來也成為置業(yè)熱門地，最新普查的常住人口數(shù)據(jù)顯示，高新區(qū)增量躋身前三，增加超70萬人，約為125.75萬人，常住人口占全市的比例為6.01%，為商業(yè)發(fā)展提供了前提條件。

從2022年成都新增商業(yè)項(xiàng)目的分布上，可以看出商業(yè)企業(yè)對(duì)于高新區(qū)這類潛力發(fā)展區(qū)域的偏好。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，去年成都開業(yè)15個(gè)項(xiàng)目，其中超40%分布在高新區(qū)，呈現(xiàn)出明顯的南向發(fā)展趨勢(shì)。

總體來看，觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為政策支持、區(qū)域相對(duì)有較大發(fā)展?jié)摿Α⑸虡I(yè)吸引力較強(qiáng)等，或是成都SKP選址交子公園商圈的重要原因。此外，能在一定程度上避免與位于市中心繁華商圈的成都IFS和成都遠(yuǎn)洋太古里的直面競(jìng)爭(zhēng)，滿足城南區(qū)域高端消費(fèi)客群的需求，或許也是考量的因素。

不可否認(rèn)的是，成都SKP所在的交子公園商圈目前商業(yè)影響力遠(yuǎn)不及春熙路商圈，尚未形成高端商業(yè)消費(fèi)氛圍，開拓市場(chǎng)的難度不小。

從消費(fèi)客群角度來看，高端商業(yè)最核心的客戶是高凈值人群，即指資產(chǎn)凈值600萬及以上的人群。而交子公園商圈的消費(fèi)客群以周邊白領(lǐng)為主，雖然具備一定的消費(fèi)基礎(chǔ)，但想要消化成都SKP龐大的商業(yè)體量仍不現(xiàn)實(shí)，更多消費(fèi)客群還是需要仰仗成都其他地區(qū)、乃至其他西南城市。

因此，未來如何吸引更多高凈值消費(fèi)客群將更為關(guān)鍵。

下沉式創(chuàng)新的難題

項(xiàng)目結(jié)構(gòu)上，成都SKP主要由地下商業(yè)、地下停車場(chǎng)及地面公園組成，項(xiàng)目總體量37萬平方米，其中商業(yè)面積15.1萬平方米。

可以發(fā)現(xiàn)，除了商業(yè)面積之外，該項(xiàng)目較多的空間利用是在于公共空間。其中，打造亞洲最大的下沉式建筑、全國(guó)首個(gè)下沉式高端時(shí)尚百貨是其突出的宣傳點(diǎn)，但從市場(chǎng)特別是消費(fèi)者反饋來看，目前仍存在不足之處。

據(jù)了解，成都SKP的下沉建筑共5層，分別為-3至2層，地面公園通過階梯往下的樓層為2層，再往下是1層，即全部的商業(yè)空間都在地下，其中1-2層為集中商業(yè)，約16.2萬平方米（含其他非商業(yè)面積）。

這與此前以傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)運(yùn)作的高端百貨對(duì)比，無疑存在一定差異性，與市面上的高端商業(yè)項(xiàng)目也有區(qū)別。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，目前運(yùn)營(yíng)較為成功的高端商業(yè)項(xiàng)目如上海恒隆廣場(chǎng)、成都IFS、成都遠(yuǎn)洋太古里等，采取集中式MALL、街區(qū)等商業(yè)形式，且都屬于地上商業(yè)。

觀點(diǎn)認(rèn)為，成都SKP采取下沉式建筑形態(tài)打造商業(yè)項(xiàng)目有優(yōu)缺點(diǎn)。一方面，大型地下商業(yè)體目前在市場(chǎng)上較為稀缺，對(duì)于消費(fèi)者而言有一定的新奇體驗(yàn)，能較大程度吸引客流。

另一方面運(yùn)作難度也不小，如怎樣結(jié)合多種交通方式，讓客流從各個(gè)方向引入商場(chǎng)，樓梯、坡道等如何最優(yōu)化，此外高昂的造價(jià)、排水設(shè)計(jì)等難點(diǎn)也同樣存在。

客流動(dòng)線上，成都SKP商業(yè)體量較大，劃分了不同區(qū)域的室內(nèi)商場(chǎng)和戶外街區(qū)，從地面沿樓梯而下，就是商場(chǎng)的中心區(qū)域，LV、GUCCI、DIOR、HERM？S 、PRADA、THOM BROWNE、BURBERRY等均集中于此，圍繞中心區(qū)域，項(xiàng)目分為四大板塊，其中K大道戶外街區(qū)有上下兩層，連通SKP和SKP-S。

但因?yàn)槊娣e較大，消費(fèi)者想要找到目標(biāo)店鋪還是有一定難度，需要借助地圖和導(dǎo)覽。此外商場(chǎng)南北相距較遠(yuǎn)也給步行購(gòu)物帶來不便，目前通過擺渡車方式緩解。

此外，作為重要戶外活動(dòng)場(chǎng)所的地面公園尚未開放，消費(fèi)者能夠休閑活動(dòng)的公共空間有限，體驗(yàn)感會(huì)打折扣。

交通通達(dá)度上，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，消費(fèi)者前往成都SKP可選擇地鐵、公交和汽車三種交通方式。作為地鐵站相連的TOD商業(yè)體，地下交通較為便利，可乘坐地鐵18號(hào)線到錦城廣場(chǎng)東，B出口就是SKP的公園，公交則到達(dá)天府大道北段的地鐵錦城廣場(chǎng)東站，交通便捷。

自駕或打車前往可直接進(jìn)入停車場(chǎng)，停車場(chǎng)共有三個(gè)入口，但彼此不互通，且之間有一定距離，對(duì)于自駕購(gòu)物的消費(fèi)者而言不夠便利。

觀點(diǎn)認(rèn)為，未來成都SKP還需要通過優(yōu)化消費(fèi)之外的體驗(yàn)，提升消費(fèi)者滿意度，才能實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)久的可持續(xù)發(fā)展。

百貨模式下的品牌競(jìng)爭(zhēng)力

項(xiàng)目區(qū)域劃分上，成都SKP由北向南依次為北區(qū)SKP、中間的K大道和G大道，南區(qū)SKP-S。北區(qū)SKP為雙層結(jié)構(gòu)，代表最具高端和目的消費(fèi)屬性， K大道為國(guó)際奢侈精品和運(yùn)動(dòng)潮流等品牌，G大道聚集美食餐飲，南區(qū)SKP-S則主打年輕潮流品質(zhì)。

SKP系列項(xiàng)目最為突出的優(yōu)勢(shì)之一就是買手制，這點(diǎn)在成都SKP上也得到了延續(xù)。除獨(dú)立門店外，SKP還有自營(yíng)潮流買手空間SKP Select，位于成都SKP 1F。

作為百貨式高端商業(yè)，SKP提供空間予品牌方銷售，品牌方對(duì)店面空間進(jìn)行有限改造，遵循SKP的整體規(guī)范。總體上，SKP對(duì)商品選擇有較高話語權(quán)，和品牌方捆綁緊密，以銷售業(yè)績(jī)?yōu)樽罱K目的，因此對(duì)于業(yè)態(tài)品牌組合有很高要求。

從成都三大高端商業(yè)項(xiàng)目目前已開業(yè)店鋪來看，均以零售和餐飲類為主，其中零售類業(yè)態(tài)占比通常在6成以上。作為百貨式商業(yè)的成都SKP，則主攻零售業(yè)態(tài)，以賣貨為主要目的。

細(xì)分引入的店鋪類型，成都SKP在首店上也以零售類為主。官方披露數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目開業(yè)時(shí)已引入95家首店，其中零售占比79%，包括全球一線高端奢侈品品牌、設(shè)計(jì)師品牌，小眾的潮流品牌等。

從此前計(jì)劃的招商品牌上看，成都SKP也是明顯的高零售、低餐飲業(yè)態(tài)配比，其中后者占比相較成都其他兩個(gè)高端項(xiàng)目更低，從側(cè)面說明了對(duì)零售業(yè)態(tài)品牌的信心。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)觀察，成都SKP零售業(yè)態(tài)中最為突出的是高化品牌，有超60家，是SKP目前所有門店中面積最大的化妝品區(qū)，包括20個(gè)全國(guó)或者西南地區(qū)首店品牌，及多個(gè)西南百貨首店。

但需要注意到，面對(duì)成都SKP的加入，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手成都IFS和成都遠(yuǎn)洋太古里也有相關(guān)舉措，如加大首店引入力度，增強(qiáng)現(xiàn)有品牌矩陣競(jìng)爭(zhēng)力等。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，成都IFS 在2022年引入了45家首店，大部分為零售業(yè)態(tài)店鋪；而成都遠(yuǎn)洋太古里2022年也引入34家首店，其中零售占比超7成。可以預(yù)見的是，未來成都SKP在成都乃至西南仍將面臨較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

這對(duì)于成都SKP未來的銷售業(yè)績(jī)來說無疑是不小的考驗(yàn)，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，北京華聯(lián)在獲取土地時(shí)的出讓條款要求較高，包括項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后6年內(nèi)銷售收入累計(jì)不低于300億元。

從成都近三年商業(yè)項(xiàng)目銷售額情況來看，成都SKP需要做到成都銷售前三的水平，背后還是要更多依靠奢侈品銷售。

銷售方面，據(jù)成都本地媒體報(bào)道，成都SKP在今年一月總銷售約5億元，未來更多品牌開業(yè)后，預(yù)計(jì)業(yè)績(jī)有望迎來增長(zhǎng)。但不可否認(rèn)的是，短期內(nèi)與成都IFS和成都遠(yuǎn)洋太古里還有較大差距，未來需要進(jìn)一步發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，提升項(xiàng)目的銷售額。

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