過去10年，科創(chuàng)企業(yè)一直是中國寫字樓市場主要需求者，據(jù)世邦魏理仕公司公開資料顯示，新冠疫情以及對(duì)科技行業(yè)的監(jiān)管限制等導(dǎo)致中國18個(gè)主要城市去年傳統(tǒng)寫字樓凈吸納量下降了近69%，國內(nèi)18個(gè)主要城市全年寫字樓凈吸納量僅錄得234萬平方米，為2009年以來最低水平。

在高力國際公布的2023年一季度北京寫字樓市場概況中，甲級(jí)寫字樓、乙級(jí)寫字樓與產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體凈吸納量分別為-6.1、-10和3.7。隨著辦公載體樓品、區(qū)位等硬件趨于接近之后，缺乏規(guī)劃性的產(chǎn)業(yè)定位，過于基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)，正使傳統(tǒng)寫字樓失去他們的核心客戶。

相比之下，從“粗放式發(fā)展”階段過渡到“精細(xì)化運(yùn)營”階段的產(chǎn)業(yè)行業(yè)，高度重視產(chǎn)業(yè)運(yùn)營對(duì)于園區(qū)的賦能，為園區(qū)市場的新一輪爆發(fā)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

(資料圖片)

科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)處于國家發(fā)展的核心位置，科創(chuàng)企業(yè)在發(fā)展過程中對(duì)于金融、人力、專利、市場等方面伴隨著更多的訴求。完善的產(chǎn)業(yè)配套、生活配套以及各類產(chǎn)業(yè)服務(wù)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)成為科創(chuàng)企業(yè)的首選，相比與傳統(tǒng)寫字樓，產(chǎn)業(yè)園區(qū)不僅僅是為企業(yè)提供一個(gè)辦公、研發(fā)或是生產(chǎn)的載體，而在能夠伴隨、扶持企業(yè)發(fā)展。

截至2020年，中國高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的市場規(guī)模約為3.6萬億元，同比增長7.2%，預(yù)計(jì)未來5年，中國高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的市場規(guī)模將保持較快的增長態(tài)勢，預(yù)計(jì)到2025年，中國高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的市場規(guī)模將達(dá)到6.3萬億元，同比增長約7.8%。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)為何能全面擠壓傳統(tǒng)寫字樓生存環(huán)境？

Part.01

政策導(dǎo)向，市場轉(zhuǎn)變

1、模式轉(zhuǎn)變、政策推動(dòng)

隨著社會(huì)發(fā)展模式從過去的房地產(chǎn)+信貸模式轉(zhuǎn)變至如今以制造業(yè)、科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)之路，產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)成為現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)核。

各類政策也正在向產(chǎn)業(yè)發(fā)展所傾斜，產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為各地發(fā)展產(chǎn)業(yè)的承載地，也是落實(shí)相關(guān)政策核心區(qū)域，入駐產(chǎn)業(yè)園區(qū)可以為產(chǎn)業(yè)企業(yè)帶來產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、區(qū)域產(chǎn)業(yè)扶持政策的雙重政策疊加，將直接左右產(chǎn)業(yè)企業(yè)的選址。

2、載體訴求的多樣性

有別于傳統(tǒng)的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，如今大紅大紫的生物醫(yī)藥、航天航空、新能源、新材料等戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)，針對(duì)載體屬于復(fù)合型訴求，除了傳統(tǒng)的辦公研發(fā)外，也需要配置輕生產(chǎn)，這是傳統(tǒng)寫字樓無法滿足的。

3、選址傾向轉(zhuǎn)變

如今地方政府更愿意低價(jià)、甚至零地價(jià)為龍頭科創(chuàng)企業(yè)供應(yīng)工業(yè)用地，這也導(dǎo)致了需要高額租金的傳統(tǒng)寫字樓遭遇“寒冬”。這一模式也推動(dòng)了園區(qū)+產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式，園區(qū)方為科創(chuàng)企業(yè)代建總部園區(qū)，圍繞企業(yè)上下游，進(jìn)行招商運(yùn)營。這也間接導(dǎo)致了這些龍頭科創(chuàng)企業(yè)的上下游企業(yè)落戶產(chǎn)業(yè)園。

Part.02

產(chǎn)業(yè)運(yùn)營服務(wù)

當(dāng)傳統(tǒng)寫字樓與產(chǎn)業(yè)園區(qū)的周邊環(huán)境、樓品、區(qū)位趨于接近之后，比拼的將是配套設(shè)施、運(yùn)營服務(wù)這塊的增值產(chǎn)品，這也是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的“主場”。

這也是傳統(tǒng)寫字樓的物業(yè)管理與產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的本質(zhì)區(qū)別，傳統(tǒng)寫字樓提供的是簡單的樓宇管理服務(wù)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)則是為科創(chuàng)企業(yè)提供載體之外，從配套設(shè)施、公共服務(wù)平臺(tái)、產(chǎn)業(yè)投資等方面可以提供更多增值服務(wù)，解決企業(yè)發(fā)展過程中的人才、融資、交流、科研等方面的各類問題，他更像是一個(gè)大型的科創(chuàng)孵化器。

招商蛇口、星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)是在產(chǎn)業(yè)運(yùn)營極具代表性的國企、民企領(lǐng)域的代表。

星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)如今已經(jīng)逐漸形成了一個(gè)“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)+專業(yè)運(yùn)營”雙管齊下的發(fā)展模式。高品質(zhì)的產(chǎn)業(yè)空間是園區(qū)的“基座”，專精特新總部基地、超級(jí)企業(yè)服務(wù)中心、智慧園區(qū)運(yùn)營系統(tǒng)以及創(chuàng)新構(gòu)建的“房東+股東”“基地+基金”產(chǎn)業(yè)投資模式，成為了支撐星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營體系的“四大支柱”。

招商蛇口在產(chǎn)業(yè)運(yùn)營體系的搭建中始終延續(xù)著蛇口孵化產(chǎn)業(yè)的基金，注重科創(chuàng)，將產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建作為園區(qū)發(fā)展的核心。在產(chǎn)業(yè)運(yùn)營中融合產(chǎn)業(yè)投資與科技服務(wù)，確保各類科技創(chuàng)新型企業(yè)在園區(qū)內(nèi)的茁壯發(fā)展。截至2020年底，招商蛇口每年為園區(qū)企業(yè)提供1000+金融服務(wù)、300+人才服務(wù)、300+政策服務(wù)、300+產(chǎn)業(yè)活動(dòng)。

Part.03

產(chǎn)業(yè)生態(tài)差異

如今的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)方向下的科創(chuàng)企業(yè)，以其高技術(shù)、多學(xué)科交叉的特點(diǎn)，決定了他對(duì)于交流、合作等方面的高度依賴，從而載體的產(chǎn)業(yè)生態(tài)成為了如今科創(chuàng)企業(yè)選址的關(guān)鍵的考量依據(jù)。

傳統(tǒng)寫字樓的屬性就決定了其樓宇內(nèi)入住企業(yè)類型的復(fù)雜多變，“各自為戰(zhàn)”、甚至不屬于同一領(lǐng)域。

反觀產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域，從政策層面為了更好的推動(dòng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、經(jīng)濟(jì)發(fā)展，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)走向特色化道路，而為了更有針對(duì)性地為入園企業(yè)提供專業(yè)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營服務(wù)，園區(qū)本身也在向特色化轉(zhuǎn)型。通過產(chǎn)業(yè)的集聚化發(fā)展，為科創(chuàng)企業(yè)提供更多交流合作的機(jī)會(huì)，這也是如今傳統(tǒng)寫字樓與綜合性產(chǎn)業(yè)園市場遭受沖擊的根本原因。

Part.04

高品質(zhì)的載體與核心區(qū)位

過去寫字樓最具優(yōu)勢的點(diǎn)就是核心區(qū)位與高品質(zhì)的載體，如今也在被產(chǎn)業(yè)園區(qū)逐漸趕超。

1、核心區(qū)位轉(zhuǎn)移

過去的城市核心區(qū)在哪，傳統(tǒng)寫字樓就建在哪，龍頭科創(chuàng)企業(yè)必然就需要在城市核心選址，這就成為了傳統(tǒng)寫字樓的天然保護(hù)色。

但是如今時(shí)代的轉(zhuǎn)變，商業(yè)、生活等各類配套設(shè)施齊全、人才與產(chǎn)業(yè)高度集聚的產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)成為了各城市的核心區(qū)域之一。也就是產(chǎn)業(yè)園區(qū)在哪，產(chǎn)業(yè)與人才就在哪，哪就是城市的核心。

2、高品質(zhì)載體

載體過去也是傳統(tǒng)寫字樓的優(yōu)勢所在，高品質(zhì)建筑、地標(biāo)賦能，使其成為了科創(chuàng)企業(yè)、龍頭公司總部選址的不二選擇。

但如今隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)從過去的工業(yè)產(chǎn)業(yè)逐漸升級(jí)為戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，載體也從過去的廠房類演變?yōu)槿缃穸鄬訌S房、研辦綜合體、總部園區(qū)等各類產(chǎn)品。產(chǎn)業(yè)園區(qū)從載體角度也伴隨著高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而逐漸演變、升級(jí)。隨著我國在科技創(chuàng)新領(lǐng)域涌現(xiàn)出了一批領(lǐng)軍企業(yè)，他們針對(duì)產(chǎn)業(yè)空間也提出了新一階段的訴求。

上海張江重磅打造的“科學(xué)之門”，星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)隆重推出的“雙子塔”項(xiàng)目，對(duì)于上海以及深圳的意義已經(jīng)不再是單純的城市地標(biāo)性建筑，而是宣告滬、深兩城的科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)步入了更高階段。

隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)地標(biāo)性產(chǎn)業(yè)空間的出現(xiàn)，宣告產(chǎn)業(yè)園區(qū)載體層面的最后一塊拼圖已經(jīng)完成，從生產(chǎn)、辦公、研發(fā)到高端總部，產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品已經(jīng)全面覆蓋，未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)必然將全面取代傳統(tǒng)寫字樓成為科技創(chuàng)新企業(yè)的首選。

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