集中式長租公寓模式的代表企業(yè)魔方生活服務集團4月28日向香港聯(lián)交所更新了上市招股書。長租公寓市場的重新啟動又給了企業(yè)上市的信心與決心。

隨著國家大力發(fā)展保租房，長租公寓的行業(yè)賽道明顯拓寬。同時，隨著保租房REITs和不動產私募投資基金等金融支持政策的陸續(xù)出臺，經營性不動產實現“投融建管退”閉環(huán)，為長租公寓市場的加速發(fā)展帶來了更多可能。

(相關資料圖)

????因此，長租公寓在2023年再度進入快速發(fā)展期，并成為境外投資機構繼商辦、產業(yè)園區(qū)之后的又一個投資熱點。

根據統(tǒng)計，2022年上海長租公寓的大宗交易成交額達到近60億元。去年上海完成的74單大宗交易中，有15單均為長租公寓，成交單數占比超過20%，僅次于辦公業(yè)態(tài)。??

今年一季度，上海投資市場的13宗大宗交易中，長租公寓的交易3宗，僅次于產業(yè)園區(qū)和辦公樓，成交額達28億元，超過去年成交總額的40%。

當長租公寓市場逐漸走出兩年前相關企業(yè)相繼“爆雷”的陰霾，再次進入行業(yè)發(fā)展的“快車道”，越來越多的房企和境外機構都紛紛布局。可以預見，新一輪長租公寓市場的競爭將更加激烈，其商業(yè)模式也隨著行業(yè)發(fā)展逐漸走向成熟。??

克而瑞租售最近對長租公寓運營企業(yè)的三種主流商業(yè)模式進行了對比分析：重資產模式更適合有一定資金實力的企業(yè)與機構參與；中資產模式主要賺取“剪刀差”，但隨著房源獲取難度加大，拓展空間受限；輕資產模式現在是很多新入局者的首選，看上去投入成本最低，實際回收周期卻是最長。

目前，長租公寓企業(yè)主要有三種主流的商業(yè)模式：重資產、中資產和輕資產。

重資產模式：企業(yè)通過收購或自建獲得資產所有權，通過持有運營后，實現退出。此模式下，企業(yè)擁有資產所有權和經營權，企業(yè)可以獲得資金收益和資產升值收益。這種模式小企業(yè)一般無法參與，主要適合開發(fā)商、房地產基金、保險資金、國有企業(yè)、金融機構等參與。

中資產模式：目前長租公寓普遍采取方式，包租一定年限的物業(yè)，投入裝修改造，然后溢價出租，俗稱為“二房東”模式，主要賺取的是租金差及部分服務費。隨著房源獲取難度的加大，中資產模式發(fā)展受阻。

輕資產模式：利用自己成熟的品牌價值、運營體系、產品標準和供應支持系統(tǒng)等，通過委托管理賦能給投資人，讓投資人以最小的成本，獲得成熟品牌和運營能力的最大價值。國內酒店行業(yè)最早采用這種方式，比如希爾頓、鉑濤集團、萬豪、華住集團等。

由于不同背景運營商自身優(yōu)勢、資源和運營目的不同，在商業(yè)模式的選擇組合上亦不同。重、中、輕三種商業(yè)模式的側重點也各不相同。

重資產模式對于運營商的資金規(guī)劃能力、前期研判能力、施工建設能力和產品設計能力要求較高；中資產模式對于前期拿房能力、物業(yè)改造能力、資金籌措能力和后期銷售能力要求較高；輕資產模式對于運營體系的建設能力、品牌建設能力、中后臺建設能力和會員營銷能力等均有較高要求。

值得一提的是，輕資產模式是三種租賃公寓商業(yè)模式中投入成本最低、回收周期更長的一種，原因在于管理輸出模式下拓展公寓項目沒有前期房源投入成本，但需投入大量資金和時間成本建設品牌、總部運營體系、IT系統(tǒng)、會員體系等，對管理規(guī)模的要求比重資產和中資產的要求更高，當管理規(guī)模不足時，企業(yè)長期虧損甚至倒閉的風險更高。

因此，輕資產模式在具體運作中存在多種、多重因素的制約，對于企業(yè)的品牌價值、管理能力以及資源聚合能力都有極高的門檻，需堅守長期主義精神，不斷塑造自身核心競爭力，方能在市場立足。

隨著市場需求的逐步釋放和政策加持，特別是金融工具的引進，“持有-運營”的重資產模式開始快速發(fā)展。但重資產模式門檻相對較高，對持有方的資金及資源要求較高，目前多是國企、開發(fā)商、金融機構采取該類模式。

在國家大力發(fā)展保障性租賃住房的背景下，國央企系將保障性租賃住房、公租房、人才公寓等為主要著力點，一進場便是重資產布局。在過去的2022年中，在各地涉租賃用地的供應中，國企央企拿地占比超過90%，而民企主要以配建和自持的方式承擔建設8.65%的租賃用地。

以央企招商伊敦為例，是業(yè)內為數不多在長租公寓業(yè)務實現盈利的公司之一，也是唯一一家連續(xù)多年此業(yè)務實現盈利的公司。

根據年報中披露，當前招商伊敦公寓在營項目主要以重資產為主，占比78.3%，一來是由于招商蛇口的大本營位于深圳，前期有大量的產業(yè)園配套和住宅存量重資產租賃項目落地，二來此前部分城市土拍政策中強制規(guī)定了自持比例，無形中導致擴張也是以自持項目為主。

截至2022年底，招商伊敦公寓在營項目41個，總經營建筑面積約108萬平方米，房源2.67萬間。在建及籌開項目28個，總建筑面積約64萬平方米，房源總數1.39萬間，管理規(guī)模較去年增長12.8%。

國企以城投寬庭為例，城投寬庭主要依托R4純租賃地塊拓展房源。上海城投在2018-2021年期間共拿下7塊R4純租賃用地、4塊配建租賃用地和1塊拿地自持租賃用地，預計“十四五”期間將建成落地入市運營。七個大型租賃社區(qū)能夠供應約14780套新建租賃住房房源。

近年來，針對機構化住房租賃市場的政策支持力度進一步加大，諸多涉及土地、非改租、財政補貼、稅收減免、信貸等支持性政策出臺，尤其是金融工具的引用，四只保租房成功發(fā)行REITs， “投、融、建、管、退”的各個環(huán)節(jié)得以打通，更多企業(yè)擁有了獲取土地、新建開發(fā)租賃住房項目的機會。

因此，除國央企外，還有一些民營企業(yè)也錨定了重資產賽道。如：龍湖冠寓、萬科泊寓、瓴寓國際、微領地集團以及方隅公寓等也開始獨立拿地，自持物業(yè)，重資產規(guī)模位居前列。

中資產也叫包租模式或“二房東”模式，指企業(yè)先從房東手里租下整套房子，裝修后再整體或分散轉租，從中賺取租金差。

包租模式由于進入壁壘相對較低，在行業(yè)發(fā)展的初期階段占據主導地位，曾是許多長租公寓企業(yè)的選擇，因為它可以在短時間內吸收房源，實現快速的規(guī)模發(fā)展。

以包租模式起家的魔方生活服務集團為例，根據招股書，魔方生活服務集團中資產規(guī)模占比66%。自2019年，魔方完成D輪融資后，便宣布其輕資產戰(zhàn)略加速計劃,在經歷了近三年的轉型后，魔方在營項目輕資產模式占比已超三成。

截至2022年6月30日，魔方共運營76190 套公寓，分布在全國26座城市的394個地點。公寓運營數量由截至2019年12月31日的35879 套增至截至2022年6月30日的76190套，復合年增長率為35.2%。

從魔方直營和委托管理的兩種模式的盈利情況來看，魔方的主要收入來源仍然是直營模式，截止2022年6月直營模式產生收入808.8百萬元，占總收入的95.2%。

中資產模式往往與大型機構業(yè)主簽訂長期整租協(xié)議，通常能夠降低每間租賃公寓的出租成本。此外，中資產模式的運營商有標準化、精細化、專業(yè)化運營能力，能夠給項目帶來較高的房租收入以及廣闊的增值服務收費空間。

相較于重資產的投入成本高，投資周期長，以及輕資產易受市場波動和監(jiān)管政策影響的風險，中資產模式彌補了重、輕模式的不足，在盈利能力方面能獲得較好的表現。

但當下，包租模式的拿房難度越來越大。長租公寓拿房時不僅面臨著同行競爭，還面臨著各種業(yè)態(tài)的競爭，如經濟型酒店、醫(yī)美行業(yè)的競爭等，而長租公寓作為微利行業(yè)，在租金競爭方面沒有優(yōu)勢。

此外，包租模式很難利用金融杠桿。由于運營商沒有任何的產權，不具備不動產抵押條件，很難從銀行貸到足夠資金。

雖然被稱為中資產，但實際上，項目前期的保證金、租金以及裝修改造等都是一大筆的投入，且改造投入大量資金量又依附在租來的項目上，本身可能就存在不確定性。包租模式的租約通常在10年以上，一旦項目到期，能不能正常續(xù)約，能否以合理的租金成本續(xù)約都會成為問題。

因此，包租模式雖然相對盈利更容易，但不可持續(xù)。中資產模式之前采取“高收低租”的方式快速擴大規(guī)模，但依賴“租金貸”、“逆勢加杠桿”的發(fā)展也預示著這種模式很難走得長遠。

輕資產模式是指通過品牌價值和管理體系輸出獲得管理收益，一般是公寓在后期運營體系成熟，品牌樹立后，代替中資產包租模式拓展規(guī)模。

因此，真正的輕資產運營企業(yè)更需要鍛造自己的核心競爭力，如：運營能力，市場占有率等，塑造良好的品牌形象和影響力，使得品牌成為承諾，成為保險，從而取得市場的信任。

總體來看，輕資產模式門檻相對較高，但一旦突破規(guī)模、品牌以及運營能力的壁壘，后期經營起來，總體風險較小，營收和利潤的增長預期較好。

保障性租賃住房的發(fā)展離不開一個優(yōu)質的運營主體，行業(yè)中也不乏輕資產運營商與各地政府及國企合作成功的案例。對各地缺乏運營經驗的保租房資產方來說，與輕資產運營商合作是提高保租房運營效能的不二選擇。

其中，有著豐富輕資產運營經驗的窩趣，就充分利用自己成熟的運營經驗，與各地保租房項目深度合作，從項目定位到產品設計以及最終的落地運營，窩趣的全鏈條模塊化的運營服務能力，為地方盤活資產發(fā)展保障性租賃住房助力。

其中，窩趣廣州西門口地鐵站輕社區(qū)是窩趣以輕資產模式在保障性租賃住房中的典型案例。該項目位于廣州市中心核心商圈，原為廣州日報社職工住宅配套，隨著廣州日報社總部辦公外遷，該棟職工住宅逐漸空置。

窩趣抓住產業(yè)園區(qū)內員工租住困難的痛點，利用自身專業(yè)化的運營能力盤活空置房源，幫助解決員工職住難題。

從商業(yè)模式來看，該項目由政企銀三方共同參與，其中物業(yè)是由廣州日報社提供，改造資金支持由建設銀行提供，窩趣負責設計總包、運營服務、采購裝修等，窩趣的專業(yè)化運營管理最終促成三方合作。

通過窩趣的精細化運營，一方面可以幫助國企解決自建團隊的問題，提供更安全更規(guī)范的運營服務；另一方面，也可幫助國企把存量資源盤活，助力保值增值，達到強強聯(lián)合的效果。

目前我國住房租賃行業(yè)已由無序發(fā)展邁入規(guī)范化發(fā)展階段，但相較于國外發(fā)達國家，我國住房租賃行業(yè)依然存在機構化程度低、供需錯配等問題。因此，輕、中及重資產模式運營均有其存在的合理性和社會需求。

在經歷行業(yè)的大浪淘沙后，市場參與主體也愈加清醒，各企業(yè)發(fā)展的重心逐漸由中資產模式向輕、重兩端發(fā)展，多種模式合理融合也是租賃企業(yè)發(fā)展的必然趨勢。

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