5月12日中午，OPPO宣布關(guān)停了旗下芯片設(shè)計(jì)公司ZEKU業(yè)務(wù)，巧的是ZEKU是張江REIT底層資產(chǎn)張潤(rùn)大廈的重要承租方，實(shí)際租賃面積為19,314.312平方米，占張潤(rùn)大廈可租賃面積的45.97%。

12日下午，張江REIT直接受到?jīng)_擊，由早盤(pán)的微紅到收盤(pán)的快速跳水，最大跌幅達(dá)到了4.08%，截至當(dāng)天收盤(pán)，最終跌幅達(dá)到3.18%，全天成交1131萬(wàn)元。

隨后12日晚間，張江REIT緊急回應(yīng)，總結(jié)來(lái)說(shuō)就是兩點(diǎn)：

(資料圖片)

一是原始權(quán)益人、基金管理人就哲庫(kù)科技關(guān)停一事在向哲庫(kù)科技及OPPO方面了解情況，目前未收到該公司書(shū)面回復(fù)。

二是哲庫(kù)科技已于2023年4月與項(xiàng)目公司張潤(rùn)置業(yè)簽訂續(xù)租合同，且續(xù)租面積保持不變。目前張潤(rùn)置業(yè)未收到哲庫(kù)科技及OPPO方面關(guān)于停止執(zhí)行已簽租賃協(xié)議的通知。即使提前終止合同，哲庫(kù)科技應(yīng)提前3個(gè)月向張潤(rùn)置業(yè)發(fā)出書(shū)面通知，并承擔(dān)相當(dāng)于3個(gè)月租金的違約金。目前，張潤(rùn)置業(yè)已收到哲庫(kù)科技相應(yīng)租賃合同項(xiàng)下的保證金。

這一聲明也并沒(méi)有緩解大家對(duì)于大租戶ZEKU關(guān)停帶來(lái)的擔(dān)憂，張江REIT在今天直接是斷崖式下跌，截至今天下午撰稿的時(shí)候，已經(jīng)跌到了3.512元，跌幅達(dá)到了6.22%。

從現(xiàn)在園區(qū)公募REITs的估值來(lái)說(shuō)，固定的出租年限和折舊率這就意味著出租率將直接影響估值，也是投資者認(rèn)定園區(qū)REITs價(jià)值的核心依據(jù)。

前不久，作為首支上市當(dāng)日開(kāi)盤(pán)即漲停的REIT因?yàn)槠洳灰?jiàn)“回暖”的出租率，在4月底遭遇大跌，也成為首支跌破凈值的產(chǎn)權(quán)類(lèi)REITs。再到如今的遭遇大跌的張江REIT，我相信這不是特例，也不會(huì)是最后一例。

如今上市的幾只園區(qū)公募REITs背后幾乎就是北上蘇深等一線、強(qiáng)二線城市園區(qū)領(lǐng)域的頂尖玩家，我也相信在重點(diǎn)推進(jìn)公募REITs的時(shí)候，拿出來(lái)肯定不會(huì)是“劣質(zhì)”資產(chǎn)，而入園企業(yè)的交替本身也是一件比較正常的事情，為何投資者如今會(huì)變得如此敏感？

我個(gè)人理解，首當(dāng)其沖的是投資者對(duì)于現(xiàn)如今園區(qū)REITs的估值標(biāo)準(zhǔn)、發(fā)展預(yù)測(cè)并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期，從而產(chǎn)生了不信任。這一套沿用國(guó)外的估值體系，在國(guó)內(nèi)或者說(shuō)是沿用到國(guó)內(nèi)的園區(qū)REITs上出現(xiàn)了明顯的水土不服。況且，ZEKU突發(fā)的意外，只能算是短期的不可預(yù)估風(fēng)險(xiǎn)，本身與公募REITs的中長(zhǎng)期價(jià)值屬性不符。

大家在焦慮什么？

最擔(dān)心的可能就是如今的經(jīng)濟(jì)形式并沒(méi)有達(dá)到想象中的“回暖”，在全國(guó)大力發(fā)展科技創(chuàng)新、制造業(yè)的大背景下，照理來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心承載地，應(yīng)該引來(lái)了新一輪的發(fā)展機(jī)遇，承接更多租賃、購(gòu)置載體的需求，更何況是作為中國(guó)2大產(chǎn)業(yè)核心集聚地的張江和中關(guān)村，必然是門(mén)庭若市。

但事實(shí)上，拋開(kāi)ZEKU的突發(fā)事件，中關(guān)村、招商蛇口、合肥、張江等位于中國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展頂尖城市的頂尖項(xiàng)目的出租率依然不見(jiàn)大漲，保持不溫不火的情況，經(jīng)濟(jì)情況究竟如何應(yīng)該不用多說(shuō)了。

最后，我其實(shí)也想替張江REIT說(shuō)句話，張江REIT與ZEKU方面的租賃協(xié)議是在1個(gè)月前剛剛續(xù)簽，且明確說(shuō)明了即使終止合同，也將承擔(dān)3個(gè)月的租金的違約金，也就是所謂的“押三付一”，這三個(gè)月的租金已經(jīng)收到，即使退租屬實(shí)，后續(xù)三個(gè)月的租金收入上并沒(méi)有太大影響。

況且，作為一個(gè)在上海工作多年的園區(qū)行業(yè)的工作者，雖然只是個(gè)園區(qū)第三方工作者的，但即使是我最粗淺的認(rèn)知，我也非常肯定，退租對(duì)于張江REIT的影響遠(yuǎn)沒(méi)有投資者反應(yīng)的如此劇烈。

你可以質(zhì)疑張江的招商能力，但你無(wú)法否認(rèn)張江的產(chǎn)業(yè)吸引力。

就像張江REIT申明中所說(shuō)的：目前已儲(chǔ)備多家產(chǎn)業(yè)企業(yè)，總計(jì)租賃需求面積超過(guò)2萬(wàn)平方米。如出現(xiàn)退租情況，原始權(quán)益人將立即啟動(dòng)對(duì)有租賃意向的客戶推介工作。我還是比較相信張江園區(qū)解決出租率的問(wèn)題的，且不說(shuō)上海周邊城市有多少產(chǎn)業(yè)園區(qū)是依賴張江園區(qū)的產(chǎn)業(yè)外溢發(fā)展起來(lái)的，即時(shí)是在上海，有多少園區(qū)敢拍胸脯說(shuō)自己沒(méi)有承接過(guò)張江園區(qū)的外溢產(chǎn)業(yè)？

有沒(méi)有可能，出問(wèn)題的并不是園區(qū)REITs本身，而是大家對(duì)于園區(qū)REITs的認(rèn)知出現(xiàn)了偏差？或者說(shuō)是現(xiàn)在對(duì)于園區(qū)類(lèi)公募REITs產(chǎn)品的估值體系存在著明顯的方向性錯(cuò)誤，導(dǎo)致了投資者出現(xiàn)了如今偏“短期”的投資理念？

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