一、洛杉磯市中心的“病癥”

套用托爾斯泰的一句話，幸福的市中心各有各的不同，但不幸的市中心大多是相似的，而且其病癥都差不多：高企的空置率、冷清的人流、不斷減值的辦公/商業(yè)地產(chǎn)。

對(duì)比看著，洛杉磯的市中心顯然也陷入了市中心衰落綜合征：

(相關(guān)資料圖)

Brookfield是洛杉磯最大的“辦公樓房東”（可能沒有之一），當(dāng)然房東買房的錢部分也是向Wells Fargo、花旗房地產(chǎn)基金和摩根士丹利等金主“借”的，但現(xiàn)在Brookfield房東已經(jīng)拖欠了洛杉磯市中心三棟樓（包括Figueroa街777號(hào)大廈、Gas Company Tower煤氣公司大樓）的抵押貸款，總額超過11億美元。

為什么還不上了呢？主要原因是高利率：

來(lái)看Gas Company Tower，Brookfield簽了4.65億美元的浮動(dòng)利率貸款，優(yōu)先抵押貸款利率為L(zhǎng)ibor+1.89%；夾層貸款為L(zhǎng)ibor+5%/7.75%。而最近狂飆的基準(zhǔn)利率，讓Brookfield每月的還款金額翻了個(gè)倍，直接決定不還貸款了，Gas Company Tower也不要了，現(xiàn)在花旗房地產(chǎn)基金和摩根士丹利正在接管tower中。

一方面是高利率環(huán)境下還不上貸款，另外一方面租戶也在退租：舉個(gè)不大不小的例子，777 Figueroa St.是Brookfield的物業(yè)，Orrick律師事務(wù)所（在洛杉磯差不多65名員工）自2018年起就是其中租戶，但是Orrick決定到期后就不再續(xù)租了，原因是Orrick已經(jīng)采用混合辦公方式，并只需要他們?cè)茸赓U面積的三分之一。

Brookfield不是唯一著急的房東，地產(chǎn)公司KBS也在“拋售”其位于洛杉磯市中心金融區(qū)的聯(lián)合銀行廣場(chǎng)的辦公大樓（Union Bank Plaza）。

為什么說(shuō)是“拋售”呢？因?yàn)镵BS在2010年9月以2.08億美元購(gòu)買了這座56年歷史的大樓，不過4月份賣出的價(jià)格只有1.04億美元，直接打了個(gè)對(duì)折。扎心的是，買方Waterbridge Capital對(duì)這個(gè)對(duì)折價(jià)格仍然非常猶豫。

被房東們拋售但沒有人接盤的辦公物業(yè)還有一長(zhǎng)串清單：比如市中心的第三高建筑，62層的怡安中心 （Aon Center），今年2月以來(lái)就在掛牌，價(jià)格還低于其 2014年的買入價(jià)2.7億美元，但至今沒有買家。

歷史悠久始于1908年的市中心地標(biāo)型物業(yè)Pac Mutual在2015年價(jià)值2億美元，而今年年初，掛出的價(jià)格只有原價(jià)的一半。

高力國(guó)際（Colliers）數(shù)據(jù)顯示，洛杉磯市中心的前三十六大辦公樓幾乎全部出現(xiàn)了資金問題：這些辦公物業(yè)每平方英尺的平均債務(wù)超過230美元，而資產(chǎn)今年的價(jià)格（比如聯(lián)合銀行廣場(chǎng)）只有每平方英尺154美元。也就意味著，把這些大樓買了還錢都還不上，更別說(shuō)房東自己賺錢了——這是一個(gè)很嚴(yán)重的財(cái)務(wù)問題。

根據(jù)房地產(chǎn)分析提供商Green Street的研究，頂級(jí)物業(yè)的價(jià)值在過去12個(gè)月中暴跌了25%，而整體寫字樓市場(chǎng)比新冠疫情前的水平低了近40%。

一方面是辦公物業(yè)價(jià)值的暴跌，另外一方面是空置率的上升與租金的大幅度下滑。

洛杉磯市中心的辦公室空置率達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的30%。

而且租金也在下滑：根據(jù)CoStar的數(shù)據(jù)，2023年一季度，市中心的四星或五星辦公樓的平均每平方英尺價(jià)格已下降至242美元，這還不及幾年前三星級(jí)辦公樓523美元每平方英尺價(jià)格的一半。

二、疫情帶來(lái)的巨大改變

“市中心”系列案例中，我們反復(fù)提到新冠疫情。的確，新冠疫情改變了人們的生活方式與工作方式，不少公司開始允許遠(yuǎn)程辦公或者混合辦公，通勤的人數(shù)降低，對(duì)辦公空間的需求更少，甚至想象一個(gè)沒有辦公空間的未來(lái)。

于是，聚集也成為了一個(gè)不確定的事情。

我們看到：很多最具創(chuàng)新力與競(jìng)爭(zhēng)力的公司，正在不斷地構(gòu)建自己的“分布式”網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)。他們?cè)诓簧俪鞘胁季郑m然量不大，但是點(diǎn)多，這樣就能最大限度地激活整個(gè)人才創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)——人才不再受制于傳統(tǒng)的空間和時(shí)間觀念來(lái)合作，而是接受更加靈活性的混合式、分布式的辦公新模式。

在洛杉磯中心的案例中，不少金融領(lǐng)域的律師事務(wù)所和保險(xiǎn)公司轉(zhuǎn)向世紀(jì)城Century city，那里與市中心遠(yuǎn)遠(yuǎn)相望，租金價(jià)格是市區(qū)的兩倍，但空置率僅為市區(qū)的一半。

同時(shí)，在系列的市中心案例巡禮中，我們發(fā)現(xiàn)不少公司已經(jīng)采取混合工作方式，這推動(dòng)著辦公樓市場(chǎng)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整：大面積的辦公空間可能不再那么吸引人，而靈活辦公面積可能會(huì)成為未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。

早在2016年的時(shí)候，TOP研究院就大膽預(yù)測(cè)：未來(lái)辦公空間中，80%將被按需外包和消費(fèi)，只有20%的辦公空間將通過傳統(tǒng)的長(zhǎng)期租賃合同及自持的方式解決。這80%回應(yīng)的就是這個(gè)遠(yuǎn)程辦公+混合辦公方式。

然而，對(duì)于持有大量貸款的房東們來(lái)講，更大的危機(jī)在于明年：預(yù)計(jì)到2024年，超過9000億美元的美國(guó)商業(yè)辦公地產(chǎn)的債務(wù)將會(huì)到期，其中大部分將需要以更高的利率進(jìn)行再融資，這絕對(duì)是至暗時(shí)刻。

同時(shí)，對(duì)洛杉磯市中心（與不少北美市中心）來(lái)說(shuō)，還面臨著嚴(yán)重的流浪漢問題——洛杉磯市中心地下通道和便橋等地方多個(gè)流浪漢聚集，形成了一個(gè)相當(dāng)規(guī)模的流浪漢社區(qū)。來(lái)過洛杉磯的人都知道Skid Row（斯基德·羅區(qū)），是洛杉磯流浪漢數(shù)量最多的地方，也是美國(guó)著名的貧民街區(qū)之一。

據(jù)洛杉磯聯(lián)合救濟(jì)組織的數(shù)據(jù)，斯基德·羅區(qū)約有5000名居民，由于缺乏基本設(shè)施，這些人經(jīng)常靠流浪、乞討在這里生活，導(dǎo)致區(qū)域環(huán)境惡劣，治安差，常常發(fā)生犯罪和毒品濫用等問題。

而Skid Row離市中心就是幾個(gè)街口，一定程度上影響了市中心的公共安全和衛(wèi)生狀況。

但要解決這個(gè)問題，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有那么簡(jiǎn)單。

三、未來(lái)

然而，高空置率也不是全都是壞處，可能也帶來(lái)一些積極的影響。比如，空置的辦公樓與低價(jià)的租金，可能吸引更多初創(chuàng)公司，甚至是總部在洛杉磯設(shè)立公司；一些空置的辦公樓可能被轉(zhuǎn)換為住宅，也可能變成學(xué)校校園和醫(yī)療中心/實(shí)驗(yàn)室等等。

值得注意的是，洛杉磯市中心并非所有辦公樓都面臨問題。那些新建或“擁有更多便利設(shè)施，更像一座城市”的建筑表現(xiàn)得更有韌性：比如有健身房、戶外聚會(huì)庭院、室內(nèi)空氣質(zhì)量監(jiān)測(cè)系統(tǒng)和屋頂平臺(tái)的建筑。

其實(shí)，在疫情爆發(fā)之前，洛杉磯市中心正在逐漸變成一個(gè)充滿活力的地方，人們可以在這里生活、工作和娛樂。新的餐廳不斷開張，新公寓樓的建設(shè)也如火如荼，使得洛杉磯市中心的居民數(shù)量不斷增加。Crypto場(chǎng)館（staples）每次活動(dòng)都會(huì)吸引大量的人流。

根據(jù)市中心商業(yè)改善區(qū)的數(shù)據(jù)，從2020年的7.8萬(wàn)人增加到現(xiàn)在的大約9萬(wàn)人。同時(shí)，市議會(huì)批準(zhǔn)了未來(lái)數(shù)十年內(nèi)在市中心區(qū)域建設(shè)超過12.5萬(wàn)套住房的計(jì)劃，預(yù)期今后市中心的人口可能會(huì)達(dá)到10萬(wàn)。

隨著人口的增多，市中心的交通系統(tǒng)也有財(cái)力得到持續(xù)改善，也可能為辦公及商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)提供新的機(jī)遇。

而且，別忘了，洛杉磯市中心還將舉辦2026年世界杯足球賽和2028年奧運(yùn)會(huì)。這些頂級(jí)賽事或許會(huì)為洛杉磯帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。

四、總結(jié)

回顧洛杉磯市中心的歷史，在20世紀(jì)初期和中期，這里涌現(xiàn)出了很多標(biāo)志性的建筑，包括洛杉磯市政府大廈、威爾頓大廈、圣母大教堂等。這些建筑都成為了洛杉磯市中心經(jīng)濟(jì)和文化活動(dòng)中不可或缺的一部分。

然而，在20世紀(jì)70年代，市中心經(jīng)歷了一次大規(guī)模的陣痛，許多企業(yè)和居民開始離開市中心，向外遷移至更加新興和繁華的地區(qū)。這也導(dǎo)致了商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑，許多寫字樓和商鋪空置率居高不下，房?jī)r(jià)也開始下降。這種趨勢(shì)一直持續(xù)到新千年以來(lái)，市中心經(jīng)歷了一次復(fù)興。

市政府和開發(fā)商開始大力推廣市中心的發(fā)展，通過建設(shè)公共設(shè)施、修建公寓、辦公樓和文化場(chǎng)所等吸引更多的企業(yè)和居民進(jìn)駐，使其成為了洛杉磯市的核心商業(yè)、居住和文化中心。

然而最近的疫情，讓市中心的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)再次陷入低迷。

未來(lái)是不確定的，即使它會(huì)變得更好，但是在變好之前，肯定會(huì)變得更糟。

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