2021年6月21日，首批9只公募REITs上市，標(biāo)志著這一資本市場改革創(chuàng)新項(xiàng)目正式起航。

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帶著優(yōu)化資源配置、支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的使命出道，公募REITs經(jīng)歷了從0到27的上市隊(duì)伍擴(kuò)容。在資產(chǎn)荒的背景下，幾乎每一只產(chǎn)品發(fā)行，都能吸引上千億的資金追捧。

問世之初，公募REITs就自帶光環(huán)，被賦予了萬億發(fā)展空間的期望。兩年過去，公募REITs交出了怎樣的成績單？

加速布局“藍(lán)海”

從火爆到震蕩，是公募REITs在二級市場的寫照。

據(jù)WInd統(tǒng)計(jì)，截至6月21日，首批9只公募REITs上市以來平均漲幅9.6%，其中8只取得正收益。

“平安廣州交投廣河高速公路REIT”是唯一的例外，場內(nèi)跌幅達(dá)20.19%。表現(xiàn)最好的是“華安張江光大園REIT”和“中航首鋼生物質(zhì)REIT”，場內(nèi)漲幅均超過20%。

首批公募REITs面市后，基金公司加速布局這片“藍(lán)海”。目前已上市的產(chǎn)品數(shù)量達(dá)27只，規(guī)模合計(jì)909億元，底層資產(chǎn)類型也從產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路、倉儲物流擴(kuò)充至新能源、保障性租賃住房、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等。

隊(duì)伍仍在持續(xù)擴(kuò)容。“中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園REIT”已在6月9日完成發(fā)行，首募規(guī)模15.75億元，上市日期尚未公告。此外，中金基金旗下還有一只公募REITs產(chǎn)品已批待發(fā)。

另有兩家基金公司在6月份申報(bào)了公募REITs產(chǎn)品。

證監(jiān)會官網(wǎng)顯示，6月8日，工銀瑞信基金申報(bào)了公司第一只公募REITs——工銀瑞信河北高速集團(tuán)高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金。

6月14日，作為“行業(yè)一哥”的易方達(dá)基金，也在觀望了兩年后，申報(bào)了公司首個公募REITs項(xiàng)目——易方達(dá)廣州開發(fā)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金。

從二級市場的表現(xiàn)來看，產(chǎn)品數(shù)量的增加并未帶動場內(nèi)價格的上行。今年以來，公募REITs的交易價格持續(xù)震蕩。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至6月21日，27只已上市的公募REITs產(chǎn)品年內(nèi)收益全線告負(fù)，跌幅在1.43%-26.72%之間。其中，華夏中國交建高速REIT、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT、中金普洛斯倉儲物流REIT跌幅超過20%。

定價仍存分歧

對于場內(nèi)價格震蕩的原因，首創(chuàng)證券在一份研報(bào)中分析，“市場對于公募REITs二級市場定價仍存在較大分歧”。

一是市場發(fā)展初期流通規(guī)模較小，資金容納度有限。公募REITs可交易份額以及能容納的增量資金較為有限，市場參與度并不高，少量投資行為便能對市場的變化趨勢產(chǎn)生影響，進(jìn)而對于市場定價造成擾動，加劇了市場波動性。

二是機(jī)構(gòu)投資者占比高，投資行為具有趨同性。投資者結(jié)構(gòu)仍偏重于中長期配置，同時面臨個人投資者持有份額不斷縮水的現(xiàn)狀，持倉集中度較高容易進(jìn)一步導(dǎo)致投資行為的趨同性，對市場波動形成放大效應(yīng)。

三是底層資產(chǎn)運(yùn)營仍承壓，基本面修復(fù)兌現(xiàn)存在不確定性。個體事件的負(fù)面擾動短期形成沖擊，尤其對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)類型，由于租賃市場的恢復(fù)具備滯后性，未來仍需持續(xù)關(guān)注出租率及租金指標(biāo)的變化趨勢。當(dāng)前市場對于基本面修復(fù)的悲觀預(yù)期占據(jù)主導(dǎo)，因此風(fēng)險事件容易進(jìn)一步放大市場情緒，在一定程度上影響投資信心。

四是估值體系尚不完善，錨定標(biāo)準(zhǔn)存在分歧。假定市場以1倍P/NAV作為錨定標(biāo)準(zhǔn)，則當(dāng)前產(chǎn)權(quán)類REITs產(chǎn)品市場定價尚處于合理區(qū)間。對于經(jīng)營權(quán)類REITs，以P/FFO相對估值作為其主要估值參考，可以看到P/FFO與REITs估值收益率指標(biāo)基本呈現(xiàn)正向關(guān)聯(lián)度，但當(dāng)前市場同向漲跌的趨勢下難以給出一個特定的錨定中樞。

綜合來看，首創(chuàng)證券認(rèn)為，在市場急速下跌后其實(shí)并不能完全斷定當(dāng)前REITs已處于低估狀態(tài)，上市初期估值的高點(diǎn)位也意味著市場必將經(jīng)歷一段合理的估值消化過程，未來仍有待于我國公募REITs估值體系的逐步優(yōu)化。

“新發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動

公募REITs的實(shí)踐并非坦途，部分產(chǎn)品在運(yùn)作期間面臨考驗(yàn)。

“華安張江光大園REIT”就曾遭遇退租風(fēng)波。5月12日，市場傳出消息，OPPO決定關(guān)閉旗下哲庫科技。哲庫科技正是華安張江光大園REIT擴(kuò)募擬新購入資產(chǎn)上海張潤大廈的主要租戶，租賃面積19314.31平方米，占張潤大廈可租賃面積45.97%。

受這一傳聞影響，“華安張江光大園REIT”兩個交易日內(nèi)跌幅超過9%。

5月16日，哲庫科技向上海張江（集團(tuán)）有限公司正式確認(rèn)將搬離張潤大廈。隨后，華安張江光大園REIT公告稱，“目前原始權(quán)益人已儲備多家產(chǎn)業(yè)企業(yè)，總計(jì)租賃需求面積超過2萬平方米”。

5月25日，華安基金宣布和該基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目原始權(quán)益人及其控股關(guān)聯(lián)方分別計(jì)劃累計(jì)增持該基金不超過3000萬元、2億元，并且增持的基金份額持有期限不少于6個月。

盡管底層資產(chǎn)出現(xiàn)了退租風(fēng)波，“華安張江光大園REIT”目前是首批9只公募REITs場內(nèi)漲幅最高的一只，截至6月21日，成立以來收益率23.95%。

“平安廣州交投廣河高速公路REIT”則經(jīng)歷了停牌風(fēng)波。6月6日，該基金開市后停牌一小時，于當(dāng)日上午十點(diǎn)三十分復(fù)牌。根據(jù)平安基金前一日發(fā)布的公告，停牌的原因是該基金連續(xù)3個交易日累計(jì)跌幅達(dá)11.03%。

二級市場震蕩之際，公募REITs啟動擴(kuò)募。

6月16日，華安張江光大園REIT、中金普洛斯倉儲物流REIT、博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流REIT的擴(kuò)募份額正式上市，標(biāo)志著中國公募REITs步入“新發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動的擴(kuò)容階段。

“擴(kuò)募對原有持有人的影響主要有兩方面，一是擴(kuò)募份額數(shù)量多少對原有持有人份額的稀釋作用，二是擴(kuò)募資產(chǎn)預(yù)期現(xiàn)金流分派率對原有資產(chǎn)是否有拉動作用。”廣發(fā)證券研報(bào)指出，除了紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流REIT，其余3單REITs 均通過擴(kuò)募實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流分派率的提升。

德邦資管研究部負(fù)責(zé)人認(rèn)為，擴(kuò)募是REITs的靈魂，沒有擴(kuò)募的REITs是沒有生命力的，國外成熟REITs市場能夠經(jīng)久不衰也是基于REITs不斷并購、擴(kuò)募，期限不斷延長的機(jī)制。

“中長期維度下，預(yù)期市場在新發(fā)和擴(kuò)募的雙輪驅(qū)動下繼續(xù)擴(kuò)容增類。”中信證券判斷，短期來看，市場整體流動性相對有限的問題有待改善，疊加潛在增量資金進(jìn)入難以一蹴而就、估值/信披等框架尚待完善等因素，市場或仍處磨底階段，“但從估值以及底層資產(chǎn)經(jīng)營情況的邊際修復(fù)趨勢來看，當(dāng)前仍是配置優(yōu)質(zhì)標(biāo)的的良好時點(diǎn)”。

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