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2023年下半年拉開序幕，北京經(jīng)濟(jì)正在修復(fù)至正常增長的進(jìn)程中，商業(yè)地產(chǎn)市場表現(xiàn)略有分化。二季度，辦公樓市場租賃需求轉(zhuǎn)弱，全市整體租金再度下探。餐飲租賃需求的提漲在二季度推動零售地產(chǎn)市場整體進(jìn)入溫和復(fù)蘇態(tài)勢，租金止跌企穩(wěn)。仲量聯(lián)行中國區(qū)首席戰(zhàn)略官張瑩表示：“盡管當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場挑戰(zhàn)仍存，但在貨幣政策的先行刺激后，愈多的政策積極信號有望帶來市場整體信心的改善。”

一方面，隨著租賃需求走弱，全市甲級寫字樓整體租金進(jìn)一步下探。今年年初以來的市場復(fù)蘇趨勢并未延續(xù)，二季度租賃需求顯現(xiàn)疲軟態(tài)勢。僅有的部分搬遷需求受到了租戶方低預(yù)算的限制。當(dāng)前業(yè)主與租戶方的談判期拉長，尤其是1000平方米以上的大面積租賃需求。二季度，租賃成交的行業(yè)分布呈現(xiàn)更加多元化的趨勢。源自TMT行業(yè)的租戶貢獻(xiàn)了租賃成交總量的四分之一，其中游戲企業(yè)增長趨勢更加顯著。從全市角度而言，即使在先前表現(xiàn)穩(wěn)定的CBD區(qū)域，問詢與帶看數(shù)量也呈明顯下降。區(qū)域業(yè)主正持續(xù)提供更靈活的策略以吸引潛在的租戶。

全市整體空置率略微收縮至10.3%，凈吸納量與一季度相比減少了三分之一。雖然二季度辦公樓市場退租趨勢有所緩解，但租賃需求的疲軟仍然導(dǎo)致全市范圍內(nèi)的凈吸收量十分有限。由于回填速度慢于預(yù)期，業(yè)主面臨較大空置壓力。全市甲級辦公樓平均租金持續(xù)處于下行通道，環(huán)比下降1.8%，同比下降4.0%。鑒于當(dāng)前的市場情況，即使針對500平方米以下的小面積需求，業(yè)主也開始提供可觀的租金折扣。“近期市場需求復(fù)蘇仍然受限，全市租金調(diào)整期或?qū)⒊掷m(xù)至2024年。”仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級董事張斯亮表示，“租金下行將進(jìn)一步推動租戶方借助有利市場環(huán)境與業(yè)主進(jìn)行談判，有望爭取更加優(yōu)惠的租賃條款。”

另一方面，在優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)則是，租賃需求復(fù)蘇，得益于大面積餐飲租賃成交。5月，社會消費品零售總額同比增長29%，零售商對擴(kuò)張的預(yù)期得到改善。其中，餐飲業(yè)態(tài)積極響應(yīng)消費需求，以最快速度推進(jìn)新店落地，第二季度新租面積達(dá)到全市增量的49%。而此前退租的兒童娛樂與教育業(yè)態(tài)也開始復(fù)蘇，逐步吸納空置面積。

郊區(qū)市場迎來2018年至今最大體量新增供應(yīng)。2023年第二季度郊區(qū)市場錄得三個新項目，總體量高達(dá)30.2萬平方米，成為2018年以來的季度供應(yīng)峰值。得益于新項目開業(yè)率高且市場需求持續(xù)復(fù)蘇，市區(qū)和郊區(qū)市場空置率均有所回落，分別錄得6.2%和8.0%。新項目由大悅城控股、遠(yuǎn)洋集團(tuán)和華潤集團(tuán)等市場頭部房企所開發(fā)，規(guī)劃合理的市場定位與業(yè)態(tài)組合使這些購物中心都取得了可圈可點的運營表現(xiàn)。

全市租金進(jìn)入止跌企穩(wěn)轉(zhuǎn)折點。客流量與消費的共同復(fù)蘇顯著增強(qiáng)了業(yè)主信心。部分頭部項目的業(yè)主已從新租餐飲成交中實現(xiàn)漲租，另有其他業(yè)主計劃將租金恢復(fù)至2021年水平，并積極上探漲幅空間。第二季度，市區(qū)市場租金環(huán)比增長0.7%，郊區(qū)市場租金環(huán)比增長0.6%。在經(jīng)歷長達(dá)三年的下行震蕩周期后，北京零售市場租金或迎來轉(zhuǎn)折點。

“據(jù)預(yù)測，核心及市區(qū)市場租金將在2023年底達(dá)到1.5%和2.0%的同比漲幅。全市租金預(yù)計將在2024年底回漲至2021年水平。”仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部董事紀(jì)明表示。

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