近日，廣州市圍繞“堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)第一、制造業(yè)立市”的目標(biāo)，連續(xù)發(fā)布了四份政策的征求意見(jiàn)稿，包括《廣州市關(guān)于優(yōu)化空間載體支撐制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)（公開(kāi)征求意見(jiàn)稿）》、《關(guān)于推動(dòng)工業(yè)用地高效利用的若干措施（公開(kāi)征求意見(jiàn)稿）》、《關(guān)于支持工業(yè)廠房建設(shè)的若干措施（公開(kāi)征求意見(jiàn)稿）》、《關(guān)于加快工業(yè)園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展的若干措施（公開(kāi)征求意見(jiàn)稿）》（以下統(tǒng)稱(chēng)“新政”）。

【資料圖】

其中有一條措施頗為引人注意，即為健全多元化的工業(yè)用地供應(yīng)體系，探索推進(jìn)商業(yè)、住宅用地變更為工業(yè)用地。

其實(shí)在此之前，不少華南城市都開(kāi)始了“商住改工”的探索，包括東莞、中山、清遠(yuǎn)等等。

可是，大家知道，商住用地的出讓價(jià)格要遠(yuǎn)高于工業(yè)用地，在一些城市中這其中的價(jià)差甚至?xí)_(dá)到十倍之多。前些年的情況通常是各地主動(dòng)將工業(yè)用地，變更為商住用地來(lái)開(kāi)發(fā)的。

但近兩年，多個(gè)城市紛紛開(kāi)始推行商住改工業(yè)，搞這種逆向變更，此舉究竟是何意？今天小明就來(lái)盤(pán)一盤(pán)！

01

實(shí)際上，華南地區(qū)的商住改工趨勢(shì)已經(jīng)醞釀?dòng)斜容^長(zhǎng)的一段時(shí)間了。雖然各地都知道商住用地的出讓收入更高，但從這兩年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與房地產(chǎn)行情來(lái)看，推行商住改工可能是更妥當(dāng)?shù)倪x擇。

這里面有幾個(gè)核心的原因，首先最關(guān)鍵的就是各地政府的產(chǎn)業(yè)發(fā)展意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)，對(duì)留企業(yè)、造產(chǎn)業(yè)的訴求越來(lái)越強(qiáng)烈。

這個(gè)變化一方面當(dāng)然是來(lái)自于國(guó)家長(zhǎng)期的發(fā)展導(dǎo)向，近兩年中央不斷強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)的“高質(zhì)量發(fā)展”、制造業(yè)立國(guó)等等。

尤其當(dāng)前全球化已在瓦解邊緣，保持完整的制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)我國(guó)至關(guān)重要。所以各地跟隨國(guó)家導(dǎo)向行動(dòng)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展意識(shí)提升是很自然的事。

而另一方面，從近幾年的土地市場(chǎng)情況來(lái)看，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)已然不可持續(xù)。各地迫切需要構(gòu)建新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力核，構(gòu)建更穩(wěn)定、長(zhǎng)遠(yuǎn)的財(cái)政來(lái)源。

還有的發(fā)達(dá)城市，近年來(lái)逐漸出現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)空心化、GDP增長(zhǎng)動(dòng)力不足的問(wèn)題。這樣的處境，會(huì)給地方帶來(lái)很大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展壓力。

因此，面對(duì)“內(nèi)憂(yōu)外患”，一些城市開(kāi)始痛下決心做城市轉(zhuǎn)型，推行商住改工、大力扶持本土產(chǎn)業(yè)發(fā)展。希望能夠吸引更多的企業(yè)進(jìn)駐，創(chuàng)造就業(yè)與稅收，做出新的經(jīng)濟(jì)成果，緩解財(cái)政負(fù)擔(dān)。

其次，許多城市目前都存在土地性質(zhì)分布零散、利用效率不足的問(wèn)題。為了實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的聚集發(fā)展，就需要調(diào)整一些零星商住用地的用途。

比如早在2017年7月，清遠(yuǎn)高新區(qū)管委會(huì)就曾在本地開(kāi)展調(diào)研，發(fā)現(xiàn)多個(gè)園區(qū)存在“插花地”的情況。即工業(yè)用地或者工業(yè)廠房之中穿插著一些零散的商住用地，占地面積不大、地理位置相對(duì)尷尬，土地利用效率并不高。

后來(lái)清遠(yuǎn)高新區(qū)就決定調(diào)整這些“插花地”的土地性質(zhì)，把商住用地轉(zhuǎn)變?yōu)楣I(yè)用地，讓周邊的工業(yè)用地能夠連片發(fā)展，讓產(chǎn)業(yè)更加聚集，從而提高土地利用效率。

這種土地性質(zhì)布局零散的問(wèn)題，在許多城市當(dāng)中都存在，現(xiàn)在越來(lái)越多的城市開(kāi)始著手盤(pán)查類(lèi)似的情況，并推動(dòng)零星商住用地的性質(zhì)調(diào)整，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)成片發(fā)展。

比如這次廣州市發(fā)布的關(guān)于優(yōu)化空間載體支撐制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)當(dāng)中，就提出了幾項(xiàng)基本原則：

1.化零為整，有序整合零散分布的工業(yè)用地，支撐制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的空間需求。

2.成片連片，提高用地效能。優(yōu)化空間布局、加大連片開(kāi)發(fā)力度，提升空間容量、鼓勵(lì)載體復(fù)合利用，提高產(chǎn)業(yè)用地績(jī)效。

3.產(chǎn)業(yè)集聚，促進(jìn)集群發(fā)展。進(jìn)一步推動(dòng)企業(yè)集中、要素集成、產(chǎn)業(yè)集群，形成空間錯(cuò)落有致、產(chǎn)業(yè)集約高效的發(fā)展格局。

最后，我們?cè)倩剡^(guò)頭來(lái)看當(dāng)下的商住用地，它們的價(jià)值真的都那么高嗎？其實(shí)也未必。

純住宅用地還好說(shuō)，但商辦用地開(kāi)發(fā)落成后，這些年在各地的表現(xiàn)相信業(yè)內(nèi)外都有目共睹。即使是在發(fā)達(dá)城市當(dāng)中，商辦類(lèi)物業(yè)也已經(jīng)呈現(xiàn)出過(guò)剩的跡象，空置率連年在高位徘徊。

據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年上半年北京甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率約為17.7%，上海約為16%。深圳則更高，達(dá)到約24.5%。

傳統(tǒng)商辦物業(yè)供應(yīng)過(guò)剩的問(wèn)題，已經(jīng)迫在眉睫。嚴(yán)控商辦供應(yīng)、推動(dòng)商辦改工，顯然是更符合當(dāng)下形勢(shì)的做法。

02

看到這個(gè)新趨勢(shì)，業(yè)內(nèi)也有朋友表示擔(dān)憂(yōu)，是否會(huì)矯枉過(guò)正？這些疑問(wèn)不無(wú)道理，但從目前幾個(gè)實(shí)施商住改工的典型城市來(lái)看，成效還不錯(cuò)。

比如較早開(kāi)始實(shí)踐的廣東省清遠(yuǎn)市，在2018年就啟動(dòng)了一幅占地60畝地的商改工。經(jīng)過(guò)四五年的培育，目前這60畝地的生產(chǎn)總值已經(jīng)超過(guò)10億元，提供了2000多個(gè)就業(yè)崗位，每年貢獻(xiàn)稅收超3000萬(wàn)元……

又比如去年?yáng)|莞就專(zhuān)門(mén)為比亞迪拿下的大項(xiàng)目，極具針對(duì)性地調(diào)整了土地性質(zhì)，項(xiàng)目中有40%的用地面積，由商住性質(zhì)改成了工業(yè)性質(zhì)。通過(guò)壓縮片區(qū)商住用地的比例，將工業(yè)用地的比例提升到了70%左右，比原有規(guī)劃新增了3300多畝連片的產(chǎn)業(yè)用地。

隨著各地支持政策頻出，商住改工類(lèi)項(xiàng)目有望在更多城市落地。為了大力扶持產(chǎn)業(yè)發(fā)展，各地都拿出了十足的誠(chéng)意。點(diǎn)我了解，園區(qū)多渠道拓客

比如廣東省中山市在今年4月份發(fā)布了《關(guān)于支持商業(yè)、住宅用地改變土地用途為工業(yè)用地的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“通知”），其中有不少很給力的激勵(lì)措施。

其中包括補(bǔ)繳土地價(jià)款補(bǔ)貼中山鼓勵(lì)商住“重回”工業(yè)用地，對(duì)于原先由工業(yè)用地改變用途后形成的商住用地，申請(qǐng)調(diào)整回工業(yè)用地的，中山會(huì)將原改變土地用途時(shí)已補(bǔ)繳的土地價(jià)款，作為補(bǔ)貼發(fā)放給土地使用權(quán)人。

以及在分證及出讓靈活性上，《通知》提出高標(biāo)準(zhǔn)廠房自持比例降至20%，配套設(shè)施占比升至20%，而去年中山規(guī)定的自持比例是不得低于30%。

《通知》還規(guī)定在滿(mǎn)足獨(dú)立使用和消防安全的基礎(chǔ)上，可按照單元面積不少于300平方米進(jìn)行分割。而去年中山只允許廠房可按幢、層為基本單元進(jìn)行登記。

此外，中山對(duì)于工業(yè)用地畝均貢獻(xiàn)設(shè)置的階梯式獎(jiǎng)勵(lì)，實(shí)施上不封頂政策，原文這樣寫(xiě)道：“畝均貢獻(xiàn)30萬(wàn)元以上不足40萬(wàn)元的，每畝用地獎(jiǎng)勵(lì)6萬(wàn)元；以此為基礎(chǔ)，畝均貢獻(xiàn)每增加10萬(wàn)元的，每畝用地增加獎(jiǎng)勵(lì)3萬(wàn)元。財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)連續(xù)5年，不設(shè)獎(jiǎng)勵(lì)封頂值。”

廣州這次發(fā)布的幾份征求意見(jiàn)稿中，也有很新穎的鼓勵(lì)措施。比如“探索跨區(qū)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)共享機(jī)制”。推動(dòng)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)指標(biāo)在各區(qū)之間合理分配，鼓勵(lì)形成“中心城區(qū)總部研發(fā)+外圍城區(qū)制造基地”、“中心城區(qū)孵化+外圍城區(qū)產(chǎn)業(yè)化”等跨區(qū)布局合作模式。對(duì)制造業(yè)項(xiàng)目成功落地的承接區(qū)，市按照項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e給予1：1用地指標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)。

這個(gè)措施挺新鮮，而且能夠切實(shí)解決城市中心區(qū)與近郊、遠(yuǎn)郊區(qū)域的產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，讓非核心區(qū)域的工業(yè)用地，沒(méi)有必要再一味地追求“高大上”，硬是將產(chǎn)業(yè)園做成甲級(jí)寫(xiě)字樓。

這么一來(lái)，更有利于推動(dòng)城市內(nèi)部形成互融互促、協(xié)同發(fā)展的產(chǎn)業(yè)分工體系。

不過(guò)，廣泛推行推行商住改工這件事背后并不是沒(méi)有隱憂(yōu)和難點(diǎn)，隨著推行范圍越來(lái)越廣，各地終將遇到一些現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

首先是驅(qū)動(dòng)力問(wèn)題。商住改工這件事除了地方政府與國(guó)資平臺(tái)牽頭做之外，社會(huì)資本、民營(yíng)企業(yè)絕大多數(shù)是沒(méi)有動(dòng)力去做的。畢竟商住與工業(yè)用地開(kāi)發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品，價(jià)差、利潤(rùn)差擺在那里。

即使有企業(yè)因?yàn)閷?duì)商住市場(chǎng)的預(yù)期降低，從而接受調(diào)規(guī)，也可能完全不具備相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)、招商及運(yùn)營(yíng)能力，需要地方花大量精力去監(jiān)督和協(xié)助。

其次是經(jīng)濟(jì)形勢(shì)問(wèn)題。工業(yè)用地最終都將成為企業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的載體，必須有企業(yè)持續(xù)在這里從事經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)，土地才能發(fā)揮價(jià)值。

然而當(dāng)下，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)承壓的局面還在持續(xù)，不少企業(yè)這兩年都有關(guān)閉產(chǎn)線、關(guān)停業(yè)務(wù)的舉動(dòng)。在這種局面下，不斷新增大量的工業(yè)用地，也會(huì)面臨更高的招商難度。

結(jié) 語(yǔ)

在各地逐漸蔓延開(kāi)的“商住改工”趨勢(shì)，體現(xiàn)了在復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與地方財(cái)政結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的背景下，地方政府發(fā)展戰(zhàn)略和意識(shí)的轉(zhuǎn)變。

未來(lái)相信會(huì)有更多的城市，決定沉下心來(lái)做培育產(chǎn)業(yè)生態(tài)、做實(shí)經(jīng)濟(jì)，真正推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展。

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