作為杰出的華人商人之一，李嘉誠一度是很多人的榜樣。但譽(yù)滿天下，謗亦隨之。今天，這名商人正在以前所未有的速度清空他在中國的財(cái)產(chǎn)，人們對他的態(tài)度也在加速變化。

就在剛剛過去的7月，李嘉誠旗下的長實(shí)集團(tuán)將四個(gè)樓盤項(xiàng)目中的400套房源，進(jìn)行了一次超級大甩賣。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上車門檻最低的一套房子僅約40萬元，相當(dāng)于香港同面積住宅首付的三分之一；高端一點(diǎn)的，總價(jià)在700萬元至800萬元之間。

惠州大亞灣瀧珀花園掛牌情況/圖源：鏈家

到了8月初，有中介告訴鹽財(cái)經(jīng)，很多操著粵語的香港客人北上，紛紛前來搶購，部分房源只剩尾貨了。

在很多人眼里，李嘉誠本次中國資產(chǎn)的大撤退，可謂又急迫又堅(jiān)決。過去，他似乎總是巧妙地在地產(chǎn)低潮期買地，又抓住市場的高點(diǎn)套現(xiàn)。如今，他卻在樓市低谷期甩賣資產(chǎn)。不免讓人猜測，難道是急于抽調(diào)資金轉(zhuǎn)向其他領(lǐng)域，抑或“跑了”。

事實(shí)上，今年以來，李嘉誠乃至其家族就不斷出現(xiàn)在頭版頭條，甚至有時(shí)出現(xiàn)在八卦版的頻率，遠(yuǎn)高過在主流財(cái)經(jīng)版的亮相。而在這個(gè)全球經(jīng)濟(jì)的敏感時(shí)刻，作為一個(gè)敏感的商人，李氏資產(chǎn)的出走不可避免會(huì)引起軒然大波。但歷史已然不同。

01

囤地捂盤的“藝術(shù)”

李嘉誠每一次拋售中國資產(chǎn)，就一定會(huì)有人站出來說，在商言商，這不過是李嘉誠對環(huán)境的一種預(yù)測、一個(gè)判斷。但也總有人反對，他們對李嘉誠這一行為所釋放的信號(hào)，以及背后潛藏的不確定性有濃厚的擔(dān)憂。

這種擔(dān)憂，不是捕風(fēng)捉影。它可以從“囤地捂盤”這門“藝術(shù)”說起。

在李嘉誠眾多囤地捂盤的案例之中，最轟動(dòng)一時(shí)的，當(dāng)屬成都曾經(jīng)的地王——南城都匯項(xiàng)目。看懂李嘉誠在這個(gè)項(xiàng)目中的騰挪和連鎖反應(yīng)，不僅能理解今天400套房源背后的諸多爭議，還能獲得更多的啟示。

南城都匯小區(qū)的場景/圖源：視覺中國

2004年，李嘉誠以21多億的價(jià)格，在成都購得了南城都匯項(xiàng)目所在地塊。這個(gè)地塊坐落在成都著力打造的高新區(qū)核心地段，成都希望它能延續(xù)桐梓林板塊的魅力，用高大上的品質(zhì)，幫高新區(qū)吸引高凈值人群落戶。

拿地后的2年時(shí)間內(nèi)，李嘉誠在地面上幾乎沒有什么動(dòng)作。但在沒有開工的日子里，李嘉誠卻沒閑著，他將部分土地抵押給銀行，從中獲得了貸款。

成都則一直勸李嘉誠盡快動(dòng)工。李嘉誠也不是不領(lǐng)情，只不過，他將這塊地分成了8期來建設(shè)。12年過去了，項(xiàng)目開發(fā)了6期。

2020年，成都市政府勒令李嘉誠完成建設(shè)。沒成想，李嘉誠已完成金蟬脫殼。他把剩下的第7期、第8期的股權(quán)賣給了其他公司，單憑這筆交易就賺了38億港元。

2020年，李嘉誠方突然開始了撤退。根據(jù)當(dāng)時(shí)長江實(shí)業(yè)公告，當(dāng)年7月，南城都匯被轉(zhuǎn)手給注冊在維京群島的RZ3262019 Limited，后者由禹洲集團(tuán)和成都瑞卓置業(yè)有限公司各持股50%

不僅如此，李嘉誠拿地時(shí)的2004年，此項(xiàng)目的樓面地價(jià)為1030元/平方米，16年之后的2020年，住宅均價(jià)為2.4萬/平方米。經(jīng)業(yè)內(nèi)人士測算，李嘉誠“以時(shí)間換空間”，僅在這塊地上就躺賺了近百億。這是什么概念呢，當(dāng)年不少房企一年的總利潤也就百億。

成都直接下發(fā)通知，要求禁止向和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司提供新增融資、貸款，以及為其進(jìn)行重大資產(chǎn)重組提供幫助。

成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)財(cái)政金融局在2020年發(fā)布的《關(guān)于禁止和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司融資、貸款和重大資產(chǎn)重組的函》

一紙文書的問世，才將李嘉誠的系列操作暴露在了太陽底下。

超低價(jià)買入土地，捂盤十幾年，再慢慢開發(fā)，根據(jù)市場波動(dòng)不斷調(diào)整推售的數(shù)目、價(jià)格、層數(shù)等，跟著國家與城市的經(jīng)濟(jì)騰飛，等到土地增值，再坐享其成——屢試不爽的李嘉誠，將這一操作復(fù)刻在了不同的城市、不同的樓盤中。

其中，包括但不限于，北京的御翠園、東莞的海逸豪庭、上海的真如、武漢的花街樓……以及如今的400套房源。

和記黃埔內(nèi)地涉嫌囤地地塊一覽/圖源：央廣網(wǎng)

一招比一招準(zhǔn)，一招比一招精，李嘉誠也因此從賣塑料花干到了華人首富，令人嘖嘖稱奇。

但它帶來的負(fù)面影響同樣令人嘆息。

仍以南城都匯項(xiàng)目為例。在李嘉誠系列操作之后，接盤的企業(yè)深陷債務(wù)糾紛，欠稅超20億，甚至上演了搶公章的鬧劇。此外，哪怕是到了2025年仍有約5000套房待售。

“投資首先是要看退出機(jī)制通暢不通暢，其次才是看收益高不高。”這是李嘉誠一生所踐行的理念。用多年占地、不開發(fā)的方式謀取利潤，有人或許認(rèn)為，李嘉誠不是夾起錢包“跑了”，而是遵循了資本的避險(xiǎn)原則。

但從經(jīng)濟(jì)學(xué)視角來看，這一行為產(chǎn)生的負(fù)外部性同樣不可被忽視——地產(chǎn)供給的不平衡，不僅增加了制度成本、透支了城市發(fā)展紅利，同時(shí)也使得千千萬萬的普通人加劇了買房的負(fù)擔(dān)。

02

轉(zhuǎn)向

李嘉誠扮演的角色與其說是一個(gè)企業(yè)家，更像一個(gè)投資者，并且是全球宏觀投資人。長和的業(yè)務(wù)觸角之深之廣，覆蓋了全球超過50個(gè)國家和地區(qū)，就是佐證。李氏家族曾被調(diào)侃“買下半個(gè)英國”，就是截面。

他是以價(jià)格變化趨勢的判斷，來影響和決定自身的行為——你可以稱贊他的眼光毒辣，但這恰好是“投機(jī)行為”的關(guān)鍵。

放在全球市場里，每個(gè)投機(jī)者都希望能夠憑借自己的敏銳直覺，捕捉到市場價(jià)格波動(dòng)中的機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)“低買高賣”的盈利目標(biāo)。翻看李嘉誠的財(cái)富之旅，有人形容其像“候鳥”，就剛好吻合。

李嘉誠在早期并未因?yàn)槠渫稒C(jī)傾向及行為而引發(fā)過多的警惕，相反，在西方資本邏輯擁躉者看來，“投機(jī)”這個(gè)概念本身就是一個(gè)中性詞。甚至在過去很長一段時(shí)間里，李嘉誠憑借他的資本實(shí)力和國際聲譽(yù)，成為了許多地方爭相引進(jìn)的“戰(zhàn)略投資者”。

李嘉誠

改革開放之后，中國百廢待興，錢、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)等生產(chǎn)要素都很稀缺，像李嘉誠這樣的港商能帶來投資，引進(jìn)新的生產(chǎn)力，在客觀上有助于經(jīng)濟(jì)發(fā)展。中國GDP高速增長的時(shí)期，各地政府為了引進(jìn)知名企業(yè)和大項(xiàng)目，以及帶動(dòng)其他投資跟進(jìn)，給了“李嘉誠們”政策傾斜。

但這幾年，李嘉誠們卻常常被發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)在某地土地部門的“黑名單”上，并被處以罰款。為何？

從時(shí)間軸上來看，2015年后，我國的房地產(chǎn)市場監(jiān)管政策持續(xù)收緊，尤其針對囤地、捂盤等行為出臺(tái)了一系列措施，直接影響李嘉誠等房企的囤地策略。2024年9月召開的中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，對商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，支持盤活存量閑置土地。

之后各地各部門對囤地也陸續(xù)表態(tài)。比如，2025年6月，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于深入推進(jìn)深圳綜合改革試點(diǎn)深化改革創(chuàng)新擴(kuò)大開放的意見》，提出改革閑置土地處置和收回機(jī)制。換句話說，閑置土地處置將迎來更多的“深圳經(jīng)驗(yàn)”。

2025年6月，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于深入推進(jìn)深圳綜合改革試點(diǎn)深化改革創(chuàng)新擴(kuò)大開放的意見》

從容忍到出手，政策的轉(zhuǎn)向意味著兩件事將被深刻地改變。

第一，房地產(chǎn)進(jìn)入深度調(diào)整期，時(shí)間換空間的操作不復(fù)昔日風(fēng)光。

第二，我國越來越清醒，正在重新審視資本運(yùn)作的方式。

大多數(shù)的人對前面一件事都已經(jīng)看得很明白，我們聊聊第二件事。

03

另一種尖銳的啟示

李嘉誠們的崛起，是香港獨(dú)特環(huán)境的產(chǎn)物，是英國資本與華資力量在香港回歸的交替之際，李嘉誠們憑借自我能力和抓住歷史機(jī)緣，所結(jié)出來的碩果。

然而，這種特殊時(shí)期所產(chǎn)出的特定財(cái)富神話，在新的時(shí)代和環(huán)境下從誕生到淡去，不是偶然，而是順理成章。

社會(huì)和商業(yè)想要進(jìn)步，要啟動(dòng)下一波騰飛，就必須依靠更健康、更長期主義的生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系。進(jìn)一步講，今天我們鼓勵(lì)和支持的是能夠推動(dòng)創(chuàng)新、創(chuàng)造就業(yè)、能為大多數(shù)人利益服務(wù)的實(shí)干家。

社會(huì)和商業(yè)想要進(jìn)步，唯有依靠更健康、更長期主義的生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系

就這一點(diǎn)而言，李嘉誠在很多人眼里還談不上。

流傳最廣的是李光耀曾經(jīng)講的一段話：“李嘉誠可有制造一件營銷世界的商品？沒有。他投資地產(chǎn)、收購港口、超級市場、電訊公司，全靠壟斷和結(jié)盟，所以他十分成功。然而，他不過是順勢而行，什么行業(yè)當(dāng)紅，便進(jìn)入該市場。”

從過往的公開報(bào)道看，李光耀和李嘉誠是知己好友，但是李光耀說得很尖銳。

“反壟斷”“防止資本無序擴(kuò)張”正是這幾年的年度經(jīng)濟(jì)大熱詞。這里必須強(qiáng)調(diào)，我國反對的是壟斷與無序擴(kuò)張，從來不是資本。前提是，資本應(yīng)當(dāng)服務(wù)于實(shí)業(yè)，服務(wù)于社會(huì)發(fā)展，國家引導(dǎo)它們進(jìn)入到了與國家宏觀政策相吻合的軌道，能夠解決經(jīng)濟(jì)目前的瓶頸和老百姓所需。

國際環(huán)境的加速演變，加速了這一認(rèn)知。

尤其是中美博弈進(jìn)入到深水區(qū)之際。而就在幾個(gè)月前，李嘉誠在港口資產(chǎn)處置上出現(xiàn)了“選邊站”問題。

2025年7月28日，長江和記實(shí)業(yè)有限公司在官網(wǎng)發(fā)布涉及和記集團(tuán)的交易公告

面對同樣不平凡的國際環(huán)境，不少人指出，以任正非為代表的企業(yè)家以絕不妥協(xié)的態(tài)度做出了正向選擇，通過技術(shù)創(chuàng)新與國家利益協(xié)同實(shí)現(xiàn)長期價(jià)值，展現(xiàn)了真正的企業(yè)家精神。李嘉誠則將利益凌駕于國家戰(zhàn)略和社會(huì)公平之上，暴露出新自由主義全球化中資本的短視性，和對價(jià)值觀的漠視。

這些聲音漸漸蓋過了金錢落袋的安穩(wěn)感。

變化，李嘉誠不是沒有感受到，特別是他的大兒子李澤鉅在2025年7月被移出了香港特首顧問團(tuán)。而近來400套房源的大撤退，也或許是危機(jī)感的某種延續(xù)。

在各方博弈交織的今天，李嘉誠的爭議終將成為對一代商人群體的歷史拷問。

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