——訪CBRE（世邦魏理仕）日本法人執(zhí)行董事田口淳一

作者:《人民日?qǐng)?bào)海外版》日本月刊 總編輯 蔣豐

房地產(chǎn)市場(chǎng)交易，向來(lái)被認(rèn)為是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的縮影。在東京奧運(yùn)會(huì)期間，日本房地產(chǎn)價(jià)格下跌的推測(cè)甚囂塵上，在新冠疫情期間，生活新常態(tài)導(dǎo)致日本店鋪、辦公樓等商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格下滑的預(yù)測(cè)也不脛而走。但事實(shí)證明，日本房地產(chǎn)堅(jiān)挺如常，甚至出現(xiàn)了逆勢(shì)高漲的趨勢(shì)。日前，日本國(guó)土交通省公布2022年地價(jià)調(diào)查結(jié)果顯示，全國(guó)各類用途的土地都實(shí)現(xiàn)了3年以來(lái)的再次漲價(jià)。

有資金流入的地方，就是備受關(guān)注的地方、就是有發(fā)展?jié)摿Φ牡胤健Ｈ涨埃度嗣袢請(qǐng)?bào)海外版》日本月刊攜《日本華僑報(bào)》前往俯瞰日本皇居的全球最大的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司CBRE（世邦魏理仕）的日本法人，帶著大家最為關(guān)心的問(wèn)題，采訪了執(zhí)行董事田口淳一。

日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，穩(wěn)中求進(jìn)

《人民日?qǐng)?bào)海外版》日本月刊：長(zhǎng)達(dá)三年的疫情，對(duì)全球經(jīng)濟(jì)是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)，也改變了日本社會(huì)的方方面面。然而有目共睹的是，日本地價(jià)上升，房地產(chǎn)價(jià)格高漲，甚至超過(guò)了泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期，也超出了很多人的預(yù)期。畢竟自東京奧運(yùn)會(huì)延期舉辦以來(lái)，就出現(xiàn)了很多“唱衰”的聲音。對(duì)于這個(gè)問(wèn)題您怎么看？

田口淳一：事實(shí)上，我從來(lái)不認(rèn)為東京奧運(yùn)會(huì)之后日本房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下滑。原因之一，是日本經(jīng)濟(jì)雖然成長(zhǎng)率低，但無(wú)論是政治還是市場(chǎng)都非常穩(wěn)定，這對(duì)于投資家來(lái)說(shuō)，就意味著日本是一個(gè)有較高預(yù)見(jiàn)性的市場(chǎng)。原因之二，是日本的利息偏低而且穩(wěn)定，就比如辦公樓的投資回報(bào)率比利息要高出很多。所以綜合來(lái)看，日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)是很有投資吸引力的。

在全球老齡化的大背景下，無(wú)論是中國(guó)、日本還是歐美國(guó)家，都傾向于將養(yǎng)老金用于投資運(yùn)營(yíng)。這類投資比起期待大幅增值，更看重穩(wěn)定地賺取現(xiàn)金。從這個(gè)意義上，日本的房地產(chǎn)，尤其是東京的房地產(chǎn)既不會(huì)大幅上漲，也不會(huì)輕易下跌，因此備受海外養(yǎng)老金運(yùn)營(yíng)公司的青睞。

尤其是在當(dāng)下，既有俄烏摩擦又有新冠疫情還有美國(guó)利率的提升，在股票和債券市場(chǎng)都有波動(dòng)的情況下，都讓投資者更加青睞價(jià)格平穩(wěn)且能保證穩(wěn)定的租金收入和現(xiàn)金流的日本房地產(chǎn)市場(chǎng)。可以說(shuō)，越是國(guó)際市場(chǎng)波動(dòng)大的時(shí)候，日本房地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)就愈發(fā)顯著。自今年年初以來(lái)，我們收到的來(lái)自歐洲、美國(guó)和亞洲的投資者的咨詢數(shù)量大幅增加。

未來(lái)幾年房地產(chǎn)的前景，依舊堅(jiān)挺

《人民日?qǐng)?bào)海外版》日本月刊：根據(jù)日本民間智庫(kù)最近發(fā)布的試算結(jié)果來(lái)看，未來(lái)幾年全球經(jīng)濟(jì)恐怕都難以提振，日本經(jīng)濟(jì)也將持續(xù)低迷。在如此大背景下，很多人不免心存疑問(wèn)，日本房地產(chǎn)的堅(jiān)挺能持續(xù)多久？

田口淳一：我認(rèn)為，不必對(duì)此擔(dān)心。日本和西方最大的區(qū)別在于，通貨膨脹率要低得多。例如中央銀行的利率，只有日本和中國(guó)沒(méi)有提高，有效防止了經(jīng)濟(jì)過(guò)熱。

最近，在歐洲和美國(guó)，“報(bào)復(fù)性消費(fèi)”和“重新開(kāi)放”等關(guān)鍵詞被用來(lái)提振經(jīng)濟(jì)，人們渴望對(duì)過(guò)去因?yàn)橐咔槎鴽](méi)有實(shí)現(xiàn)的旅行體驗(yàn)、購(gòu)物體驗(yàn)做出一些自我補(bǔ)償。但在日本，這樣的需求并不明顯。

雖然日本的通脹率在上升，但與歐洲相比依舊處在較低位置。受對(duì)歐美進(jìn)出口和能源價(jià)格的影響，日本確實(shí)會(huì)陷入經(jīng)濟(jì)衰退，但由于日本的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度本就不高，所以下滑幅度也不會(huì)太大。

我認(rèn)為，日元貶值將持續(xù)一段時(shí)間，但接下來(lái)入境外國(guó)游客的擴(kuò)大，對(duì)日本經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)是一大利好，所以未來(lái)幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將依舊堅(jiān)挺。

美資地產(chǎn)咨詢企業(yè)在日本，獨(dú)具優(yōu)勢(shì)

《人民日?qǐng)?bào)海外版》日本月刊：近年來(lái)，日本憑借相對(duì)公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，較高的直接投資收益率，穩(wěn)定而高效的基礎(chǔ)設(shè)施，贏得了世界各國(guó)投資家和創(chuàng)業(yè)者的青睞。根據(jù)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)省公布的數(shù)據(jù)，截止到2019年，進(jìn)駐日本的3287家外資企業(yè)中，來(lái)自亞洲國(guó)家和地區(qū)的占比27.4%。 CBRE作為全球最大的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資顧問(wèn)企業(yè)，在日本國(guó)內(nèi)除了房地產(chǎn)租賃和買賣的中介服務(wù)，還包括各種地產(chǎn)咨詢服務(wù)，物業(yè)管理，房地產(chǎn)評(píng)估等17個(gè)服務(wù)門類。那么作為一家美資企業(yè)，在日本房地產(chǎn)市場(chǎng)有哪些優(yōu)勢(shì)？可以為進(jìn)駐日本的外資企業(yè)提供什么樣的服務(wù)？

田口淳一：CBRE雖然是一家美資企業(yè)，但是我們非常重視日本市場(chǎng)，從札幌到福岡，在日本全國(guó)有10個(gè)辦事處，400多名從事銷售和租賃的經(jīng)紀(jì)人。

日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)，買家多，賣家少。在當(dāng)前日元下跌的情況下，來(lái)自亞洲各國(guó)的投資家們都希望盡快買到心儀的項(xiàng)目。我們的優(yōu)勢(shì)，是可以從日本客戶那里找到各種潛在的待售房產(chǎn)。

而且我們的經(jīng)紀(jì)人都是國(guó)際化人才，無(wú)論是能力、人數(shù)還是銷售額，都首屈一指，能夠?qū)?yīng)不同國(guó)家的企業(yè)的多樣化、個(gè)性化需求。

目前，我們各個(gè)主要部門，都有中文嫻熟的員工，以及一套完善的可以隨時(shí)對(duì)應(yīng)大中華圈企業(yè)的流程。在這里，我想介紹一位我們國(guó)際化的經(jīng)紀(jì)人代表，大中華圈的市場(chǎng)負(fù)責(zé)人王鈺驄，可以請(qǐng)他根據(jù)實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)介紹一下。

王鈺驄：我們?nèi)毡镜腃BRE做過(guò)很多中國(guó)系企業(yè)的案例，涉及的業(yè)界和企業(yè)規(guī)模多種多樣，除了寫字樓，物流設(shè)施，商鋪的租賃中介，還有面向企業(yè)和投資家的地產(chǎn)投資買賣中介等。最近幾年，由于跨境電商和國(guó)際貿(mào)易的迅猛發(fā)展，物流產(chǎn)業(yè)一日千里，我們幫助了不少中國(guó)物流公司在日本租賃物流及倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施。

幫助中國(guó)企業(yè)克服挑戰(zhàn)，贏得先機(jī)

《人民日?qǐng)?bào)海外版》日本月刊：通過(guò)實(shí)際提供過(guò)的服務(wù)，王先生認(rèn)為中國(guó)企業(yè)在進(jìn)駐日本的時(shí)候，在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)要面臨哪些挑戰(zhàn)？出現(xiàn)這種困難和挑戰(zhàn)的深層原因是什么？

王鈺驄：挑戰(zhàn)主要體現(xiàn)在三方面。其一是日本租賃審查非常嚴(yán)格。雖然有些企業(yè)在中國(guó)國(guó)內(nèi)非常有名，但由于在日本的公司成立時(shí)間短，而且無(wú)法提供完整的財(cái)務(wù)報(bào)表，所以在審查和交涉中都會(huì)遇到很多的問(wèn)題和挑戰(zhàn)，這時(shí)往往需要專業(yè)地產(chǎn)咨詢公司來(lái)幫助他們與業(yè)主交涉。

其二是中國(guó)企業(yè)很難與日本業(yè)主交涉到有利的的租賃條件。已經(jīng)在日本租賃寫字樓的中國(guó)企業(yè)，租約到期后希望和業(yè)主就接下來(lái)的契約更新進(jìn)行交涉，但是不知道交涉的方法。這就需要由既了解日本地產(chǎn)市場(chǎng)又精通中日企業(yè)文化的中國(guó)擔(dān)當(dāng)來(lái)幫助。

其三是缺少能夠給中國(guó)企業(yè)定制全方位的、綜合性的地產(chǎn)解決方案的咨詢公司。比如當(dāng)一家企業(yè)進(jìn)駐日本時(shí)，在應(yīng)該租賃寫字樓還是購(gòu)買寫字樓的問(wèn)題上因?yàn)樾枰紤]企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和事業(yè)內(nèi)容等要素，往往很難做出判斷。這時(shí)就需要一個(gè)能夠站在企業(yè)全局上做提案的地產(chǎn)咨詢公司。

從經(jīng)驗(yàn)分析，出現(xiàn)上述三大挑戰(zhàn)的根本原因大致有兩個(gè)，一是因?yàn)楹玫氖袌?chǎng)信息很稀缺。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)的信息尤為重要，因?yàn)橹苯雨P(guān)系到可選擇的范圍。然而，在好的項(xiàng)目信息數(shù)量少且一般不公開(kāi)的背景下，中國(guó)的企業(yè)要想拿到稀缺的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目是非常困難的。

二是因?yàn)槠髽I(yè)缺乏日本商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)知識(shí)。不同的國(guó)家和地區(qū)都有著獨(dú)特的房地產(chǎn)商業(yè)習(xí)慣。如果對(duì)日本當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)習(xí)慣不甚了解，那么對(duì)于交涉和簽約的推進(jìn)都是很不利的。尤其是對(duì)于規(guī)模大、等級(jí)高、租金貴的寫字樓，這種影響會(huì)更大。

協(xié)助中國(guó)企業(yè)制定戰(zhàn)略，行穩(wěn)致遠(yuǎn)

《人民日?qǐng)?bào)海外版》日本月刊：好的，非常詳盡具體。大家平時(shí)對(duì)房地產(chǎn)公司應(yīng)該不陌生，但對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司接觸的就比較少。就請(qǐng)王先生談?wù)劊鳛橹袊?guó)人，在日本的美資地產(chǎn)咨詢公司工作，是怎樣一種體驗(yàn)？

王鈺驄：通過(guò)實(shí)際工作接觸，我認(rèn)為CBRE人才國(guó)際化，交流多樣化，員工的專業(yè)素養(yǎng)非常高，適合外國(guó)員工的發(fā)展。我接觸的客戶包括中國(guó)、日本、韓國(guó)和歐美的企業(yè)，我所在的部門里有根據(jù)企業(yè)業(yè)界分成的各個(gè)專業(yè)組，如金融、IT、制造業(yè)、生命科學(xué)等，組員會(huì)定期交流信息和經(jīng)驗(yàn)。

中日商務(wù)文化之間的差異是引起摩擦的重要原因，尤其是對(duì)于即將進(jìn)駐日本市場(chǎng)的中國(guó)企業(yè)而言，有精通中日商務(wù)文化的中國(guó)擔(dān)當(dāng)者的對(duì)接尤為重要。房地產(chǎn)行業(yè)具有很強(qiáng)的地域性，根據(jù)國(guó)家和地域的不同，商業(yè)習(xí)慣也有很大差異。在日本國(guó)內(nèi)，對(duì)于正在考慮搬遷、開(kāi)設(shè)新的辦公地點(diǎn)、亦或是考慮購(gòu)置或出售商業(yè)房地產(chǎn)的客戶來(lái)說(shuō)，為了交涉到最優(yōu)的交易條件，借助熟悉當(dāng)?shù)厣虡I(yè)習(xí)慣和市場(chǎng)信息的專家，并通過(guò)密切的溝通為他們提供幫助是非常重要的。 我們今后將為更多的中華圈企業(yè)提供最合適的地產(chǎn)解決方案，助力他們?cè)谌毡镜目沙掷m(xù)發(fā)展。真誠(chéng)歡迎大家前來(lái)垂詢。

免責(zé)聲明：市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。

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