近日，土地市場(chǎng)升溫明顯，包括上海、浙江省杭州、江蘇省蘇州等在內(nèi)的多個(gè)城市頻現(xiàn)高溢價(jià)地塊，像杭州短期內(nèi)出現(xiàn)多個(gè)地王地塊。與此同時(shí)，民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)、外資地產(chǎn)企業(yè)再次入場(chǎng)，參與土地競(jìng)買(mǎi)；溢價(jià)成交的地塊不再局限于核心城市的核心區(qū)域，部分城市的遠(yuǎn)郊市場(chǎng)開(kāi)始回暖。

土地市場(chǎng)升溫的背后，房?jī)r(jià)“止跌回穩(wěn)”的趨勢(shì)逐漸形成。全國(guó)房?jī)r(jià)跌幅持續(xù)收窄，二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲；而高溢價(jià)土地成交或推動(dòng)高能級(jí)城市新房均價(jià)上行，同時(shí)優(yōu)質(zhì)供貨有望吸引改善需求入市。

多地高溢價(jià)搶地

2月20日，上海今年首次出讓的四宗宅地全部溢價(jià)成交，成交總額159.26億元。位于熱門(mén)板塊的兩宗地塊最低溢價(jià)超33%，位于外環(huán)外的兩宗地塊最低溢價(jià)13.98%。本次土拍，一些外資企業(yè)或帶有外資背景的聯(lián)合體在拿地中表現(xiàn)活躍，同時(shí)兩宗外環(huán)外地塊的溢價(jià)成交打破以往郊區(qū)多以底價(jià)成交的局面，顯示市場(chǎng)回暖的跡象。

同樣是2月20日，杭州市出讓的三宗住宅用地亦全部溢價(jià)成交，成交總額31.405億元。其中，城東新城單元SC080201-48地塊經(jīng)過(guò)77輪競(jìng)價(jià)成交，溢價(jià)54.04%，成交樓板價(jià)47486元/平方米，刷新地塊所在的城東新城板塊最高樓板價(jià)紀(jì)錄，同時(shí)刷新杭州市宅地樓板價(jià)第四高的紀(jì)錄。澎湃新聞梳理發(fā)現(xiàn)，這是杭州今年的第四個(gè)地王。

2月19日，位于江蘇省蘇州市工業(yè)園區(qū)金堰路西、金雞湖大道北的蘇地2025-WG-Z02號(hào)地塊進(jìn)入限時(shí)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，綠城中國(guó)(03900.HK)旗下公司經(jīng)過(guò)122輪競(jìng)價(jià)，以14.29億元的總價(jià)競(jìng)得該地塊，溢價(jià)率21.61%，成交樓面價(jià)26754元/平方米。

2月11日，北京市朝陽(yáng)區(qū)一宗涉宅組合用地成功出讓?zhuān)硕嗉曳科蟮年P(guān)注。經(jīng)過(guò)超百輪競(jìng)價(jià)后，金茂和保利發(fā)展組成的聯(lián)合體以87.295億元的價(jià)格成功競(jìng)得該地塊，溢價(jià)率10.5%。

除核心一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)拍熱度依然不減，越多越多的城市出現(xiàn)高溢價(jià)地塊。2月24日，廣東省東莞市今年首宗住宅地塊出讓?zhuān)?jīng)過(guò)29輪競(jìng)價(jià)，最終華潤(rùn)置地聯(lián)合體以12.3億元的總價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率7.33%。

2月18日，四川省成都市一宗涉住宅地塊以28.26%的溢價(jià)率成交，競(jìng)得人為華潤(rùn)置地。該地塊編號(hào)為CH15(070102)：2024-066，位于成華區(qū)保和街道長(zhǎng)春社區(qū)2、3、4組，東升社區(qū)10組。1月27日，華潤(rùn)置地以51.11%的溢價(jià)競(jìng)得位于成華區(qū)槐樹(shù)店路16號(hào)，多寶寺南路2、3號(hào)，東虹路社區(qū)集體，保和街道東桂社區(qū)八組的住宅用地。

2月18日，浙江嘉興海寧市出讓1宗宅地，起拍價(jià)2.38億元。最終經(jīng)過(guò)204輪競(jìng)價(jià)，該地塊由嘉興浙華置業(yè)有限公司以總價(jià)3.19億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)10109元/平方米，溢價(jià)率34.15%。

2月8日，位于河南省鄭州市金水區(qū)文勞路北、信息學(xué)院路東編號(hào)為鄭政出〔2024〕35號(hào)(網(wǎng))的住宅地塊經(jīng)過(guò)近6個(gè)小時(shí)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，被鄭州中海地產(chǎn)有限公司以10.89億元競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)87.48%。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，這也是自2021年以來(lái)，鄭州涉宅用地成交溢價(jià)率最高的地塊。

1月10日，江蘇省常州市一宗涉住宅地塊溢價(jià)成交。位于常州市武進(jìn)區(qū)洛陽(yáng)鎮(zhèn)珠光路東側(cè)、公園路北側(cè)城鎮(zhèn)住宅(兼容商業(yè))地塊，以3.866億元的總價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率2.66%，競(jìng)得人為江蘇恒磊建設(shè)有限公司。

更多優(yōu)質(zhì)地塊推出

市場(chǎng)回暖的過(guò)程中，多地調(diào)整土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)，加大核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊及“小而美”地塊的供應(yīng)力度，導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。

近期成交的北京朝陽(yáng)區(qū)三間房組合地塊、鄭州司法警官學(xué)院等，均位于城市核心區(qū)優(yōu)質(zhì)板塊，稀缺性強(qiáng)、配套完善、開(kāi)發(fā)價(jià)值較高。今年1月北京還明確提出，在住宅用地供應(yīng)方面，優(yōu)先向軌道交通站點(diǎn)和就業(yè)密集地區(qū)供應(yīng)住宅用地。

低密度住宅用地(容積率≤1.5)的供應(yīng)比例顯著提升。據(jù)中指數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，2024年，22個(gè)重點(diǎn)城市容積率在1.5以下的宅地宗數(shù)占比約18.0%，較2023年增加6.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，蘇州表現(xiàn)較為突出，為支持高品質(zhì)住宅開(kāi)發(fā)，2024年推出的55宗住宅用地中，42宗地塊的容積率在1.5以下，占比76%，較2023年大幅提升；山東濟(jì)南、江蘇無(wú)錫宗數(shù)占比均超40%；天津、江蘇南京、重慶的占比均在20%以上。

行業(yè)恢復(fù)期，“小而美”地塊能夠吸引更多企業(yè)參與土地競(jìng)拍，尤其是中小型房企，這類(lèi)地塊因其規(guī)模適中、開(kāi)發(fā)周期短、資金回籠快等特點(diǎn)受到企業(yè)青睞。據(jù)中指監(jiān)測(cè)，2024年，重點(diǎn)40城住宅用地規(guī)劃建面在10萬(wàn)平方米以下的成交宗數(shù)占比達(dá)76%，較2023年提升約9個(gè)百分點(diǎn)，其中5萬(wàn)平方米以下宗數(shù)占比提升約8個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于近期的土地市場(chǎng)，天風(fēng)證券在研究報(bào)告中表示，“春江水暖鴨先知”。2025年以來(lái)高能級(jí)城市土拍呈現(xiàn)良好熱度，一方面或得益于2024年四季度基本面改善提升房企投資信心，另一方面或受核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊供給增加、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈所致。

樓市：新房?jī)r(jià)格折扣減小、二手房議價(jià)空間收窄

樓市成交數(shù)據(jù)的改善，給土地競(jìng)買(mǎi)提供更多預(yù)期支撐。

1月統(tǒng)計(jì)局公布的70城新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.1%，跌幅與去年12月相比持平；同比下跌5.4%，跌幅收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.1%，已連續(xù)兩個(gè)月上漲；二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.1%，時(shí)隔19個(gè)月重回環(huán)比上漲區(qū)間。

70城二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.3%，跌幅與去年12月份相比持平；同比下跌7.8%，跌幅收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，一線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，已連續(xù)四個(gè)月上漲。

房?jī)r(jià)上漲的城市而言，1月70城新房住宅價(jià)格延續(xù)止跌回穩(wěn)趨勢(shì)，24個(gè)城市環(huán)比上漲，比上月的23個(gè)增加1個(gè)；其中長(zhǎng)三角地區(qū)表現(xiàn)最為突出，如上海漲0.6%、南京0.7%、寧波0.6%、杭州0.5%。

對(duì)于當(dāng)前的樓市，國(guó)金證券認(rèn)為，房?jī)r(jià)“止跌回穩(wěn)”趨勢(shì)逐漸形成。全國(guó)房?jī)r(jià)跌幅持續(xù)收窄，二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲。

天風(fēng)證券分析稱(chēng)，從房?jī)r(jià)走勢(shì)看，各能級(jí)城市新房、二手房?jī)r(jià)格同比降幅持續(xù)收窄，反映去年四季度以來(lái)政策效應(yīng)帶動(dòng)的成交量提升向價(jià)格端積極傳導(dǎo)，微觀層面表現(xiàn)為“新房?jī)r(jià)格折扣減小、二手房議價(jià)空間收窄”。

光大證券稱(chēng)，2025年，隨著前期政策的持續(xù)落地，地方政府樓市調(diào)控自主性提升，區(qū)域分化和城市分化進(jìn)一步加深，部分高能級(jí)城市將逐步實(shí)現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”。

土拍熱度改善，提振市場(chǎng)信心。高溢價(jià)土地成交或推動(dòng)高能級(jí)城市新房均價(jià)上行，同時(shí)優(yōu)質(zhì)供貨有望吸引改善需求入市，多數(shù)城市短期或呈現(xiàn)“供應(yīng)總量減少、核心供給增加、外圍逐步去庫(kù)”的特征，而不同城市的庫(kù)存周期差異或?qū)Q定其分化走勢(shì)、周期筑底所需時(shí)長(zhǎng)及價(jià)格水平下限。

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