日前，新加坡國家發(fā)展部和建屋發(fā)展局宣布，將建屋局房屋貸款的貸款與估值比率上限(LTV)從80%下調(diào)至75%，并提高額外安居津貼(EHG)。此舉旨在進一步幫助首次購買組屋者尤其是中低收入家庭購買新組屋和轉(zhuǎn)售組屋，并促使非剛需買房者更加謹慎貸款購房，以遏制轉(zhuǎn)售組屋價格不斷攀升的態(tài)勢，防止引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。

新加坡政府此前推出的降溫措施，以及增加預(yù)購組屋供應(yīng)量的做法，已經(jīng)使轉(zhuǎn)售組屋價格上漲態(tài)勢放緩。新加坡轉(zhuǎn)售組屋價格在2023年上漲了4.9%，比2022年的10.4%漲幅明顯縮窄不少。不過，市場強勁而廣泛的需求，加上今年達到最低居住年限要求的可交易套數(shù)數(shù)量較少，導(dǎo)致今年上半年的轉(zhuǎn)售組屋價格漲幅超過4%。

截至今年7月底，新加坡已經(jīng)成交約543套百萬新元以上轉(zhuǎn)售組屋，超過了去年全年470套的成交量。尤其是7月份，有120套轉(zhuǎn)售組屋成交價格在百萬新元以上，刷新了歷史紀錄。百萬新元以上的轉(zhuǎn)售組屋不斷涌現(xiàn)，助漲了居民買賣組屋的熱情。

【資料圖】

新加坡約八成以上的人口居住在政府提供的組屋，近年來隨著外資大量流入以及移民快速增加，新加坡的房地產(chǎn)交易量與價格均在顯著增長。政府組屋、公寓、私宅等房產(chǎn)交易價格的快速增長，引發(fā)政府關(guān)注并多次出臺調(diào)控政策，防止房地產(chǎn)業(yè)過熱。

從轉(zhuǎn)售組屋銷售價格來看，今年7月份同比上漲7.6%。所有房型價格均在上漲，其中三居室上漲6.6%，四居室上漲8.7%，五居室上漲7.6%，公寓式組屋上漲6.3%。成熟社區(qū)與非成熟社區(qū)的價格，分別上漲了7.8%和7.5%。房價漲幅已經(jīng)明顯快于居民收入增幅。

從轉(zhuǎn)售組屋交易量來看，7月份共成交3049套，環(huán)比增長39.6%，同比增長48.3%。按房型交易量來看，三居室組屋占24.9%，四居室組屋占46.0%，五居室組屋占23.5%，公寓式組屋占5.6%。從區(qū)域分布看，7月份轉(zhuǎn)售組屋中非成熟社區(qū)占59.5%，成熟社區(qū)占40.5%。

此次調(diào)降貸款與估值比率上限，是新加坡政府四年之內(nèi)的第三次調(diào)整，此前每次降幅都是5個百分點。2021年12月，首次由90%降至85%。2022年9月，由85%降至80%。今年8月20日起，再調(diào)低至75%。這意味著從8月20日起，建屋局提供的房貸金額將不超過房子價值的75%。調(diào)整后建屋局同金融機構(gòu)發(fā)放貸款的比例上限保持一致。買方必須用較多的現(xiàn)金或公積金儲蓄來支付組屋25%的首付款。

新規(guī)對首次購買組屋者的影響較小，尤其是低收入家庭，因為他們能獲得較高的購屋津貼。為幫助中低收入家庭購買組屋，符合條件的首次購買組屋家庭可獲得的額外安居津貼上限，從目前的8萬新元調(diào)高至12萬新元。而首次購買組屋的單身者額外安居津貼上限，則從4萬新元調(diào)高至6萬新元。

購買組屋者的收入越低，獲得的額外安居津貼就越多，且不受房屋類型和地點的影響。月均收入低于1500新元的家庭，以及月均收入少于750新元的單身者，可獲全額額外安居津貼。在轉(zhuǎn)售組屋交易完成后的兩個月內(nèi)，所獲的額外安居津貼將由政府部門自動存入買方的公積金戶頭。

這次調(diào)高額外安居津貼后，預(yù)計每年將有13000戶首次購買組屋的家庭受益。額外安居津貼政策于2019年9月推出，至今已有約72300戶首次購買組屋的家庭受益，共獲得超過20億新元的政府津貼。在受惠的家庭中，有四成購買了轉(zhuǎn)售組屋，六成向政府建屋局申購了預(yù)購組屋、剩余組屋或開放預(yù)訂組屋。

此外，新加坡政府為了減輕居民在繁忙工作之余照顧家庭的壓力，給居民家庭更多的幫助與支持，將從明年年中起微調(diào)組屋政策，允許單身者或已婚者在申購父母住處附近的預(yù)購組屋時享有優(yōu)先權(quán)，以便照顧父母。另外，年邁或單身人士都將能購買新居。不過，單身者必須滿35歲才能向建屋局申購預(yù)訂組屋，而且只能買兩居室。政府調(diào)整政策后，雖然讓單身者享有優(yōu)先權(quán)，但并未允許單身者購買更大的房型。

政府預(yù)計降低貸款比例后，將影響約一成的轉(zhuǎn)售組屋買家，不過這類買家仍可能愿意支付更多費用購買靠近市中心或地點較好的房產(chǎn)。政府若不提前采取措施預(yù)防，可能導(dǎo)致轉(zhuǎn)售市場與經(jīng)濟基本面脫節(jié)而引發(fā)泡沫。房地產(chǎn)行業(yè)分析師普遍認為，此次政府推出的轉(zhuǎn)售組屋降溫政策，無疑將對抑制房價起到積極作用。( 蔡本田)

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