第一財經(jīng) 作者：孫夢凡

(資料圖)

今年以來，樓市利好政策頻出，最新一個趨勢則是——新房不再“限價”。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年以來，沈陽、蘭州、鄭州、寧德等城市，明確不再實施新建商品房銷售價格指導(dǎo)，即取消銷售限價。陽江、珠海、蕪湖等城市也優(yōu)化了限價政策，如縮短備案價格調(diào)整時間間隔、取消樓層差價限制等。

限價政策最早發(fā)布于2010年，旨在抑制房地產(chǎn)市場的過熱現(xiàn)象。在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的政策背景下，“限價”在過去市場熱度較高階段，對穩(wěn)地價、穩(wěn)房價起到了重要作用。

但是，自2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場環(huán)境發(fā)生巨變，房價單邊上揚的行情成為歷史，不少地方的新房指導(dǎo)價已“形同虛設(shè)”，房企降價成為主流，“限價”政策也來到調(diào)整的關(guān)口。

價格管控弱化

房地產(chǎn)深度調(diào)整期，地方政府對樓市價格管控正在弱化。

近日，甘肅的天水、白銀相繼發(fā)布通知，取消對新建商品住房價格備案，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。天水方面同時表示，“銷售價格由開發(fā)企業(yè)按照市場銷售情況適時調(diào)整”。

此前蘭州也表示，房地產(chǎn)企業(yè)在辦理商品房預(yù)售許可證時，不再需要到市發(fā)展改革委申請辦理價格備案，新建商品住房成交不再受備案價格限制，購房人和房企可自行協(xié)商價格。

鄭州則取消了對新房的價格指導(dǎo)，當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ喜块T宣布取消商品住房銷售價格指導(dǎo)，開發(fā)企業(yè)可自主定價進(jìn)行銷售或辦理預(yù)(銷)售許可備案手續(xù)，自此其樓市政策全面松綁。

政府不再指導(dǎo)新房價格、或直接取消備案的同時，不少地方對房企降價也越來越“寬容”。

記者在領(lǐng)導(dǎo)留言板看到，今年來武漢、保定、成都、廣州、重慶等城市，均有購房者反映樓盤大幅降價、“惡意降價”，不過官方均表示“房企降價是市場行為”。

比如武漢有購房者稱，萬和光谷開發(fā)商備案價2萬多，現(xiàn)在“惡意降價”賣1.25萬。對此官方表示，該項目備案價約23124元/平方米，成交均價約18300元/平方米。因企業(yè)與施工方存在債務(wù)糾紛，將部分房屋工抵給施工方，近期施工方為回籠資金，將“工抵房”低價出售，最高降價達(dá)6000元。

當(dāng)?shù)卣€稱，商品房價格由開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場供求關(guān)系進(jìn)行自主定價，同時與購房人通過合同約定最終成交價格，但不得超過預(yù)售方案備案價。經(jīng)核實，該項目已售房屋價格均未超過備案價，并不違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定。

保定也有購房者反映，自己2022年購買風(fēng)帆家園小區(qū)房產(chǎn)一套，當(dāng)時價格每平米14000多元，近期開發(fā)商突然降價至每平米11000元，90平米的房子虧損30萬，嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主利益。

對此保定市人民政府表示，商品房價格屬于市場調(diào)節(jié)價，開發(fā)企業(yè)可根據(jù)市場行情、供求關(guān)系，自主確定銷售價格，購房者與開發(fā)商可協(xié)商確定價格，納入買賣雙方合同約定。

成都也有購房者表示，天府新區(qū)天府合印項目拿證價格為2.2萬～2.5萬左右，現(xiàn)在卻以1.7萬均價附贈車位、物業(yè)費進(jìn)行“傾銷”，請相關(guān)部門徹查其“惡意降價”行為。

四川天府新區(qū)公園城市建設(shè)局回復(fù)稱，商品房價格實行市場調(diào)節(jié)價，在項目銷售現(xiàn)場、成都住建蓉e辦等對擬售房源價格按套明碼標(biāo)價、“一房一價”進(jìn)行公示，在不高于公示價格的前提下，每套房屋的銷售價格由買賣雙方協(xié)商議定。

廣州則有購房者表示，自己2022年兩萬多均價購買保利灣上，如今樓盤降價為1.33萬銷售。廣州市南沙區(qū)則表示，開發(fā)企業(yè)可結(jié)合市場實際享有自主定價權(quán)，并向住建部門辦理價格備案或調(diào)整，區(qū)住建部門未發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)存在相關(guān)違規(guī)行為。

專家：房價表現(xiàn)將更加分化

從上述案例可見，當(dāng)下各地政府對新房價格管控正逐漸弱化，有的直接取消了新房備案價，有的不再出臺指導(dǎo)價；有的仍然規(guī)定不可超過備案價，但對樓盤降價不再干涉，整體更趨市場化。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，隨著房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化，限價政策帶來的負(fù)面影響進(jìn)一步凸顯。一方面，價格倒掛不僅增加了真實住房需求的購房難度，也無法反映市場真實情況；此外，限制價格下跌幅度也導(dǎo)致房企銷售不暢，資金回籠受阻。

在她看來，近兩年監(jiān)管部門多次強(qiáng)調(diào)要建設(shè)“好房子”，需要匹配政策給予支持，取消銷售限價、價格回歸市場，有利于企業(yè)打造符合需求的好產(chǎn)品，是積極響應(yīng)建設(shè)“好房子”的表現(xiàn)。與此同時，取消銷售限價也有助于企業(yè)合理定價去庫存，幫助企業(yè)加快回籠資金，緩解資金壓力。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，新房銷售限價取消后，開發(fā)商可以自由定價，即便后期降價也不需要承擔(dān)責(zé)任，除非事前明確承諾過不降價，這樣可以更好地利用價格進(jìn)行促銷和清理庫存。不過，如果降價幅度過大，可能導(dǎo)致周邊項目也不得不降價。

“取消限價政策也有積極影響，即部分溢價較高的產(chǎn)品，將不再受價格管控限制，這些產(chǎn)品可以設(shè)定相對更高的售價，前提是其品質(zhì)必須與所定價格相符合。”李宇嘉稱。

值得注意的是，雖然多個城市不再管控新房價格，但對熱點城市來說，樓盤價格震蕩仍會受到關(guān)注。

比如今年有北京購房者表示，首開梧桐山語2023年7月開盤單價4.6萬/平米左右，其中62平米戶型一口價280.6萬元，銷售顧問保證開盤價格最低；可是2024年2月下旬，62平米同樓層同戶型總價降價約40萬至50萬元，每平米單價降價15%，開發(fā)商隨意降價。

對此昌平區(qū)住建委表示，受房地產(chǎn)市場周期性價格波動影響，該項目62平米部分位置、樓層較差的房源存在降價現(xiàn)象，如開發(fā)商承諾該戶型不降價，市民可提供相應(yīng)證據(jù)，如經(jīng)核實項目存在違規(guī)行為，我委將針對相應(yīng)法規(guī)對企業(yè)作出責(zé)改措施，市民也可通過司法途徑維護(hù)合法權(quán)益。

整體而言，樓市管控措施逐漸退場后，未來各地房價表現(xiàn)也將更趨分化、市場化。陳文靜認(rèn)為，一線城市短期房價仍有下行壓力，但人口、資源集聚效應(yīng)持續(xù)，隨著限制性政策進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，政策效果或?qū)⒅饾u顯現(xiàn)，房價依然具備支撐，有望逐漸筑底恢復(fù)。

“二線城市中，核心城市房價有望見底，普通二線城市企業(yè)降價促銷預(yù)期仍在，房價下跌態(tài)勢短期或?qū)⒀永m(xù)。”她表示，三四線城市住房需求釋放緩慢，對房價支持力度偏弱，房價整體或延續(xù)底部行情。整體來看，當(dāng)前房價筑底企穩(wěn)仍需要政策端持續(xù)發(fā)力。

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