“提前還貸潮”從2022年下半年開始席卷全國，到2023年春節(jié)后愈演愈烈。

“還錢比借錢還難”已成為現(xiàn)實，目前，根據(jù)多個一二線城市居民反饋，想要提前還房貸需要排長隊，排隊時間從兩個月到半年多不等。

許多銀行為了保存量房貸余額，給提前還房貸的人群設(shè)置門檻和障礙，如取消線上預約、必須到線下網(wǎng)點填寫申請，要求提前還貸客戶繳納違約金，或者捆綁理財銷售。北京金訴律師事務所主任王玉臣對記者表示，根據(jù)民法典相關(guān)規(guī)定，如果提前還貸不損害銀行的利益，銀行無權(quán)拒絕債務人提前還款，而是否需要繳納違約金，則需具體看貸款協(xié)議如何約定。

(相關(guān)資料圖)

業(yè)內(nèi)人士建議，當前存量房貸與新增房貸之間的利差過大問題應當引起重視，可出臺舉措降低存量房貸持有人負擔，解決居民扎堆提前還款問題。

多城提前還房貸均需排長隊

一位深圳市民告訴記者，今年春節(jié)后他申請?zhí)崆皟斶€一筆房貸，結(jié)果被銀行告知要排隊到2023年下半年。另一位深圳白領(lǐng)兩天前在深圳工行某分行填寫了提前還貸申請，她對第一財經(jīng)表示：“整個過程還算順利，銀行工作人員告訴我2個月以后等通知，感覺已經(jīng)挺快的了，但我填完單子轉(zhuǎn)身一看，后面還有3個排隊申請?zhí)崆斑€貸的。”

杭州市民楊女士告訴記者，她今年1月線下提交提前還房貸申請，銀行說至少要等到3月份。

上海的王先生去年11月初就在上海某銀行分行線下提交申請，當時被銀行工作人員告知須排隊2-3個月。王先生告訴記者，他提前還款的目的是把房子賣掉，申請?zhí)崆斑€貸時，房子還在掛牌出售，但是沒過多久就尋到了買家，在去年12月時買賣雙方迅速網(wǎng)簽，原本按照銀行的說法，今年1月份王先生就可以提前還款、給房子解押，但他1月份遲遲未等到銀行通知。直到2月初，王先生才接到銀行電話告知他可以還貸了，前后整整耗時4個月。

“據(jù)中介說，去年申請?zhí)崆斑€貸的，排隊已經(jīng)算短的了，今年春節(jié)后更多人在申請?zhí)崆斑€貸，排隊時間大大延長，一定程度上影響了二手房的交易效率。”王先生表示。

河南鄭州一位市民告訴記者，她春節(jié)過后開始了解如何提前還貸，在她的建行App里，有“手機銀行-我的貸款”一項，可以用于操作提前還貸申請，不過每天刷進去都顯示同一個頁面：“2023年04月的線上預約額度已滿，您可嘗試選擇日期列表中其他月份的日期。”

無錫一位市民則表示，他于去年下半年申請?zhí)崆斑€房貸，客戶經(jīng)理竟然還要求捆綁理財產(chǎn)品，在他拒絕后，目前已等了3個月尚未收到可以提前還款的通知。

“提前還款難”在全國多個一二線城市已經(jīng)是普遍現(xiàn)象，在小紅書App上，不少年輕網(wǎng)友分享提前還款攻略。

“我在線上搶不到提前還貸名額，就撥打了銀保監(jiān)會12378熱線，一次就打通了，客服給了我一個專門處理銀行貸款的投訴電話，打過去以后對方立馬跟進，不久后我的貸款銀行就來聯(lián)系我，將我的還款日期約在了4月初。”一名網(wǎng)友分享道。

不過也有網(wǎng)友稱，可能是知道這個方法的人越來越多，現(xiàn)在再打銀保監(jiān)會12378熱線，需要打十幾次才能打進，銀行反饋速度也相應變慢了。

新舊利率差過大致扎堆提前還款

為什么如今出現(xiàn)“借錢容易還錢難”的怪現(xiàn)象？

上海一名資深房屋交易中介告訴記者，過去辦理提前還貸手續(xù)，一般申請2-3周后銀行便會給反饋，現(xiàn)在從兩三周變成兩三個月乃至半年，他知道的最長案例已經(jīng)達到8個月，2023年以來申請?zhí)崆斑€貸的客戶相比2022年更多了。“毫無疑問，各家銀行都有保住存量房貸的指標，只能拖延時間。”該中介稱。

引發(fā)“提前還貸潮”的重要因素，包括存量房貸與新增房貸之間的利差過大，以及股票、基金等金融投資收益率的下降。

今年1月，央行、銀保監(jiān)會宣布建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制后，多地開始調(diào)整首套房貸款利率，從三四線城市一直蔓延到二線城市。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，春節(jié)后，包括鄭州、天津、廈門、福州、珠海、長春、沈陽等城市相繼下調(diào)了首套房貸款利率下限，已經(jīng)有30城下調(diào)首套房貸款利率下限，其中最低降至3.7%。

貝殼研究院監(jiān)測的103個城市中，首套房利率低于4.1%的城市已達30個，利率為3.9%的有9城，3.8%的有11城，3.7%的城市有4個。

而2019年-2021年間，購房商貸利率則是歷史高位，有部分二線城市首套房利率一度超過6%，5%-5.5%則是一個常規(guī)水平，相比之下，現(xiàn)在許多城市的首套房貸利率已經(jīng)跌了1-2個百分點。這1-2個百分點反饋到月供上，購房人每月可以少還一兩千元。

以商業(yè)貸款100萬元計算，如果是2021年貸款利率高位時貸款，假設(shè)以利率5.8%計算，30年期等額本息，購房人每月繳納月供5900元；如果按照最新首套房利率低點3.8%計算，則每個月月供僅為4660元，每月支出差距超過1200元。

這對于新購房者來說是一份“大禮包”，但對于存量房持有人來說，雖然存量房貸利率會根據(jù)LPR每年動態(tài)調(diào)整，但是簽訂貸款合同時，基于LPR上浮的基點則不會變。因此，很多前兩年買房的居民有“高位站崗”的感受，這兩年存下一筆閑錢之后，就急于把高利率房貸先還掉。

在承受前兩年高房貸利率的同時，近年來銀行定存、基金、股票等金融理財?shù)氖找鎱s在明顯下行。比如，支付寶余額寶七日年化收益率僅為1.876%，招商銀行3年期定存年利率僅為2.9%，投資理財收益率跑輸房貸利率讓一部分購房者認為沒必要把錢留在手中理財，不如直接拿去還房貸。

在2022年中期業(yè)績發(fā)布會上，農(nóng)行副行長林立曾表示，小部分個人住房貸款客戶選擇提前償還房貸，與現(xiàn)階段金融投資收益率中樞下降有一定關(guān)聯(lián)。

北京金訴律師事務所主任王玉臣則對記者表示，拋開上述原因，還有一部分人因疫情影響到了收入，因而選擇籌錢（通過出售其它房產(chǎn)、向父母兄弟姐妹借款等方式）一次性把房貸結(jié)清。

上海某頭部中介相關(guān)負責人告訴記者，有部分房貸利率“站高位”的購房者，正試圖以各種方式置換房貸，甚或違規(guī)轉(zhuǎn)化為利率更低的“經(jīng)營貸”。

針對“提前還款潮”愈演愈烈的問題，已有業(yè)內(nèi)人士呼吁相關(guān)部門引導銀行適度降低存量房貸利率來調(diào)節(jié)市場。招聯(lián)金融首席研究員董希淼表示，當前部分存量房貸與新增房貸之間的利差過大問題需要引起重視，建議相關(guān)部門加快出臺應對舉措，降低住房消費者的負擔，解決居民扎堆提前還款及違規(guī)轉(zhuǎn)貸等問題。《經(jīng)濟日報》也于近日撰文指出，應當逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，有效解決居民扎堆提前還款。

律師：銀行無權(quán)拒絕正當?shù)奶崆斑€貸申請

許多購房人在申請?zhí)崆斑€房貸時，遭遇銀行設(shè)置障礙、拖延時間，有銀行提出收取違約金或補償金，也有銀行客戶經(jīng)理提出捆綁理財產(chǎn)品，這些符合相關(guān)規(guī)定嗎？

王玉臣對記者表示，《民法典》第五百三十條規(guī)定：債權(quán)人可以拒絕債務人提前履行債務，但是提前履行不損害債權(quán)人利益的除外。債務人提前履行債務給債權(quán)人增加的費用，由債務人負擔。“所以如果提前還貸不損害銀行的利益，銀行是無權(quán)拒絕的。”他解釋道。

面對申請?zhí)崆斑€房貸的客戶，銀行是否可以收取違約金或補償金？王玉臣認為，除了看相關(guān)法律規(guī)定外，還要注意看雙方的協(xié)議約定，很多情況下是以雙方貸款協(xié)議約定為準。如果不符合相關(guān)法律規(guī)定，又沒有相關(guān)的協(xié)議約定，則銀行就無權(quán)單方要求收取補償金或違約金。

“部分銀行的按揭貸款合同文本中，會約定提前還貸需要支付違約金，這一點對購房人是不利的。有些購房者會認為這是格式條款、是霸王條款，屬無效的，但在司法實踐中這種條款被認定為無效的概率是極低的。”王玉臣補充道。

一直以來，個人住房貸款被視為銀行資產(chǎn)質(zhì)量最優(yōu)質(zhì)的貸款業(yè)務，不良率低于個人經(jīng)營貸、個人消費貸和信用卡貸款等。截至2022年年末，“提前還貸”已經(jīng)對銀行業(yè)增速產(chǎn)生一定影響。

根據(jù)2月3日銀保監(jiān)會披露的2022年銀行業(yè)運行數(shù)據(jù)情況，2022年，全國商業(yè)銀行累計實現(xiàn)凈利潤2.3萬億元,同比增長5.4%，比2021年增速降低7.2個百分點。截至2022年年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額53.16萬億元，同比增長1.5%，比上年末增速低6.5個百分點，其中個人住房貸款余額38.8萬億元，同比增長1.2%，增速比上年末低10個百分點，貸款增速延續(xù)下滑態(tài)勢。

標簽： 個百分點 新增房貸 同比增長