房地產(chǎn)市場(chǎng)期盼已久的讓利政策終于落地。8月31日晚間，人民銀行和國(guó)家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布兩則重磅通知，統(tǒng)一全國(guó)商品房個(gè)貸首付比例下限，首套房和二套房分別調(diào)至20%和30%，下調(diào)二套房房貸利率下限，并明確存量首套房貸利率可通過(guò)新發(fā)貸款置換和協(xié)商變更合同兩種方式調(diào)整。

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專家指出，本次政策在全面降低各類城市購(gòu)房門檻的同時(shí)，重點(diǎn)加大了對(duì)改善性需求的支持力度，充分體現(xiàn)對(duì)于合理住房消費(fèi)需求提振的導(dǎo)向，有助于減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，對(duì)于刺激消費(fèi)、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇有積極作用。

下調(diào)存量房貸利率 減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)、刺激消費(fèi)

在《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》中，兩部門首先明確，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，是指2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，或借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

對(duì)于存量房貸利率調(diào)整的操作方法，兩部門規(guī)定，一種方式是，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍納入商業(yè)性個(gè)人住房貸款管理。

另一種方式是，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可以向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，協(xié)商變更合同約定的利率水平，變更后的貸款合同利率水平應(yīng)符合本通知上一條的規(guī)定。

東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青對(duì)央廣網(wǎng)記者表示：“整體上看，本輪政策調(diào)整力度很大，在全面降低各類城市購(gòu)房門檻的同時(shí)，重點(diǎn)加大了對(duì)改善性需求的支持力度”，“由于首套房貸是整體存量房貸的主要部分，存量房貸利率下調(diào)覆蓋首套房貸符合預(yù)期。按照通知規(guī)定，估計(jì)平均利率降幅會(huì)在50到60個(gè)基點(diǎn)上下。”

中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長(zhǎng)、上海市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)連平指出，隨著近年來(lái)LPR持續(xù)小幅下行，啇業(yè)銀行利率水平明顯下降，而存量房貸利率則相對(duì)較高。存量房貸利率下調(diào)可以減輕購(gòu)房者的利息負(fù)擔(dān)，對(duì)于刺激消費(fèi)、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇會(huì)有積極作用。雖然對(duì)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，存量房貸利率下調(diào)會(huì)增加一定壓力，但依然可以從存款利率下降中得到一定補(bǔ)償。

降低購(gòu)房門檻 提振合理住房消費(fèi)需求

在降低購(gòu)房門檻方面，《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》明確，對(duì)于貸款購(gòu)買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加20個(gè)基點(diǎn)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示：“此次政策比較清晰地明確了首套房和二套房的首付比例，為后續(xù)各地降低首付比例確定了方向。其中首套房首付比例不低于20%的規(guī)定很多地方已經(jīng)執(zhí)行，但是仍有很多城市對(duì)于二套房的首付比例規(guī)定為不低于40%，此次政策明確二套房首付比例下限，有助于各地出臺(tái)政策具有更好的依據(jù)，對(duì)于剛需和改善型購(gòu)房需求都有積極作用，充分體現(xiàn)對(duì)于合理住房消費(fèi)需求提振的導(dǎo)向。”

對(duì)于二套房房貸利率下限調(diào)整的政策，嚴(yán)躍進(jìn)表示，二套房的房貸利率下限從過(guò)去的LPR加60個(gè)基點(diǎn)變?yōu)榧?0個(gè)基點(diǎn)，政策力度非常大，即便有部分購(gòu)房者可能享受不到“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，也可以享受二套房房貸款利率下調(diào)的優(yōu)惠，此次政策有助于促進(jìn)首套房和二套房利率成本的降低。

展望后市，王青預(yù)計(jì)，接下來(lái)在放開(kāi)限購(gòu)限售、實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”等方面，各地將在因城施策原則下繼續(xù)推進(jìn)。考慮到本輪房地產(chǎn)支持政策全面發(fā)力后，將有效改善市場(chǎng)預(yù)期，特別是會(huì)對(duì)購(gòu)房需求有較強(qiáng)的刺激作用，預(yù)計(jì)四季度樓市將出現(xiàn)趨勢(shì)性企穩(wěn)回暖過(guò)程。

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