寫字樓不僅是城市經(jīng)濟(jì)的重要載體，也是金融穩(wěn)定與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的交匯點(diǎn)。18日在上海召開的“潮涌東方金融論壇：寫字樓市場(chǎng)運(yùn)行與金融風(fēng)險(xiǎn)防范研討會(huì)”上，與會(huì)專家學(xué)者聚焦中國(guó)寫字樓市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀與潛在金融風(fēng)險(xiǎn)，共議應(yīng)對(duì)策略與發(fā)展前景。

研討會(huì)現(xiàn)場(chǎng)。　　上海財(cái)經(jīng)大學(xué)供圖

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)副校長(zhǎng)、上財(cái)浦發(fā)金融創(chuàng)新研究院院長(zhǎng)姚玲珍教授指出，市場(chǎng)的陣痛是轉(zhuǎn)型的必經(jīng)之路，風(fēng)險(xiǎn)的暴露也是治理的契機(jī)。唯有政策、市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)多方協(xié)同，才能推動(dòng)寫字樓市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

姚玲珍提出應(yīng)多措并舉應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)：長(zhǎng)期需依靠經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與產(chǎn)業(yè)升級(jí)，鼓勵(lì)樓宇提質(zhì)增效和精準(zhǔn)定位；短期應(yīng)控制新增供應(yīng)、推動(dòng)存量去化。她并建議通過建立動(dòng)態(tài)評(píng)估機(jī)制、設(shè)立平準(zhǔn)基金、引導(dǎo)長(zhǎng)期資本入場(chǎng)、探索資產(chǎn)證券化等方式穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，構(gòu)建健康可持續(xù)的寫字樓市場(chǎng)新生態(tài)。

戴德梁行高級(jí)董事、華東區(qū)估價(jià)及顧問服務(wù)部主管顧悅?cè)绫硎荆?dāng)前市場(chǎng)仍處于調(diào)整周期，供應(yīng)量持續(xù)增加，租賃活動(dòng)以企業(yè)搬遷為主導(dǎo)。盡管面臨一定的壓力，但部分新興商圈憑借較高性價(jià)比，仍實(shí)現(xiàn)了較為積極的租賃表現(xiàn)。整體市場(chǎng)在調(diào)整中穩(wěn)步推進(jìn)供需再平衡，中長(zhǎng)期仍具備復(fù)蘇與增長(zhǎng)潛力。

中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)建議有關(guān)主管部門適當(dāng)放寬租金定價(jià)權(quán)，推動(dòng)業(yè)主在市場(chǎng)低迷期對(duì)老舊寫字樓進(jìn)行升級(jí)改造，探索轉(zhuǎn)型為租賃住房、養(yǎng)老公寓、月子中心等新業(yè)態(tài)，并積極推進(jìn)資產(chǎn)證券化。“同時(shí)，我們需要高度重視抵押物價(jià)值相關(guān)的金融風(fēng)險(xiǎn)防范，特別是防止‘高評(píng)’導(dǎo)致‘高貸’。”

清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心研究總監(jiān)郭翔宇強(qiáng)調(diào)，盡管商業(yè)辦公等業(yè)態(tài)目前面臨空置率上升和租金壓力等挑戰(zhàn)，但在利率持續(xù)下行的環(huán)境中，較高的資本化率正體現(xiàn)出顯著的投資吸引力。

浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬教授提出應(yīng)大幅減少商辦用地新增供應(yīng)、推動(dòng)“商改保租房”用途轉(zhuǎn)化、鼓勵(lì)老舊項(xiàng)目更新升級(jí)、引導(dǎo)特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展及提升運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力等策略，以促進(jìn)寫字樓市場(chǎng)回歸供需平衡和健康發(fā)展。

上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰教授建議，積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)擴(kuò)容到寫字樓市場(chǎng)，促進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)分散化、產(chǎn)權(quán)去中心化和管理中心化有機(jī)結(jié)合，不僅避免寫字樓風(fēng)險(xiǎn)向金融體系蔓延，提升存量資產(chǎn)流動(dòng)性和市場(chǎng)韌性，加快房地產(chǎn)發(fā)展新模式構(gòu)建。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)稅投資學(xué)院副教授鄧曠曠表示，土地利用類型的靈活轉(zhuǎn)換可能是辦公樓市場(chǎng)紓困的有效渠道。上海長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目有大量是從低效寫字樓改建的，這些長(zhǎng)租公寓不僅對(duì)傳統(tǒng)住宅小區(qū)租金的負(fù)面影響很小，還明顯提升了社區(qū)消費(fèi)活力。無論是從短期還是長(zhǎng)期來看，允許土地用途在不同物業(yè)類型間彈性轉(zhuǎn)換，將有利于市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)稅投資學(xué)院助理教授張莉提到，互聯(lián)網(wǎng)與發(fā)達(dá)交通網(wǎng)絡(luò)正重塑上海寫字樓市場(chǎng)，使區(qū)域租金差縮小。新興孵化空間需求旺盛，醫(yī)美、輕醫(yī)療等成為樓宇轉(zhuǎn)化方向，但改造仍面臨成本與審批約束。當(dāng)前市場(chǎng)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，結(jié)構(gòu)性需求與風(fēng)險(xiǎn)防范需兼顧。

本次會(huì)議由上海財(cái)經(jīng)大學(xué)浦發(fā)金融創(chuàng)新研究院主辦，上海對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與金融研究中心協(xié)辦。

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