王健林始終沒有得到他想要的答案。

近日，標(biāo)普將大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司以及其子公司萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn) （香港）有限公司的展望從“穩(wěn)定”調(diào)整至“負(fù)面”，仿佛給萬達(dá)商管下了最終判決，一錘定音。

(資料圖)

睿和智庫分析發(fā)現(xiàn)，背后緣由竟與珠海萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（簡稱“珠海萬達(dá)商管”）能否成功上市息息相關(guān)，而“展望負(fù)面”則隱晦地表達(dá)了標(biāo)普對萬達(dá)商管上市的態(tài)度。

對賭誕生的IPO

珠海萬達(dá)商管是萬達(dá)商管控股子公司。

2021年10月21日，珠海萬達(dá)商管首次向港交所遞交了招股書，決定上市的緣由來自2018年簽訂的一紙協(xié)議。

2018年1月，騰訊控股作為主發(fā)起方，聯(lián)合蘇寧、京東、融創(chuàng)與萬達(dá)商業(yè)（2018年2月更名為“萬達(dá)商管”）在北京簽訂戰(zhàn)略投資協(xié)議，投資約340億元人民幣，收購萬達(dá)商業(yè)香港H股退市時引入的投資人持有的約14%股份，并簽訂對賭協(xié)議。

協(xié)議中約定，萬達(dá)商業(yè)需在2023年10月31日前完成上市。若未按規(guī)定時間上市，萬達(dá)商業(yè)有義務(wù)回購Pre-IPO融資持有股份，共395億元。

而此次標(biāo)普調(diào)整評級展望至“負(fù)面”，即視該395億元為債務(wù)。

標(biāo)普指出，若珠海萬達(dá)商管未能如期成功上市，那么在之后12至18個月內(nèi)，萬達(dá)商管及其母公司萬達(dá)集團(tuán)均將在資金方面承受較大壓力。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，珠海萬達(dá)商管能否上市當(dāng)前至關(guān)重要，這不但關(guān)乎著近400億元股份是否要執(zhí)行回購，更重要的是萬達(dá)集團(tuán)的再融資風(fēng)險也將伴隨上升。

在這充滿挑戰(zhàn)的市場環(huán)境下，無人知曉下個難題是否會成為壓死駱駝的最后一根“稻草”。

萬事俱備，東風(fēng)沒有？

珠海萬達(dá)商管能成功上市的概率究竟有多大？

其實(shí)，這不是萬達(dá)商管首次赴港上市。縱觀萬達(dá)商管的上市“長跑”，其實(shí)始終遇阻不斷，總欠缺些“運(yùn)氣”。

兩次翻車，跌出A股

2005年，萬達(dá)商業(yè)首次計劃赴港上市，后欲轉(zhuǎn)為REITs，與麥格理合資成立一家基金公司。然而在2006年7月，國家部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》，限制境外公司收購內(nèi)地物業(yè)，萬達(dá)REITs上市計劃擱淺。

此后，萬達(dá)的上市之路正式上演現(xiàn)代版“蜀道難”——因各項(xiàng)規(guī)定的出臺，萬達(dá)商業(yè)連續(xù)錯過多次上市窗口期。萬達(dá)商業(yè)眼見其他房企通過上市融資做大，而伴隨市場下行，自己正在資金趨緊，于是上市第二次提上日程。

2014年12月，萬達(dá)商業(yè)（03699.HK）借殼恒力商業(yè)地產(chǎn)（00169.HK）掛牌上市，成為當(dāng)年港交所最大的IPO。

但上市后，市場反響并不理想。首發(fā)當(dāng)天，萬達(dá)商業(yè)股價一度大跌近9%，最終融資288億，對于當(dāng)時大體量的萬達(dá)商業(yè)，顯然并不劃算。637天后，萬達(dá)商業(yè)正式退市，選擇走向私有化。

轉(zhuǎn)型遞交，已讀不回

2020年，18家物管企業(yè)上市IPO開啟了物管行業(yè)如火如荼的發(fā)展歷程。而與之相對，是該賽道的逐漸收窄。

資本市場的接連質(zhì)疑，市場帶來的估值難料，房企、商管行業(yè)的業(yè)態(tài)動蕩......

2021年，珠海萬達(dá)商管首次代表萬達(dá)商管走向IPO，即正面迎接市場寒潮。客觀條件之下，珠海萬達(dá)商管并不占優(yōu)。

在遞交招股書之后，港交所收到實(shí)名舉報郵件《珠海萬達(dá)商管不符合上市條件及其董監(jiān)高涉嫌刑事犯罪》，以及之后披露的2022年中期財報顯示數(shù)據(jù)，相比去年同期，同比下降5.8%，均使其給予了市場負(fù)面印象。

綜上，業(yè)內(nèi)對于珠海萬達(dá)商管上市的不看好，并不令人意外。

距離珠海萬達(dá)商管首次遞交招股書已經(jīng)過了一年時間，仍未傳出聆訊的消息。港交所對萬達(dá)商管招股書未有回復(fù)，業(yè)內(nèi)猜測流程可能卡在某些環(huán)節(jié)上，故沒有明顯推進(jìn)。

10月22日，該公司IPO招股書已面臨第二次失效。港交所招股說明書時限為6個月。據(jù)悉，該公司已于近期第三次遞交招股書。

如今距離2023年10月31日（對賭截止時間）僅剩兩次試錯機(jī)會，若想要更換陣地，顯然來不及了。

無法一撤了之的“羅生門”

萬達(dá)商管面臨的外界壓力正在與日俱增，業(yè)內(nèi)聚焦于珠海萬達(dá)商管能否復(fù)制“萬物云于萬科”的幸運(yùn)。顯然，此次萬達(dá)商管幾乎別無選擇。無法選擇撤回IPO，也沒有退路能讓其再次在市場華麗“轉(zhuǎn)身”。

作為目前今年港股最大IPO，萬物云上市首日破發(fā)后，一度跌破10.4%，但地產(chǎn)、物業(yè)市場以及郁亮本人對萬物云仍抱有一定期待。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，在如今的市場寒冬，能上市要比不上市幸運(yùn)許多。上市就意味著融資渠道的拓寬，能夠?yàn)楣編硇碌幕盍Γ袡C(jī)會扛過被市場裹挾的低谷期，并仍有機(jī)會借力繼續(xù)擴(kuò)張，保持市場優(yōu)勢。

珠海萬達(dá)商管于萬達(dá)商管，正如萬物云于萬科集團(tuán)，作為其控股子公司，能夠?yàn)槟腹驹谌缃竦氖袌瞿嫘兄芷谥校谄放品矫娼o市場打上一記強(qiáng)心劑的同時，儲備一定的現(xiàn)金流。

在此之前，王健林就曾提出“萬達(dá)到了要靠品牌賺錢的時候”，意味著萬達(dá)商管不愿被動等待。

近年來，房企面臨的調(diào)控壓力日趨嚴(yán)峻，之前已遞交材料、已受理的國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)陷入了漫長的IPO排隊(duì)周期，房企在國內(nèi)上市無望。在萬達(dá)商管看來，“輕資產(chǎn)”或許更易吸引港股資本青睞。

2017年7月，王健林以637億元的總價將萬達(dá)商管旗下13個文旅項(xiàng)目91%的股權(quán)、77個酒店項(xiàng)目打包出手。在此次世紀(jì)交易后，萬達(dá)商管正式走上了輕資產(chǎn)運(yùn)營道路。

但港股的資本偏好，因目前動蕩的市場環(huán)境，已撲朔迷離。現(xiàn)實(shí)是，近年來在港交所成功上市的房企日漸減少。半年一提交、半年一失效的招股書背后是房企一次次面對沖擊失敗的無奈。至今業(yè)內(nèi)仍有猜測：“不是A股不接受萬達(dá)，是A股不接受地產(chǎn)公司。”

結(jié) 語

在當(dāng)下的市場環(huán)境中，一夜跌落，并非空談。

而對賭協(xié)議的簽訂，雖然降低了企業(yè)融資的門檻，但同時也增加了企業(yè)透支潛力的風(fēng)險，在某種程度上增加了企業(yè)的負(fù)債風(fēng)險。財報顯示，在2022年上半年度，萬達(dá)商管支出律師、訴訟費(fèi)高達(dá)2870萬元，有明顯增加。顯然，目前公司并不是鐵板一塊。雖然萬達(dá)商管的資金情況比大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都要好，但并不意味著當(dāng)下的現(xiàn)金流就是十足保險。此次，標(biāo)普調(diào)整該公司展望至“負(fù)面”，已然是市場給萬達(dá)商管敲響的第一個警鐘。

萬達(dá)商管能否成功上市，是市場給予王健林的一次“大考”。兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，此次招股書的失效讓其再次回到了起點(diǎn)。

目前，珠海萬達(dá)商管已又一次更新了招股書，向IPO發(fā)起第三次沖擊，但結(jié)果如何，我們拭目以待。

標(biāo)簽： 成功上市 赴港上市