近來，不少媒體紛紛發(fā)文，宣稱外資正在加速抄底中國(guó)資產(chǎn)。其中喊得最響的往往是房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)媒體。相關(guān)新聞在網(wǎng)上也迅速獲得上億閱讀量。

看到這樣的新聞，不禁感嘆，國(guó)內(nèi)房企為了重振市場(chǎng)信心也真是煞費(fèi)苦心。外資有沒有可能正在抄底中國(guó)樓市？我們認(rèn)為：不可能。

先不談這些言論背后的利益糾葛，單從各家列舉的2個(gè)事實(shí)出發(fā)：

(資料圖片僅供參考)

第一，11月10日，凱德投資宣布已在近日成立兩支在岸人民幣基金，兩支基金規(guī)模分別為3.8億元人民幣和36億元人民幣。不少媒體認(rèn)為這代表以凱德為首的資本方看好國(guó)內(nèi)地產(chǎn)。

但是查下相關(guān)背景信息就可知道，I期基金直到10月底，實(shí)繳比例仍然低于認(rèn)繳規(guī)模的20%。II期則采用了雙GP模式，凱德只是其中GP之一，大概率凱德在其中只是作為一個(gè)配角。

一方面，兩支基金規(guī)模都不算龐大，另一方面兩支基金也是早已聚焦特定優(yōu)質(zhì)獵物--產(chǎn)業(yè)核心領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)園，而非最近剛在全國(guó)大撒網(wǎng)，這樣的信息只能說明凱德的投資行為較為謹(jǐn)慎，并不能說明外資正在看好國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)。

第二，10月24日，森瑤中國(guó)與高盛宣布共同成立合資公司，致力于尋求中國(guó)一線城市及周邊核心地區(qū)優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)及其他新基建投資的機(jī)會(huì)。

森瑤中國(guó)是家什么公司呢？該公司成立于2017年，在香港注冊(cè)，據(jù)其官網(wǎng)介紹，這是一家集新型工業(yè)、智慧物流、高端冷鏈等新基建為一體的綜合性開發(fā)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，但在這之前，它幾乎名不見經(jīng)傳，很難不令人懷疑這家公司可能就是內(nèi)地資本控制的皮包公司，只是借高盛的名義炒作。

不少媒體以這兩個(gè)事例為依據(jù)，想要說明外資正在看好中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。但是，在募集資金到做出實(shí)際投資行為這中間，還存在著一段可長(zhǎng)可短的時(shí)間，市場(chǎng)形勢(shì)極有可能在這期間發(fā)生180度大轉(zhuǎn)變，單憑募資行為去判斷市場(chǎng)形勢(shì)良好是很幼稚片面的。另外，但凡這些媒體調(diào)研對(duì)比這幾家頭部GP今年投資規(guī)模和往年投資規(guī)模，或是實(shí)際采訪房產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)者，都不會(huì)做出這種判斷。

近來個(gè)別外資企業(yè)在國(guó)內(nèi)的個(gè)別投資行為不足以說明當(dāng)前市場(chǎng)就存在典型的外資大規(guī)模投資行為，也不意味著國(guó)內(nèi)大市場(chǎng)正在逐步回血，最多只能說明外資在后市慘淡時(shí)期，偏好選擇打折出售的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。當(dāng)然，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)這么低迷，外資的任何收購動(dòng)作確實(shí)都容易被解讀為抄底。

所以，所謂的外資正在抄底中國(guó)樓市不過是自欺欺人的話。

以物流地產(chǎn)舉例。物流地產(chǎn)因?yàn)槠浞€(wěn)定、易復(fù)制、好管理等特點(diǎn)，一直受資本市場(chǎng)青睞。近來一些外資也正在募集針對(duì)物流地產(chǎn)領(lǐng)域的基金。但是在與外界市場(chǎng)溝通的過程中，我們從一線人員那里得到的消息是：“這個(gè)行業(yè)已經(jīng)在走下坡路”“大公司不愿意投新項(xiàng)目了”“未來整個(gè)物流會(huì)大規(guī)模裁員，可能更多的人會(huì)失去工作，企業(yè)會(huì)壓縮編制，客戶的數(shù)量也會(huì)下降。”

這些信息聽起來與前面各大媒體的論斷是如此大相徑庭。反映出的是，物流行業(yè)的從業(yè)人士已經(jīng)對(duì)后期市場(chǎng)產(chǎn)生悲觀情緒。

整個(gè)物流行業(yè)的基本盤確實(shí)在走下坡路。根據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)，電商、第三方物流、制造業(yè)是支撐物流倉儲(chǔ)需求底盤的三大托手，其中電商以55%占比居第一大需求方，但電商經(jīng)濟(jì)今年也大大受挫。

由于外需疲軟，國(guó)內(nèi)居民消費(fèi)降級(jí)，今年以來，電商行業(yè)交易規(guī)模與去年基本持平，增速明顯下滑。今年雙十一，天貓、京東兩家都不像往常一樣給出具體的成交數(shù)據(jù)額。天貓也只敢淡淡表示，今年天貓交易規(guī)模與去年持平。剔除通貨膨脹等因素，規(guī)模數(shù)據(jù)持平實(shí)際上是規(guī)模正在縮小。

有人或許會(huì)反駁，按照艾瑞咨詢發(fā)布的《2022年中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告》，物流行業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)仍然會(huì)持續(xù)向好。因?yàn)閲?guó)內(nèi)高端制造業(yè)的發(fā)展和消費(fèi)這兩大引擎會(huì)推動(dòng)高標(biāo)倉需求上漲，助力物流地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展；

但根據(jù)前面電商數(shù)據(jù)顯示，我們也可以看出國(guó)內(nèi)居民消費(fèi)受疫情等影響已表現(xiàn)出疲軟狀態(tài)；高端制造業(yè)雖然是未來戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，但受消費(fèi)端下游影響,其對(duì)高標(biāo)倉的需求也并不會(huì)有多大漲幅。

物流行業(yè)不行了，那生命健康行業(yè)是否還仍然堅(jiān)挺？不少人認(rèn)為生命健康行業(yè)會(huì)是持久的投資風(fēng)口。然而今年以來，生命健康領(lǐng)域概念股大跌證明了市場(chǎng)正在重估生命健康領(lǐng)域的資產(chǎn)價(jià)值。

2022年10月，國(guó)內(nèi)生物醫(yī)藥領(lǐng)域發(fā)生投融資事件20起，環(huán)比減少45.95%；投融資金額1.77億美元，環(huán)比減少51.9%。全球生物醫(yī)藥領(lǐng)域發(fā)生投融資事件75起，環(huán)比增加1.93%；投融資金額25.40億美元，環(huán)比下降18.48%。藥明康德的股價(jià)和去年相比直接腰斬。

可以看到，生物醫(yī)藥泡沫正在破裂。過去過剩的資本紛紛涌向生命醫(yī)藥健康領(lǐng)域，但在潮水退去后，資本方又紛紛拋棄這一風(fēng)險(xiǎn)高，回報(bào)周期長(zhǎng)的資產(chǎn)。

那么未來行業(yè)投資風(fēng)口在哪呢？

我們認(rèn)為，未來將是一個(gè)存量時(shí)代，以往高周轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)模式將不再適用，只有立足于具有增長(zhǎng)潛力、符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的產(chǎn)業(yè)，并且擁有能將存量資產(chǎn)盤活的能力才能贏得更多的投資機(jī)會(huì)，而這實(shí)際上說到底就是產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。

標(biāo)簽： 物流行業(yè) 億元人民幣 走下坡路