1月6日，備受矚目的新年首單民企倉儲物流公募REITs——嘉實京東倉儲基礎設施REIT，公眾投資者認購總量已超過公眾發(fā)售總量，募集提前結束。

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此前網下投資者詢價擬認購份額數量總和為132.344億份，為網下初始發(fā)售份額數量的126.04倍。可見當下市場環(huán)境下資本對物流地產的熱情。

物流地產行業(yè)亦是群雄爭霸，大可稱之為江湖。江湖自古多紛爭，同一門派行走江湖相互多個照應。

現今物流地產“江湖”雖小，但物流地產的參與方并不少，可真正能稱得上派系的并不多。必須要有極深的淵源，能在物流地產歷史上留下濃墨重彩的一筆。

物流地產江湖星羅密布，細說起來，名揚天下的派系無非以下幾個。

外資派

外資派是物流行業(yè)的引領者，早在2003年，當時中國還沒有高標準的現代物流設施，普洛斯便在沿海地區(qū)和一線城市進行了戰(zhàn)略布局。相當于武林里的“少林派”。佛教作為外來引入的宗教，在我國迅速內化并發(fā)揚光大。

俗話說天下武功出少林，在2013年之前，普洛斯一度占據物流地產三分之二的市場。當時正是房地產的黃金時代，對于物流地產這種投資周期長、回報少的行業(yè)，并不被國內資本認可。少林作為武學正統(tǒng)，勤修內功，夯實外勁，不為住宅的暴利所動，正是一個“佛”字了得。

正如佛教被朝廷逐步內化，2003年的美國普洛斯在2010年分化出GLP與安博兩個主體，其中GLP即如今的普洛斯在2018年獲中國財團790億收購，完成私有化退市。基于這一背景，普洛斯與供銷社、中國郵政實現聯姻。如今的普洛斯在中國70個地區(qū)布局，物流面積超過4,900萬平方米，2022年中行業(yè)市占率保持行業(yè)第一，有20.1%，是當之無愧的武林第一大派。

外資派系當然不止有普洛斯，比如2005年進入中國的嘉民的本來是澳大利亞麥格里集團旗下的物流平臺，2007年麥格里與嘉民分道揚鑣，直到2009年，嘉民第一大股東變成了中國的中投集團。換了股東的嘉民同樣發(fā)展迅猛，2022年中市占率3.9%。此外剛剛提到的安博，如今市占率也是3.9%。還有新加坡巨頭淡馬錫旗下的地產平臺豐樹集團，市占率4.1%。

總結起來，外資派系最大的特點是先發(fā)制人，從而積累了大量的行業(yè)經驗，為天下武功貢獻大量的人才與基本功。憑借超高的市占率，江湖第一大派系當之無愧。

電商派

電商派是物流行業(yè)的大客戶。短短十年，全國快遞業(yè)務量增長數十倍，金額突破千億，離不開電商行業(yè)的飛速發(fā)展。過去電商派及上下游占據物流地產近80%的租賃，蓬勃的電商經濟扛起了中國物流地產行業(yè)規(guī)模化增長的大旗。

電商派在江湖的地位，不遜于武當。

少林雖是門派龐大，但出家需要遵守諸多戒律，不是隨隨便便就可以加入的。武當的太極功夫可謂是老少皆宜，過去公園、廣場、路邊隨處可見太極傳人，盡管如今廣場舞更勝一籌，但仍不可否認武當廣泛的群眾基礎。

電商派正是這樣一支從市場出發(fā)，在自用的基礎上積極創(chuàng)新。早在2007年，京東便開始進軍物流地產領域，在2018年，京東物流獨立出來成立京東產發(fā)，截至目前，京東產發(fā)在29個省區(qū)自建899萬方倉儲，此外，京東產發(fā)還在今年初收購了宇培的上市平臺中國物流資產控股有限公司（CNLP），根據戴德梁行數據，京東倉儲物流市占率已經來到5.8%，排名第三。如果加上宇培這一部分，則位居第二。

除了京東，阿里系的菜鳥市占率4.3%，蘇寧3.1%，唯品會1.4%，電商系憑借自身強大的產業(yè)鏈優(yōu)勢，發(fā)展出一批新晉高手。電商派實力雄勁、內力深厚、潛力巨大，可與少林爭鋒。

開發(fā)商派

如果說電商派最懂供應鏈與電商零售的物流地產運營，開發(fā)商派則是最懂物流地產的建設。無論是住宅、商業(yè)還是物流，在開發(fā)商眼里都是地和房子，并沒有什么區(qū)別。

開發(fā)商不動產領域經驗頗深，華山派最早同樣可以追溯到秦漢時代。

歷經歲月，華山派早已是名顯赫的名門正派，但在金庸筆下卻常冠以“偽君子”之名，笑傲江湖中岳不群開始也是一心想壯大華山派，后卻野心不斷膨脹，失去自我。

開發(fā)商派布局物流地產最開始同樣是醉翁之意不在酒，一者乃是打著“物流”的旗號，行圈地之事，本質還是玩住宅；亦或是過去拿的工業(yè)用地，尋求新的出路。凡事都有兩面，正如華山派十四代首席大弟子令狐沖，得風清揚傳授“獨孤九劍”，又無意中學會了“吸星大法”。

開發(fā)商派中萬科對多元化布局之路便足夠認真與堅定，自2015年成立萬緯，至今已經在47城布局164個倉儲項目，冷鏈物流園有47個。市占率6.5%的萬緯僅次于普洛斯，且萬緯也是前十里唯一的開發(fā)商派代表，而萬緯的發(fā)展同樣源自“吸星大法”。2018年收購普洛斯的中國財團里，萬科以170億占股21.4%，成為普洛斯第一大股東。無獨有偶，同年萬緯再度并購太古冷鏈。冷鏈則是萬緯的“獨孤九劍”，根據CBRE報告的數據，萬緯冷庫市場份額占中國市場的10.1%，聽起來平平無奇，但這一數據已經在全球排名第五，國內自然是當之無愧的第一。

其次遠洋物流作為遠洋集團旗下的物流板塊，在2021年通過重組同樣獨立了出來，截至2022年中，投資20多個城市，在管面積400萬方，市占率1.4%，在前20里還不錯。

至于門派中其余弟子，諸如綠地、萬通、碧桂園、寶能等，也曾嘗試發(fā)力，終是泯然眾人矣。

國資派

開發(fā)商擅長蓋房子，國資派的優(yōu)勢則是在拿地。一直以來，物流地產投資強度低、稅收貢獻低、拉動就業(yè)低的特點，致使地方政府并不樂于出讓倉儲用地。相較于外資基金操盤模式，投資人的退出要求，國資平臺也許持有會更長久，另外與國資合作，政府也更樂意嘗試。

國資派同樣是一大老牌派系，重修行，較清高，與峨眉派相似。

國資派中的代表寶灣物流是由中國南山集團控股，2002年便開始布局物流倉儲，如今運營面積達500萬方，市占率4.9%排名前五。寶灣物流是真正的物流園運營商出身，中國的耐克鞋都是從寶灣物流園發(fā)出的。

中儲股份則是由國資委直屬的中國物流集團有限公司控股，第二大股東則是引入了普洛斯。作為國字號老牌倉儲，中儲股份大量的物流都是自用為主。其旗下物流園區(qū)、物流中心總占地面積約1000萬平方米，其中露天堆場與傳統(tǒng)庫房占據大半，高標倉的占比并不高。

深國際作為在百慕大注冊、在港交所主板上市的紅籌公司，是深圳唯一一家以交通、物流為主業(yè)的國有產業(yè)集團。深國際的物流已布局37個城市，已運營面積約332萬平方米，市占率2%。

正如峨眉派創(chuàng)立之后便肩負著尋找屠龍刀與倚天劍的使命，國資派運營物流的背后，同時肩負著倉儲、公路交通等使命。

創(chuàng)業(yè)派

所謂創(chuàng)業(yè)派，一方面是企業(yè)，更關鍵的其實是人。

好比江湖之中的明教，武功超絕，高手眾多。明教絕學乾坤大挪移，其特點便是發(fā)揮人的潛力，不論哪一家那一派的武功都能取而為用。

創(chuàng)業(yè)派的代表當屬易商紅木，易商紅木于2016年1月，由易商集團與紅木集團合并而成立。易商集團是2011年由華平投資和沈晉初、孫冬平共同創(chuàng)立，二人均有豐富的行業(yè)經驗，沈晉初做過普洛斯的高管，孫冬平同樣與普洛斯合作過多個項目。紅木集團則是2006年由Stuart Gibson、Charles de Portes共同創(chuàng)立，項目主要在日本，同樣曾任普洛斯高管。在華平資本的加持下，易商紅木憑借普洛斯團隊的經驗，突飛猛進，一路收購，并在2019年在香港上市。如今市占率4.2%，位居前十。

孫冬平并沒有和易商紅木走到最后，一山不容二虎，孫總2014年拉上華平，搞了東久。但是孫總對物流地產愛的深沉，2018年成立新宜還是熟悉的物流地產，同樣的配方與調料，同樣的華平支持。東久主要做產業(yè)園區(qū)，也是第一個成功發(fā)行公募REITs的民營園區(qū)。在2021年底，東久與新宜官宣合并，1+1自然是要發(fā)揮出大于2的價值。截至年中，新宜的市占率2.2%，位居前十五。

創(chuàng)業(yè)派的另一位代表宇培，創(chuàng)始人李士發(fā)在2003年在虹橋拿了幾十畝地，建了倉庫自用，當時高歌猛進的康師傅尋找倉庫，直接找李士發(fā)定制了宇培的第一個倉儲項目。無獨有偶，宇培靠價格成功拿到了西門子的倉庫。彼時的宇培飛速發(fā)展，但融資之路卻頗為坎坷，最開始引入美國Equity International，恰逢08年金融危機，后來引入普洛斯，但李士發(fā)在普洛斯失去了話語權，最終二者不歡而散。之后凱雷、Townsend、淡馬錫、RRJ陸續(xù)投入，成功在2016年上市，2018年引入京東作為戰(zhàn)投，最終在今年被京東收購，江湖再無李士發(fā)。

基金派

雖然以上各大流派都在積極對接資本市場，希望更多的憑借金融手段實現杠桿發(fā)展，實現退出，但相比較而言，基金派對操盤的要求更低，更多的是作為財務投資者的身份。

基金派募集投資人的資金，通過投資最終實現收益，安全退出，并收取相應的管理費。正如江湖之中的龍門鏢局。

舊時交通不便，客旅艱辛不安全，為了保護錢財，鏢師不僅要武功高強，而且不能隨意冒險，時刻保持警惕。對應基金派投資的專業(yè)性與審慎的投資決策。

基金派中，外資的代表眾多，比如黑石、KKR、凱雷、前文提到的華平、RRJ、淡馬錫等，基金派一般不直接參與到項目投資中來，更多的是間接參與到物流企業(yè)的投資。

中資的代表主要是平安、國壽投等有險資支持的機構，物流地產投資回報周期長，只有長期低成本的資金才能更好的匹配。在海外物流地產背后的投資資金中，養(yǎng)老基金、社保基金占比最大。

其中平安不動產最開始也嘗試大力布局物流地產，操作方式上同樣是照搬普洛斯。戲劇性的一幕發(fā)生在2018年，普洛斯正式入股深圳平安不動產工業(yè)物流有限公司，并在2019年更名為深圳安普發(fā)展有限公司，屠龍少年終于還是屈服于巨龍。

縱觀物流地產六大門派眾多門徒，可謂是合久必分，分久必合，你中有我，我中有你。火熱的背后是資產價格的節(jié)節(jié)飆升，物流的風還能吹多久，咱們拭目以待。

標簽： 中國物流 萬平方米 寶灣物流