作為新基建七大觸角之一，數據中心近年來不斷成為房企投資的新寵。

不過，數據中心往往存在占地面廣、周期長、年折舊額高等特點，也因此對企業(yè)的資金要求非常高。

在現金為王的年代，企業(yè)只能不斷創(chuàng)新融資渠道，減少資金沉淀，縮短現金流的周期。

(相關資料圖)

2月27日，遠洋集團發(fā)布公告稱，該公司非全資附屬公司廣東瑞和、南方云泰以其擁有的部分運營設備作為租賃標的物，與誠通融資租賃開展售后回租業(yè)務，融資額約為4.75億元，租賃期限為5年。

在遠洋集團看來，此舉不僅能夠擴大集團的融資渠道，更能進一步優(yōu)化集團的現金流，且能夠繼續(xù)租賃使用數據中心相關資產，保證項目正常經營。

通常來說，銀行貸款、融資租賃都是數據中心項目常見的融資方式，當然，運營企業(yè)也可以通過發(fā)行REITs等方式進行資產證券化，實現進一步融資。

相比之下，融資租賃的籌資速度較快、資金使用不受限制，但是整體的資金成本卻比其他方式要高得多，通常適用于流動資金需求較大的企業(yè)。

為何遠洋集團選擇采用返還式租賃的方式進行融資？企業(yè)端的資金壓力如何？數據中心運營方面又存在那些難點？

4.75億融資租賃

2月27日，遠洋集團發(fā)布公告稱，在2月24日，公司非全資附屬公司廣東瑞和、南方云泰與誠通融資租賃訂立相關協(xié)議。據此，誠通融資租賃分別向廣東瑞和、南方云泰購買租賃標的物，并將標的物返租給兩家公司。

資料顯示，廣東瑞和成立于2016年12月23日，主要從事經營互聯(lián)網數據中心業(yè)務，從其注冊地點來看，該公司或為廣州瑞和路數據中心的運營方。

而南方云泰則成立2015年12月2日，其注冊地點亦位于廣州市黃埔區(qū)中新廣州知識城億創(chuàng)街1號406房，該公司則為廣州觀達路數據中心的運營方。

此外，公告明確，廣東瑞和、南方云泰此次出售的資產均為數據中心的若干柴油發(fā)電機組、外部電力設備等，資產估值共計4.95億元，而誠通融資租賃的購買價格4.75億元，較估值折價約4%。

也就是說，遠洋集團本次的融資金額共計4.75億元，融資期限為5年。

實際上，售后返租的融資租賃模式，類似于典當業(yè)務或者銀行的抵押貸款，也類似于分期付款購買商品，遠洋通過將資產抵押給融資租賃公司，從而獲得相應的融資金額，同時，通過租金的方式，按季度將融資利息及本金分批次償還。

上述出售完成后，廣東瑞和、南方云泰再向誠通融資租賃返租上述資產，租期為五年，而本次租賃付款共計5.35億元，于租賃期內分二十期每季度支付。

如此一來，遠洋無需一次性償付本金和利息，能夠減少流動性壓力。

據了解，融資租賃在實體企業(yè)當中較為常見，比如電氣設備、醫(yī)療設備、航空飛行器、機械加工設備等。

分析人士還強調，返還式租賃下，企業(yè)對相關設備仍擁有使用權，但沒有所有權，承租企業(yè)通過回租，可以在改善財務狀況、盤活存量資產的同時，不影響對資產的使用，等于將物化資本轉變?yōu)樨泿刨Y本。

遠洋集團同意上述觀點，該公司認為，此舉不僅能夠擴大集團的融資渠道，更能進一步優(yōu)化集團的現金流，且能夠繼續(xù)租賃使用數據中心相關資產，保證項目正常經營。

與此同時，融資雙方通常會約定回購條款，當本金、利息支付完成之后，企業(yè)一般擁有優(yōu)先回購權。

回到遠洋本次交易，該公司在公告中同樣明確，待承租人根據相關售后回租協(xié)議的條款向誠通融資租賃支付所有租賃付款及其他應付款項后，承租人有權以人民幣1元的象征式代價回購相關售后回租協(xié)議項下的相關租賃資產。

IDC投資潮

一筆融資，讓遠洋集團在數據中心方面的投資計劃再度回歸大眾視野。

簡單來說，數據中心（IDC，internet data centre），即在一定建筑空間內放置電機、空調等設備，以維持計算機系統(tǒng)（包括服務器、存儲和網絡設備等）安全穩(wěn)定持續(xù)運行的特殊基礎設施。

作為一種高度專業(yè)化的物業(yè)類型，IDC主要通過向金融、運營商、互聯(lián)網等行業(yè)客戶租售機柜、提供運維服務獲取租金回報。

而遠洋數據的前身為創(chuàng)始于2011年的云泰數通，國內領先的IDC基礎設施運營服務商。2017年12月，遠洋資本宣布戰(zhàn)略性并購云泰數通，并于次年正式發(fā)布數字地產平臺--遠洋數據。

由此，遠洋集團正式進入數字地產領域。

緊隨其后，遠洋集團不斷通過增資、認購股份的方式擴大其在云泰數通的控制權，于2021年12月29日的一次認購之后，該公司持有云泰數通母公司遠洋云泰數據的股權增長至50.9%，進一步鞏固控制地位。

據了解，收購之初，云泰數通僅在北京、廣州及常州經營四個數據中心，其中包括最早投入運行的北京馬駒橋綠色數據中心。

收購完成后的幾年，遠洋集團不斷通過收并購、與當地政府或當地城投聯(lián)合建設等方式，擴充其數據中心業(yè)務。據不完全統(tǒng)計，截至目前，遠洋集團共計擁有13座數據中心。

實際上，自2021年“十四五”規(guī)劃明確數字經濟發(fā)展路線圖后，數字經濟發(fā)展正式提速，而作為數字產業(yè)底層支撐的數據中心也迎來了發(fā)展的黃金時期。2022年2月，“東數西算”工程全面啟動，進一步催生了數據中心的投資熱潮。

此前，凱德投資（中國）首席執(zhí)行官潘子翔在接受觀點新媒體采訪時就曾強調，凱德非常關注數據中心領域，未來物流、數據中心等新經濟領域都會繼續(xù)追加投資。

據了解，凱德投資于2020年10月設立了第一只數據中心基金，并于2021年5月設立了第二只數據中心基金，于2021年斥資36.6億元收購中航信托上海閔行數據中心園區(qū)，這是其在中國的首個數據中心項目。

前不久前，該公司又宣布設立了中國數據中心發(fā)展基金--凱德中國數據中心合作伙伴(CDCP)。同時，CDCP已承諾在大北京投資兩個超大規(guī)模數據中心開發(fā)項目。

不止是凱德，黑石自2005年便已開始陸續(xù)收購數據中心，截至目前，其投資業(yè)務不減反增；而豐樹則在2017年開始加碼數據中心業(yè)務，前不久再度擲出29.1億美元收購總部位于佛羅里達州坦帕市的Sila Realty Trust Inc.全部32處物業(yè)數據中心組合。

除此之外，包括寶能、ESR等涉房企業(yè)，阿里巴巴、騰訊等互聯(lián)網巨頭，乃至英特爾、Meta、亞馬遜等全球科技企業(yè)，均紛紛加碼數據中心這一“新戰(zhàn)場”。

資金考量

從2018年新基建概念首次提出，到2022年“東數西算”工程正式啟動，過去幾年，在政策助推以及5G發(fā)展帶來互聯(lián)網滲透背景下，數據中心迎來了新一輪的投資熱潮。

第三方數據顯示，2017-2021年我國數據中心市場規(guī)模從512.8億元增長至1500.2億元，年均復合增長率為30.8%。

不過，數據中心往往存在占地面廣、周期長、年折舊額高等特點，也因此對企業(yè)的資金要求非常高。新賽道的布局不易，企業(yè)只能不斷尋求多種方式來籌集資金，以支撐項目的持續(xù)運行。

以遠洋集團為例，除了前述提到的融資租賃方式外，該公司還通過ABS的方式進行融資。

此前于2020年7月，遠洋集團聯(lián)合遠洋資本成功發(fā)行全國首單IDC新型基礎設施ABS，彼時該ABS的儲架規(guī)模為32億元，首期產品規(guī)模11.06億元，產品期限最長為9年。

其中，優(yōu)先級01檔的發(fā)行成本僅為3.50%，各檔加權平均票面利率為4.03%，成本并不算高。

此外，該公司還通過發(fā)行雙創(chuàng)公司債的方式為數據中心項目籌集資金。據了解，遠洋資本接連發(fā)行“20遠資 01”、“21 遠資 01”兩筆債權，前者募集資金共計使用10億元，全部用于浙江湖州安吉數據中心項目的股權投資當中，后者募資金額8億元，其中2.6億元亦用于投資IDC項目。

上述兩筆債權的票面利率均為5.3%，較此前的ABS成本更高一些。

實際上，從當前市場情況來看，銀行貸款、融資租賃、發(fā)債是國內IDC企業(yè)常用的融資方式，不過對比來看，融資租賃的成本要比其他方式高得多。

“融資租賃不需要一次大量償還資金，只需定期支付租金即可，所以財務風險小，但融資租賃的成本通常比銀行借款利息和債券利息要高，一般會高出30%左右”，分析人士強調。

從遠洋此次的融資情況來看，公告提到，該公司根據售后回租安排所需支付的總額為租賃本金金額5.35億元加租賃利息之和，而租賃利息是指以當時未償還租賃本金金額，按照五年期LPR加以固定溢價厘定。

粗略來看，即便將租賃利息忽略不計，本次租賃所需支付的總額亦達到5.35億元，較租賃資產的估值溢價8.08%，較此輪融資金額溢價12.63%，如果計算每年的租賃利息，其成本無疑要比發(fā)債等方式更高一些。

遠洋集團此番尋錢，為何選擇發(fā)債成本更高的融資租賃呢？

去年以來，遠洋資本頻頻被傳流動性壓力等問題，即便是年末融資放寬，目前遠洋資本仍未成功發(fā)行新債，至于遠洋集團，已成功發(fā)行了3.2億美元的綠色票據，但也僅限用于償還到期負債。

發(fā)債融資受阻，私募股權基金等其他融資方式亦較難實現，此前，凱德、黑石、鼎暉投資等，均曾通過這種方式來籌集資金，但遠洋資本自去年爆雷之后，便鮮少涉足其中。

至于基礎設施公募REITs，目前新交所有3只REITs擁有大量數據中心業(yè)務，包括吉寶數據中心房地產投資信托、豐樹工業(yè)信托以及騰飛房產投資信托。

但國內的情況暫無數據中心領域的產品上市，即便是2020年4月，我國正式啟動基礎設施公募REITs試點工作，其中便包含了5G領域的鐵塔、數據中心等多重領域，但直至目前，已上市公募REITs產品當中，暫無數據中心領域的產品。

分析人士提到：“由于項目成熟度、土地產權等問題，國內未有IDC方面的REITs項目成功上市。”

以遠洋集團所持的13個項目為例，北京馬駒橋綠色數據中心于2015年投產，常州鐘樓數據中心項目2016年投產，兩個項目運營相對成熟，其余投產時間均不超過兩三年，難以進入成熟階段。

而本次涉足融資租賃的兩個項目，一個于2018年投產，一個2020年投產。

上述人士提到，國內第三方IDC企業(yè)整體仍處于發(fā)展的中前期，多數運營項目較新，還需要幾年的時間才能進入穩(wěn)定運營的階段。而且國內IDC企業(yè)大多通過租賃的方式運營項目，也因此，難以形成運營成熟的重資產打包上市。

無論是從項目本身運營成熟度，還是從市場環(huán)境、企業(yè)融資狀況來看，售后回租的融資租賃模式或許是遠洋數據中心當前導入資金的最優(yōu)解。

標簽： 數據中心 融資租賃 遠洋集團