誰(shuí)也沒想到，過去的一年里，掉隊(duì)許久的招商蛇口一直在悄悄扮演“接盤俠”的角色。

(資料圖)

近幾年由于國(guó)資的崛起，被冷落的四大老地產(chǎn)股“招保萬(wàn)金”重新被提起，這四家地產(chǎn)商里，萬(wàn)科保住了TOP3的地位，保利和金地都有肉眼可見的規(guī)模擴(kuò)張。

相比之下，招商蛇口這個(gè)深圳特區(qū)的“親兒子”，看起來最為溫吞。

曾經(jīng)有一段時(shí)間，招商蛇口因?yàn)槟玫奖O(jiān)管發(fā)放的收并購(gòu)融資而遲遲未出手，經(jīng)受市場(chǎng)非議。但是從去年下半年開始，招商蛇口的動(dòng)作開始密集。

去年10月，恒大在深圳最值錢的舊改項(xiàng)目“蛇口餅干廠”被招商蛇口接手，新規(guī)劃中取消了保障房配套，增加了近一半的可售面積。

最近招商蛇口又通過和新城項(xiàng)目公司進(jìn)行股權(quán)質(zhì)押的方式，“曲線”奪得杭州崇賢花海地塊，被新城的投資人質(zhì)疑公司充當(dāng)代拍“馬甲”。

各種花式拿地之后，招商蛇口2022年的新增貨值沖至全行業(yè)第三（中指研究院數(shù)據(jù)）。

在深圳大本營(yíng)有政策優(yōu)勢(shì)，在華東有其他房企協(xié)助，多管齊下，招商蛇口把2023年的銷售金額目標(biāo)定為3300億元，同比上漲13%。在目前的大環(huán)境下，這樣的增長(zhǎng)幅度在全行業(yè)都是很罕見的。

有意思的是，招商蛇口對(duì)今年的財(cái)報(bào)似乎也準(zhǔn)備了大招，其2022年大規(guī)模計(jì)提了64億元，直接影響凈利潤(rùn)大減6成。很多人猜測(cè)，這樣的操作不排除有“業(yè)績(jī)洗澡”的可能性，2023年這家溫吞多年的國(guó)企很可能會(huì)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)起飛。

“代拍”疑云

今年2月，杭州兔年首場(chǎng)土拍結(jié)束。人氣最旺的崇賢花海地塊，因其常年種滿各式花朵而得名，是板塊內(nèi)最大的一塊留白地。崇賢花海地塊拍至封頂，需搖號(hào)確定結(jié)果，最終新城控股憑運(yùn)氣斬獲。

有當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)首家吾悅廣場(chǎng)即將花落杭州，還有一個(gè)聲音則完全相反，當(dāng)時(shí)就有傳言稱，新城后續(xù)或會(huì)與招商蛇口發(fā)生關(guān)聯(lián)，未來可能由招商蛇口操盤開發(fā)。

沒想到傳言成真。

3月27日，這幅地塊的開發(fā)公司“杭州北泓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”的大股東由新城的杭州公司，變更為招商蛇口的杭州公司，這意味著落地杭州的不是首家吾悅廣場(chǎng)，而是第二座招商花園城。

此前，招商蛇口的杭州公司通過股權(quán)質(zhì)押拿下99%股權(quán)時(shí)，有新城控股的投資人在3月初的臨時(shí)股東大會(huì)上，質(zhì)疑新城為馬甲代招商蛇口拍地，新城的管理層否認(rèn)了這種說法。

招商蛇口使用馬甲的嫌疑，主要來源于自己也參與了崇賢花海地塊的競(jìng)拍。吊詭的是，2020年7月招商蛇口曾拿下上海虹口地塊。當(dāng)時(shí)中海等三家房企圍標(biāo)被查，被禁入上海三年，一下為招商蛇口除掉了三家強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。三年后，招商蛇口疑似以類似的方式深耕杭州。

不過，各個(gè)城市對(duì)馬甲的容忍度是不一樣的。

“招商在杭州還可以，不會(huì)需要新城來幫忙，只是說多一個(gè)馬甲多一些概率。杭州土拍規(guī)則不嚴(yán)格，這么操作是合規(guī)的，不像上海，甚至?xí)┩傅侥腹緛聿椤！蓖瑯釉诤贾萆罡牧硪患已肫箝_發(fā)商的城市總對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》說。

另一家TOP10房企的杭州公司員工介紹，“上海虹口圍標(biāo)被重罰，一個(gè)是因?yàn)樯虾９芾韲?yán)，一個(gè)是因?yàn)楫?dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)很熱，圍標(biāo)嚴(yán)重?fù)p害了政府利益。杭州沒有明確不能在土地成交后轉(zhuǎn)讓，理論上是合規(guī)的，關(guān)鍵要看政府查不查。”

對(duì)于長(zhǎng)三角的高能級(jí)市場(chǎng)，招商蛇口顯示了足夠的野心。

不僅是崇賢花海地塊，當(dāng)次杭州土拍還有一幅熱門地塊“牛田單元R21-09地塊”由北科建競(jìng)得，招商蛇口通過后續(xù)合作的形式，參與其中。最新的項(xiàng)目采購(gòu)文件顯示，牛田也即將建設(shè)一座花園城。此前，北科建在杭州運(yùn)河新城的運(yùn)曉花望府和運(yùn)曉花映里2個(gè)項(xiàng)目，也均由招商蛇口進(jìn)行開發(fā)操盤。

招商蛇口在杭州通過諸如此類的手段，拿下了不少優(yōu)質(zhì)地塊。難怪招商蛇口的總經(jīng)理蔣鐵峰在近期的業(yè)績(jī)會(huì)上談到杭州拿地時(shí)難掩興奮：“你看杭州上次六十幾家搖號(hào)（杭州2023年首批拍地），誰(shuí)搖中這個(gè)，開盤肯定是秒光的，一個(gè)城市總運(yùn)氣好，一年搖到兩三塊好地，日子就不愁啦。”

運(yùn)氣更好的還要數(shù)招商蛇口上海城市總。招商蛇口上海公司在去年以741億元穩(wěn)居當(dāng)?shù)劁N售額榜首，給集團(tuán)貢獻(xiàn)了約4成的銷售額（集團(tuán)全年銷售額2926億元）。

蔣鐵峰在業(yè)績(jī)會(huì)上還透露，招商蛇口在杭州、上海兩城即將到來的土拍上，還會(huì)新獲取一些地。

招商蛇口把2023年銷售金額目標(biāo)定為3300億元，估算較2022年度的2926.02億元，約有13%的增長(zhǎng)。這么足的底氣就緣于2022年的大幅拿地。

數(shù)據(jù)顯示，2022年招商蛇口累計(jì)獲取56宗地塊，總計(jì)容建面約726萬(wàn)平方米，總地價(jià)約1279億元，支付地價(jià)為766億元。其中，在“強(qiáng)心30城”和“深耕6+10城”的投資金額占比分別達(dá)94%和90%，先后獲取上海10宗、深圳5宗、合肥5宗土地。

“我們?nèi)ツ昴昧撕芏嗤恋兀热缯f上海、合肥還有蘇州那些地，這些土地我們今年會(huì)陸續(xù)上市，我們有相當(dāng)?shù)臉潜P，應(yīng)該會(huì)是叫紅盤或者總紅盤，基本上開盤可以秒光的。”蔣鐵峰說。

大幅的計(jì)提

光看拿地幅度和銷售目標(biāo)，招商蛇口可謂形勢(shì)一片大好，但其2022年的實(shí)際盈利能力出現(xiàn)了斷崖式下跌，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)42.64億元，同比減少58.89%；扣除凈利潤(rùn)為33.87億元，同比減少61.76%。這個(gè)跌幅在TOP10房企里，是偏大的。

招商蛇口財(cái)務(wù)總監(jiān)黃均隆在業(yè)績(jī)會(huì)上解釋凈利潤(rùn)大跌時(shí)，提到了計(jì)提減值準(zhǔn)備。“我們?nèi)ツ暧?jì)提的減值準(zhǔn)備比2021年也多一點(diǎn)，這個(gè)也是我們夯實(shí)資產(chǎn)質(zhì)量具體的減值準(zhǔn)備。2022年比2021年應(yīng)該多了20個(gè)億左右。”他說。

近三年，招商蛇口一直處于增收不增利的尷尬局面，大規(guī)模計(jì)提資產(chǎn)減值是一個(gè)重要原因。

根據(jù)財(cái)報(bào)，2022年招商蛇口資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計(jì)提共計(jì)約64.01億元，其中信用損失準(zhǔn)備為13.55億元，存貨跌價(jià)準(zhǔn)備36.41億元，投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備11.44億元，長(zhǎng)期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備2.15億元，其他資產(chǎn)減值準(zhǔn)備為0.45億元。

受計(jì)提減值影響，招商蛇口在2022年減少歸母凈利潤(rùn)45.58億元。

在2021年，招商蛇口同樣因?yàn)橛?jì)提減值43.72億元，減少當(dāng)年歸母凈利潤(rùn)34.56億元；2020年，招商蛇口計(jì)提減值31.01億元，減少當(dāng)年歸母凈利潤(rùn)21.84億元。

房地產(chǎn)下行以來，計(jì)提資產(chǎn)減值是一個(gè)大趨勢(shì)，不過逐年計(jì)提大額增加的還是少數(shù)。還有個(gè)別房企，比如龍湖，銷售額差了招商蛇口900來億，業(yè)務(wù)布局地區(qū)相似，2022年未進(jìn)行計(jì)提減值。

“是否計(jì)提存貨跌價(jià)損失，以及計(jì)提的幅度，都和項(xiàng)目所在市場(chǎng)的市場(chǎng)走勢(shì)與市場(chǎng)狀況有關(guān)，因此企業(yè)規(guī)模并非計(jì)提的主要依據(jù)與參考因素，而是與企業(yè)項(xiàng)目分布區(qū)域及區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)狀況，以及企業(yè)自身對(duì)于財(cái)務(wù)審慎性原則如何把握的問題關(guān)系更緊密。” IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜說，“這也正是龍湖和招商蛇口雖然企業(yè)規(guī)模差不多，卻一家選擇不計(jì)提、一家選擇大額計(jì)提的主要原因。”

對(duì)于大幅變多的計(jì)提，柏文喜稱：“不排除有業(yè)績(jī)洗澡的可能。”

“業(yè)績(jī)洗澡”，即刻意壓低公司業(yè)績(jī)，將一些利潤(rùn)推遲到下一個(gè)發(fā)布期進(jìn)行集中體現(xiàn)，讓下一個(gè)發(fā)布期業(yè)績(jī)大漲。主要的方式就是通過大規(guī)模計(jì)提壞賬、商譽(yù)減值、資產(chǎn)減值等手段，使上市公司業(yè)績(jī)出現(xiàn)大大降低。

有投資者在業(yè)績(jī)會(huì)上提問招商蛇口的凈利潤(rùn)是否已見底，黃均隆回應(yīng)：“今年從前面幾個(gè)月的銷售趨勢(shì)來看是在回暖的。我們?nèi)ツ昴玫囊恍┑厥菫榻衲昙耙院竽甓却蛳铝嘶A(chǔ)的，所以我對(duì)未來利潤(rùn)的增長(zhǎng)充滿信心。”

按照蔣鐵峰的分析，今年除了新增土地、保證去化的流速之外，今年招商蛇口會(huì)上市6000億的存貨，按平均55%的去化率，就能實(shí)現(xiàn)3300億的銷售額。華泰證券認(rèn)為，招商蛇口2023年的銷售目標(biāo)突破了招商蛇口2021年銷售峰值，再創(chuàng)新高，體現(xiàn)了公司的成長(zhǎng)決心。

照這樣看，銷售額的增長(zhǎng)是比較簡(jiǎn)單的，難的還是扭轉(zhuǎn)利潤(rùn)下跌的趨勢(shì)。

蔣鐵峰在業(yè)績(jī)上還介紹，招商蛇口要在未來三年躋身五強(qiáng)。“五強(qiáng)并不僅僅是一個(gè)規(guī)模的指標(biāo)，更多的是利潤(rùn)、質(zhì)量、效益、轉(zhuǎn)型、收入、品質(zhì)等多維度”。

從已披露業(yè)績(jī)的龍頭房地產(chǎn)公司來看，目前歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)排在招商蛇口前面的，就有保利發(fā)展（183億）和龍湖（234.5億）。還沒披露全年業(yè)績(jī)，但是半年業(yè)績(jī)就已“秒殺”招商蛇口的，有萬(wàn)科（上半年122.2億）、華潤(rùn)置地（上半年106億）、中海（167.4億元）。招商蛇口全年42.64億元的核心凈利，與前5家房企有四五倍、一百多億的差距，三年時(shí)間躋身“利潤(rùn)五強(qiáng)”是不切實(shí)際的幻想，還是預(yù)謀已久的陽(yáng)謀？

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