非常開心，也非常地榮幸能請到在座的嘉賓，以及現(xiàn)場的來賓。剛才幾位演講嘉賓從政策層面，從行業(yè)層面、資本層面對于整個城市更新這一塊分享很多干貨，分享了很多經(jīng)驗。今天請上臺是實操的，實實在在做項目的操盤人，他們對于城市更新項目怎么理解，比如目前怎么去面對相對于傳統(tǒng)和復(fù)興，過去和未來，包括科技和人文，怎么能去把政府、市場、企業(yè)、產(chǎn)業(yè)在城市更新這樣的空間下融合到一起，讓舊有的空間煥發(fā)新的活力，讓我們的產(chǎn)業(yè)在城市更新下能更好的發(fā)展。

我想把第一個話題問臺上每一位嘉賓，大家用一個關(guān)鍵詞結(jié)合你們做的城市更新這個事情本身。首先請來自首鋼的丁總。

丁磊：非常感謝陳總的邀請，來參加行業(yè)的峰會，關(guān)于城市更新這塊，大家可能也知道，郗主張也講到了，首鋼園這個地方是非常大規(guī)模的城市更新，也有媒體來說首鋼園應(yīng)該是現(xiàn)在世界上最大的一個在建的城市更新項目，我們園區(qū)有8.3萬平方公里，位于長安街沿線大的城市更新項目。城市更新對于我們來講是內(nèi)容和產(chǎn)業(yè)的更新，因為更新的方式比較多，我最近也去到南方看了一下，深圳有城中村的項目，政府和萬科來合作，改造成一個非常好的城市更新的項目。里面的產(chǎn)業(yè)內(nèi)容和產(chǎn)業(yè)生態(tài)是不錯的，這方面南方的一些地方確實走的比我們更遠一些，拿我們首鋼園來說，從城市更新角度來講，我們確實是已經(jīng)投入了很多的力量在做內(nèi)容和產(chǎn)業(yè)，以及產(chǎn)業(yè)邏輯的升級。相信做城市更新領(lǐng)域的專家都有共識。簡單對城市更新內(nèi)容簡單的理解。

【資料圖】

陳雪源：從內(nèi)容入手首鋼園做了很多的嘗試，也打造了很多的樣板，待會兒也請您進一步的給我們分享一下。肖總結(jié)合金隅你們城市更新是怎么理解？

肖博：我們的項目是金隅智造工場，海淀區(qū)是老舊工業(yè)廠房轉(zhuǎn)型升級來的科技類產(chǎn)業(yè)園區(qū)，我們這邊有一個明確的產(chǎn)業(yè)定位，是作為智能制造硬科技的，相比首鋼來講我們就很袖珍，我們只有10萬平米，體量不是很大。但是從整個智造工場前期改造，一直到招商，到現(xiàn)在進入穩(wěn)定期去運營，這個項目最重要做了相對權(quán)方位的升級。部分是從原理的物理空間上，還是從現(xiàn)場我們在做的這些聚集的產(chǎn)業(yè)上，以及現(xiàn)在周邊聚起來的科技類人才上，還有我們本身在運營平臺能力的鍛造和學習過程，整個都是在升級的過程。

結(jié)合金隅集團在城市更新我們涉及到的業(yè)態(tài)相對比較多，這都是在我們集團層面上，大的金隅集團平臺上，我們的方向包括了酒店、公寓，包括了商業(yè)，還有一些寫字樓，以及像科技類產(chǎn)業(yè)園和文旅類產(chǎn)業(yè)園的一些更新改造，城市更新的這些項目，在這些項目上，我們一些同事實際操盤做的項目上，我們也在互相的去學習、去了解。金隅集團我們做的這些項目上，包括我們市場上很多專業(yè)的同行、老師在做的，我們能有很深刻的感受，做一個適度的升級。我們能想到空間改造成什么樣會更好，會更先進，但實際上那個產(chǎn)品真正落地之后，可能給我們帶來資本的壓力，后期投融資回收成本的壓力，以及實際在現(xiàn)場應(yīng)用使用空間和房產(chǎn)帶來不便性，因為需求還沒有達到，我們的功能提供給他的時候，對他來說可能也是一種壓力，所以整個對我個人來講，包括在整個經(jīng)驗過程中，我們認為做適度的升級目前來看還是比較深刻的一點。

陳雪源：適度的升級是您總結(jié)來的一個關(guān)鍵詞，我也是有幸去見證了金隅智造工場整個過程，每一個點符合企業(yè)的需求，做一些工作。京印國際的總您介紹您的關(guān)鍵詞。

王榮芳：謝謝主持人，我是顥騰投資，京印國際中心的總經(jīng)理，這幾年一直從事城市更新的領(lǐng)域，我們主要針對于城市更新的某一個點，低效樓宇的更新，2019年我們收了中關(guān)村的鼎好，鼎好現(xiàn)在入市之后大家也都比較了解，京印國際中心這個項目在南站的旁邊，從這兩個項目上來講，我理解城市更新低效樓宇更新驅(qū)動力還是產(chǎn)業(yè)的升級。鼎好2008年是電子賣場，那個時候很多大學生用的是組裝的電腦，所以有那種消費的業(yè)態(tài)，大家就去那里消費。但也就是十年的時間，剛才提到我們對于美好生活的需要，這種業(yè)態(tài)就逐漸地消失了，所以它要滿足現(xiàn)在大家對于美好的向往，我們需要對這個進行業(yè)態(tài)的升級。

京印國際中心建成2005年，前身是大康國際鞋城，南二環(huán)邊上，很多人開車能路過，當時是亞洲最大的鞋類批發(fā)市場。那個時候也是大家可能會有那種消費需求，需要去到批發(fā)市場買鞋，或者是怎么樣。也就是十幾年的時間，隨著我們首都疏解功能，2011年作為鞋類批發(fā)市場就退市了。在這之后改了一回，改社區(qū)商業(yè)，越秀城，那個時候?qū)Ρ旧淼亩ㄎ缓椭車钠ヅ洳皇翘貏e的深刻，所以在2019年的時候也關(guān)停了，我們是2020年拿的京印國際中心，就做業(yè)態(tài)的調(diào)整，我們希望改完之后作為城市商業(yè)綜合體，不僅是作為樓宇的提升，從樓宇這個業(yè)態(tài)的提升去帶動周邊所有的環(huán)境和消費的升級，其實我們做的工作是整個大的城市更新里面很小的一個環(huán)節(jié)，但是我們也很希望能夠為這個城市更新奉獻一點力量。謝謝！

陳雪源：謝謝王總，也是升級，但是升級是從不同項目的著眼點，有的是商業(yè)業(yè)態(tài)的升級，有的是產(chǎn)業(yè)的升級。項目很漂亮，大家開車在南二環(huán)走的時候，那應(yīng)該是最漂亮，或者是最核心的一個標桿項目，我們對它是期待很大，也是把一個非常大體量的載體空間做成非常時尚，非常高端的一個辦公的綜合體，也期待您待會兒給我們更多的分享。接下來陳總。

陳文言：謝謝這個平臺和新老朋友一塊聚會，我是這里為數(shù)不多做咨詢，做研究的，所以和剛才各位領(lǐng)導(dǎo)的視角不太一樣，我們能夠用一個更客觀，更中立的維度來解釋一些事情。如果說我用一個詞來描述城市更新的話，我想說的是“共贏”。我覺得不管是我們對于功能也好、空間也好、設(shè)施也好它的優(yōu)化、更新，本質(zhì)上它的底層邏輯都是利益的再分配。所以我們會看到，所有在城市更新比較活躍，推進的比較好的地區(qū)，它一定是對這種城市更新這個領(lǐng)域里面，我們說叫關(guān)鍵利益主體，對各個關(guān)鍵利益主體利益的關(guān)注都做的比較好，大家能夠?qū)崿F(xiàn)利益上的平衡和共享，我覺得這個是城市更新能夠得以實施的一個非常重要的關(guān)鍵。

所以在這個背景之下，我甚至覺得未來的城市更新可能從商業(yè)模式、城市更新的組織等等都會發(fā)生巨大的變化。我們看到現(xiàn)在的城市更新大家就是分段管理，你是我的成本，我是你的什么。但是未來我認為，我們說運營，尤其是在現(xiàn)在整個全球經(jīng)濟都進入一個相對比較滯緩，甚至下行的大背景之下，大家對于運營的不確定性，對于前期成本精細化的管理和控制等等這些訴求會越來越高，未來我認為不同利益主體之間的融合，利益的共享，打造一個更為緊密的利益共同體，是未來城市更新的主流模式。

陳雪源：打造利益共同體，實現(xiàn)共贏。我認為這個也是未來的一個方向，現(xiàn)在談城市更新，雖然說剛才幾位嘉賓提了分不同的階段，目前階段是什么樣的，但實際從市場端、操作端很多是探索和磨合的一個過程，只有磨合好了，探索好了方向我們才能實現(xiàn)更多的合作共贏。下面請王總。

王志宇：非常感謝陳總的邀請，今天也是見到非常多的老朋友。我們是維思平，我簡單用“12345”跟大家做一個匯報。

1是我們專注于產(chǎn)業(yè)類園區(qū)的設(shè)計，包括商辦，這是我們的第一個1。

2是我們成立了20多年了，我們也做了非常多的知名的項目。

3是我們大概有300多個產(chǎn)業(yè)園區(qū)和商辦落地，這里還不包括住宅，不包括居住類的。

4是我們在北京有40多個項目，有些是大家耳熟能詳?shù)捻椖俊?/p>

5是我們有五大類的產(chǎn)品線，有城更、生物醫(yī)藥、智能制造、新一代信息技術(shù)，包括科技城總部，其他多的行業(yè)也非常多，我們基本把行業(yè)全覆蓋，只不過相對案例更多的是這五大類。

關(guān)于剛才說的關(guān)鍵詞，我覺得應(yīng)該是“新”，主要體現(xiàn)在幾個事上，一是我們的需求新了，我們發(fā)現(xiàn)很多客戶的來源，產(chǎn)業(yè)變成新的產(chǎn)業(yè)了，比如說原來有的產(chǎn)業(yè)手機、服裝、印刷，現(xiàn)在可能他們要被迫地從北京有些產(chǎn)業(yè)要疏解出去，新的產(chǎn)業(yè)有什么呢？比如有生物醫(yī)藥、新能源、現(xiàn)代服務(wù)，包括新一代信息技術(shù)等等，可能需要新的載體，或者重新新建，產(chǎn)業(yè)從根上這個需求發(fā)生變化了。還有一種是產(chǎn)業(yè)沒變，但是這個企業(yè)它的需求變化了，比如說我們?nèi)ツ杲佑|了一家企業(yè)，這家企業(yè)它有非常好的文化底蘊，甚至我們可能每個人都看過它的一些產(chǎn)品，新的訴求是在新的時代，要把整個的文化進行重新挖掘。再有是園區(qū)要提升營收，三是我們要增加一些客戶的黏性，我們提供更多的休閑、學習、交流的一些場所。

二是空間新。我們就是干空間的，我們做設(shè)計單位也沒別的收益。空間新怎么做呢？小變大，大變小，有的變的更美了，有的功能多了。我舉兩個例子，也是我們最近跟的一個項目，它功能發(fā)生巨大的變化，原來是農(nóng)貿(mào)市場，現(xiàn)在又變成智能制造的產(chǎn)業(yè)園，我們作為設(shè)計方就要幫它重新梳理這個產(chǎn)業(yè)所符合的一個產(chǎn)品空間的體系，從原來冷酷、干倉、銷售，現(xiàn)在可能做的不是這些了，可能就是它的孵化，它的生產(chǎn)，它的展示，它的宿舍、配套這些空間。另外我們在北京的南面做了很知名的工業(yè)上樓的城市更新項目，這也是北京的標桿，就是原來做建材的一個場地，現(xiàn)在改成做生物醫(yī)藥。為了集約土地，增加稅收投資項目，我們項目做的是工業(yè)上樓，這個項目容積率到3.5，也是黃河以北第一個容積率達到3.5以上的工業(yè)上樓的項目。

三是模式新。我們做的項目，我感覺沒有包打天下的流程、制度甚至規(guī)范，很多都是需要探索、探尋的。比如說北京，北京每個區(qū)城市更新的目標都不太一樣，每個項目產(chǎn)業(yè)也不一樣，我們每個資產(chǎn)方訴求也不一樣，所以變成非常多需要去探索的地方，比如工業(yè)廠房的項目，用傳統(tǒng)的方法可能解不了這個題，最后政府非常有勇氣，有智慧，工業(yè)上樓整個大背景減量發(fā)展的情況下，局部怎么把容積率調(diào)上去。怎么樣找到合適的產(chǎn)業(yè)和合適的載體去做這個項目。包括我們接觸開發(fā)區(qū)，他們有很多低效的企業(yè)，用什么管理方法把低效空間，怎么去做，我們非常愿意配合政府去做。

陳雪源：王總的新包括需求新、空間新和模式新，這種情況下我們能力也要更新，心態(tài)也要更新，這一點也是我們城市更新的核心方向和要素。接下來有請張總。

張美佳：主持人好，大家好，我簡單介紹一下奧雅股份，很多朋友可能不太了解，我們是1999年在香港成立的，到現(xiàn)在是20幾年的發(fā)展時間，最開始是一家景觀設(shè)計公司，在2021年的時候我們在深圳創(chuàng)業(yè)版也上市了，從奧雅設(shè)計更名為奧雅股份。

我們?yōu)槭裁醋鲞@件事情呢？我們在設(shè)計過程中發(fā)現(xiàn)，有時候我們設(shè)計的項目已經(jīng)在末端了，土地也做好了，政策也制定了，很多是最后一個階段有很多是我們想做但是做不了的，我們想再往前走一走，能用我們的設(shè)計加上一點點資本的力量去激活這樣的價值，目前我們專注于五大板塊，第一個是城市更新、鄉(xiāng)村振興、親子文旅、數(shù)字科技以及做教育和幾所大學也一起在做運營人才的培養(yǎng)，這是為什么呢？我們也是再很多城市更新中的項目中發(fā)現(xiàn)，運營人才的稀缺其實是我們現(xiàn)在整個行業(yè)上面臨的大問題，整個行業(yè)是不缺設(shè)計師的，但是我們是缺運營人才的。

就主持人的問題，我用一個關(guān)鍵詞，激活場域。就像王總所說的，我們是設(shè)計師出身，我們能做的是空間那點事，但是對于空間來說，我們覺得城市更新它首先應(yīng)該是對于空間場景，包括心態(tài)也要激活，各種各樣的方式都要激活，我們做項目在全國落地4000個以上的項目，在北京我們算公共空間上2021年石景山做了八角游樂園，這是當時做城市更新和社區(qū)改造的競賽。整個冬奧會之前我們以犄角空間和市政府合作，最后以親子兒童綜合業(yè)態(tài)的植入，給北京石景山的市民帶來了這樣一個公共空間。另外我們跟大興區(qū)政府，包括最近在西紅門創(chuàng)業(yè)大街也做了整個街區(qū)的改造。從這些項目上來說，我們在探討方式和設(shè)計手法的時候，更多的是跟當?shù)厣鐓^(qū)居民去交談，發(fā)現(xiàn)他們需要什么。因為在這之前我們一般做天花亂墜的售樓處，在做特別復(fù)雜的線條，并沒有真正關(guān)心居民需要什么。對于城市更新來說，我們覺得更多應(yīng)該是激活整個空間的價值，另外為周邊居民創(chuàng)造實實在在真正的生活上需求的體驗。

我們做很多項目過程當中，會跟我們業(yè)主方，和肖總、王總這樣的企業(yè)溝通，甚至我們會在全國范圍內(nèi)進行同樣類型數(shù)據(jù)的模擬和測算，最后落到空間當中，是最適合場地的收集，從而把周邊生活方式，以及場所進行激活和帶動。我們覺得城市更新還是希望能在場域上進行二次激活，讓空間發(fā)揮最大化的價值。

陳雪源：激活場域，其實是在更高、更大的維度上來去做城市更新的一些相關(guān)的工作。剛才您提到了，歸根到底得想老百姓在這里生活人的感受，我才能基于它，基于我們的經(jīng)驗，基于數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)再去給它更好，更合理的一些場景。

剛才幾位嘉賓在跟大家分享了自己對于城市更新關(guān)鍵字的一些理解，接下來逐個會根據(jù)一些方向性給各位嘉賓提一些問題。首先問一下陳文言總，您這邊一直做城市更新相關(guān)的研究，針對于研究肯定是脫離不了政策，政策包括提到了北京作為第一批城市更新的項目，也頒布了很多相關(guān)的政策法規(guī)，您覺得從政策的角度來看，整個北京城市更新的特色是什么樣的？

陳文言：其實這個話題我覺得非常有意義。在我個人觀點看來，我一直都覺得城市它本來就是個有機體，從廣義的角度來說，城市一直在更新，在持續(xù)更新。我們從最早的農(nóng)業(yè)社會到工業(yè)社會，到現(xiàn)在所謂的后工業(yè)社會，其實一直就是在功能也好，空間也好，持續(xù)在進行變化。我記得我上博士的時候，我們所里最熱的一個話題，當時也是全世界最熱的一個話題就是LUCC，也就是土地的利用，土地的利用本質(zhì)上就是城市的功能在空間上的投影，從廣義的維度來說，城市更新是一直在進行的，不是一個新命題。但是放在國家戰(zhàn)略這個層面的城市更新，我覺得不同的城市面臨的發(fā)展階段、城市地位不一樣，所以要解決的核心痛點問題是不一樣的。所以我理解在政策意義上城市更新是在特定的語境之下一個特定的制度框架之下的行為。這是我理解的城市更新在特定的語境，因為要面對的階段和核心問題不一樣，所以它的主要的訴求也都不一樣，所以是在特定語境之下，特定的政策框架設(shè)計下的行為。

我們世聯(lián)是市場公司，我們也是跟著市場在走。以前人家說中國的城市更新兩大類，一個是廣東省的城市更新，一個是廣東省外的，因為它是在城市更新領(lǐng)域以自動化的行為來推進城市更新是進行的最早的城市，包括廣東省，而且制度體系也相對比較完整。但是現(xiàn)在人家說中國的城市更新分兩類，一種北京的城市更新，一種是北京外的城市更新。為什么？北京的城市更新它作為一種條例，作為一種制度規(guī)范出來，的確是相對比較晚的，在一線城市里面。但是它是在63號文，包括我們國家整體發(fā)展的理念、思路、導(dǎo)向都發(fā)生了根本性的變化之后出來的城市更新，所以北京的城市更新的確是跟全國的其他城市有非常不一樣的，有自己非常鮮明的特色。我自己是歸納了幾個詞。第一是全面性，你會發(fā)現(xiàn)幾位領(lǐng)導(dǎo)前面說的，城市從質(zhì)量發(fā)展向內(nèi)涵發(fā)展，高質(zhì)量發(fā)展等等一系列的變化，包括從產(chǎn)城人變成城人產(chǎn)，其實我認為都是人們在追求更為全面的一種發(fā)展觀。所以在北京的城市更新，從類別的劃分你就可以看出，城市更新開宗明義就說了，規(guī)劃引領(lǐng)，民生優(yōu)先。強調(diào)民生，強調(diào)公共屬性，很多城市的城市更新你會看到，可能更關(guān)注經(jīng)濟性、效益，但是北京的城市更新把公共屬性放到了非常重要的位置。

另外是引領(lǐng)性，中國的城市正在由資本驅(qū)動型，變成運營驅(qū)動型，我自己的觀點是從要素驅(qū)動型變成運營驅(qū)動型。其實北京的城市更新它踐行的是中國在追求后土地之后財政之后的一種新的發(fā)展模式，我整個社會財富的創(chuàng)造，我們所謂的有效GDP，我的社會財富的創(chuàng)造不是通過土地，而是通過功能的優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化，我整個運營效率的提升等等，而我們的城市更新就明確是界定北京的城市更新不包含土地以及開發(fā)，不包含房地產(chǎn)開發(fā)。這是非常明確的，我要從要素，包括土地資源，包括金融資源，從要素驅(qū)動真正轉(zhuǎn)向運營驅(qū)動，我認為這是第二個引領(lǐng)性。

第三是系統(tǒng)性。我們很多城市的城市更新也強調(diào)了，整個城市更新的全生命周期的管理等等。但是從條例本身來說，因為很多的城市還是以推倒重建的更新是主流，所以你會看到，在更新條例里關(guān)注的要點是不一樣的，更多的城市還是關(guān)注在前半段，所以我認為北京的城市更新條例某種意義上是從增量開發(fā)變相存量發(fā)展新時代的新的制度框架。

第四是開放性。你會看到在北京的城市更新條例里，把北京在精細化管理、高質(zhì)量發(fā)展，包括責任規(guī)劃師制度，把很多領(lǐng)域，經(jīng)過實驗檢驗以后運用非常好的經(jīng)驗都融合到了城市更新里面，所以我覺得這種開放性和包容性也是非常好的。

總體而言，它體現(xiàn)了北京作為中國的大國首都、巨型城市進入到一個后工業(yè)化時代也好，或者消費經(jīng)濟時代也好，這樣一個城市特性，或者說城市定位，它和它的訴求還是非常契合的。

陳雪源：非常的深入，對于我們城市更新條例這一塊的研究非常的全面，也等于是幫我們又重新解讀了一下，包括從全面性、引領(lǐng)性、系統(tǒng)性和開放性。其實我猜想，我相信也是這樣的，在制定這個條例的時候一定是參考了我們已經(jīng)既有的城市更新的一些案例，或者是一些成功的經(jīng)驗，然后把它進行條例化，或者是規(guī)范化，再幫我們進一步想要做城市更新的項目給他們指引一些方向，正因為有了這樣的條例的指引方向，才能讓我們城市更新越來越持久下去，越來越健康發(fā)展下去。

接下來把話筒給到肖總，金隅集團除了金隅智造工場還有其他的幾個項目。金隅智造工場從舊有的廠房發(fā)展到科技園，也吸引很多獨角獸、科技企業(yè)。不光您看整個集團內(nèi)部，還是整個市場上的，金隅智造工場的模式，不管經(jīng)驗還是運營方式，是否會有復(fù)制性呢？

肖博：金隅智造工場這個項目，不論從智造工場前期的策劃、產(chǎn)業(yè)定位到外立面的設(shè)計，一直到施工改造、招商過程，以及到我們目前的進入穩(wěn)定運行期產(chǎn)業(yè)服務(wù)的過程，在這個過程中我要跟大家講的故事其實非常的多，如果把這個過程從前到后貫穿起來的話，這個故事可能要跟大家講很久，我也非常愿意跟大家分享，但是今天時間有限。智造工場項目非常有特點，其實也借助了天時、地利、人和這幾方面的條件。今天早晨來的時候給我很深刻的感受，到CBD我沒敢開車，也沒敢打車，到這里我真的想邀請CBD核心區(qū)的辦公人群有機會能夠到我們相對遠一點的位置去體驗一下我們的辦公環(huán)境，尤其丁總有感受，進入到4、5月份春暖花開的時候，大家搜一下金隅智造工場的時候，4、5月份會很好，春暖花開，園區(qū)里面有流水，0.6的容積率，非常適合觀光。

金隅智造工場有它的特點，第一點是契合，無論是金隅智造工場項目還是我了解到、學習到集團內(nèi)部其他項目，還有市場上同行們做的很優(yōu)秀的其他項目，我能看到的實際上不管是哪個項目在做的時候我們都要做深刻的分析，分析地域，分析區(qū)域政府對目前的一個產(chǎn)業(yè)定位的規(guī)劃，對自身未來產(chǎn)業(yè)方向，引導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)方向是什么，我們要結(jié)合周邊的人群、周邊的學校、科技類產(chǎn)業(yè)園需要的這些人群的定位分析，同時我們還要契合項目本身物理空間的結(jié)構(gòu)特點，整個我認為契合這個詞是非常關(guān)鍵的。同時很重要一點要契合城市更新上面有一些政策方面的把控，不光是對產(chǎn)業(yè)政策，可能還有一些物理空間改造過程中的政策，我們有政策契合到政府的引領(lǐng)，我們受到政策的支持，但實際上同時我們也是受到政策的一些制約的。在這個過程中跟大家分享我的感悟，就是要契合。

另外一點跟陳總不謀而合，智造工場滿足基本處于滿租的狀態(tài)，進入穩(wěn)定運營期之后，我們感受很深刻的就是城市更新這個項目是持續(xù)不斷的更新，不是一蹴而就，我們到了一個時間節(jié)點，我們把客戶招滿，我們提供既定的整個服務(wù)之后就可以一成不變了，實際上我們在經(jīng)營過程中要不斷地去發(fā)現(xiàn)區(qū)域的、政府引導(dǎo)的核心產(chǎn)業(yè)方向是不是有做調(diào)整，我們的空間是否適應(yīng)未來的發(fā)展，我們現(xiàn)在所提供的產(chǎn)業(yè)服務(wù)、基礎(chǔ)運營服務(wù)能不能夠適合人們?nèi)找嫣岣叩倪@些對產(chǎn)業(yè)服務(wù)方面的需求和要求，我們同行都做了哪些同樣的修正和進步，其實這個是我在整個做的過程中有一個很深刻的感悟，就是城市更新要持續(xù)更新。

陳雪源：結(jié)合您的兩點感受，我提的復(fù)制就是偽命題，復(fù)制本身是挺難的，本身不斷更新，剛想復(fù)制過去經(jīng)驗的時候它已經(jīng)成為過去了，而且剛才提到了天時地利人和，不管是制度的幫扶，還是制度的約束，每個區(qū)域有每個區(qū)域不同的特點，和當?shù)夭还苁俏幕a(chǎn)業(yè)、人的風俗都有這方面的特點，所以城市更新也好，園區(qū)運營也好，也都是很難再去做同類型、同樣復(fù)制的。不斷自我更新，不斷自我提升這一點是很好的經(jīng)驗。

下面問王總，一進北京就拿了海龍，做了京印國際，實際大家對于您的公司也好，或者背景也好，可能并不是完全的了解，為什么去選擇這樣的項目，這兩個項目在更新改造過程中有哪些不同的思路和操作的方法？

王榮芳：謝謝陳總，我們公司是顥騰投資，我們專注于一線城市，把低端物業(yè)能夠做進一步提升的操作方式。重點介紹京印國際中心，大家原來對于很熟悉的地標根深蒂固，我們現(xiàn)在從整個操盤過程中間，收過來做改造，馬上做運營，剛才肖總說已經(jīng)全滿租，這是接下來鼎好和京印是面臨最大的難題。但是我們之前走的這些路，也算為這個城市更新做一定的貢獻。有賴于政策的引領(lǐng)，之前條例出臺，我們之前把關(guān)于低效樓宇的路摸索了一遍。鼎好在海淀，京印是在豐臺，每個區(qū)產(chǎn)業(yè)政策引領(lǐng)是不一樣的。剛才也提到所謂的偽命題，我們就算操盤鼎好，再操盤京印，面臨的問題也還是非常不一樣。整個心路也確實很坎坷。

介紹一下京印國際中心，地理位置很好，在南二環(huán)邊上，距離北京南站也就200米的直線距離，我們當時想打造成南中軸KOD交通樞紐新地標，但是這樣的一個想法確實是很好，難度也很大，我們一直也很困惑，因為大家對于在火車站旁邊的物業(yè)怎么會有高端的印象，這是固有的思維，很多人可能以前認為在火車站旁邊很難有高端物業(yè)，我們也在想怎么樣把這個想法給大家進行扭轉(zhuǎn)。

回到為什么叫京印國際中心，有兩方面的含義，第一方面我們想扭轉(zhuǎn)所有南來北往，從南站出來第一印象，能夠留下非常好的印象，我們叫京印。另外結(jié)合于北京的歷史文化名城，我們處在南中軸的主線上，而且北京的造型也是比較方正的，有一個更深層次的含義在里面。我們希望通過改造之后，能夠在這個區(qū)域引領(lǐng)這個片區(qū)，做到我們當初想的做城市綜合體，高端商務(wù)，產(chǎn)業(yè)聚集，能夠讓行業(yè)龍頭都能夠在這里辦公，這是我們對于定位的想法。

另外一方面，我們在做這個產(chǎn)品的時候，最難的還是空間打造，這部分兩方面，一個是建筑本身自己的，一個是與城市融合的。建筑本身自己的空間打造非常難，做城市更新項目，尤其是低效樓宇，不是白紙去繪，是在既有有很多限制條件里面去打造這個空間。我們怎么樣能夠把當時比較有束縛性的商業(yè)體改成現(xiàn)在高端商務(wù)辦公樓宇，這里還確實要感謝我們的設(shè)計團隊，請德國GNP團隊給我們做空間的重塑，后來我們給建筑起比較好的名字，叫“光之建筑”，為什么叫光之建筑？我們在空間重塑里做了兩點，一個是有1500平50米通高的中庭，原來是電影院，我們把電影院重新做了拆除，讓1500平中庭光線能夠直接灑入，大家有機會去看，能夠感受到光對人沐浴的影響。另外一方面原來是商業(yè)，商業(yè)不需要采光的，而且很厚，這個平面也是在北京的辦公平面里面會非常少見，我們的平層面積到了12000平米，我們在這么厚的一個建筑立面怎么再創(chuàng)造一個大家可以共享辦公的空間，設(shè)計師又給我們做了大膽的想法，在兩個角部打造了光之梯田，我們在屋頂上做了采光頂，通過層層樓板的拆除讓光線從兩個角度匯聚到中庭。甲方操盤團隊和所有設(shè)計方團隊確實為我們未來的定位客戶做了很多的工作，所以在這一點上我們也希望能夠通過空間的重塑，讓建筑能夠煥發(fā)新的生命。

第二點我們和政府，包括我們對周邊社區(qū)溝通的時候一個最大的難點，我們這個建筑怎么樣跟這個城市進行融合，這個建筑不是自身的體量，而且我們在二環(huán)邊上，確實承載著城市形象名片的一個立位。我們在立面和整個周圍空間融合的時候也做了很多嘗試，南站非常龐大，從航拍圖上能看到整個像金元寶一樣，占了很大的一片區(qū)域。我們正好在相鄰的旁邊，怎么樣讓我們的建筑升級，跟南站進行融合。我們在建筑立面上做了一些圓弧角的處理，希望看起來跟這個城市能夠更加融合。另外還有一個難點，我們跟城市融合，不僅是建筑立面，還有周圍的環(huán)境，這一點在政策上還有一點空白，紅線外很大一片是屬于市政景觀，我想不僅把項目做提升，想把周邊景觀也都做提升，但我做提升我沒有主體，因為是紅線外的，也沒有政策說紅線外應(yīng)該怎么去做，我們方案都做了，接下來我們也在跟政府溝通，包括那個片區(qū)政府也重新做規(guī)劃，我們正好有發(fā)生的機會，我們把紅線外通過投資的方式和貸款的方式，能夠把周圍和南面的涼水河做景觀綠道，為這個城市奉獻一片綠意。

陳雪源：剛才王總說兩個項目都不一樣，都很難，說到難的時候又迎難而上，不管對于自己內(nèi)部空間的改造，還是整個項目對于整個大空間、大環(huán)境的融合，都想著去做新的嘗試，也是為了整個城市景觀帶也好，整個商務(wù)空間標準也好，包括我們城市生活都注入一些能量，也感謝您的情懷，也感謝您的付出。接下來把話筒交給丁總，提到首鋼園冬奧會剛剛結(jié)束就驚艷了全球。基于現(xiàn)在我們所取得的成就就不用說了，想聊一聊未來首鋼園能給我們帶來哪些更多的驚喜？

丁磊：謝謝主持人，其實我們一般很多朋友都了解首鋼園了，可能最大的機緣是2022年的冬奧會。因為首鋼園的蛻變其實是跟兩次奧運會都有關(guān)系，我們2008年奧運會之前，北京要保藍天，當時京西八大廠，除了首鋼還有京媒一些廠區(qū)，當時給北京市財政貢獻是非常大的，但同時它是二產(chǎn)，工業(yè)生產(chǎn)的區(qū)域，對北京綠色環(huán)保是有一些其他的影響，2008年為了保證夏奧會的召開限產(chǎn)，停產(chǎn)，甚至論證首鋼的主廠區(qū)往曹妃甸搬遷，這是第一次和奧運會的結(jié)緣。第二次是2015年正式獲得冬奧會的舉辦權(quán)之后，北京市也在想，冬奧組委辦公區(qū)域，奧組委的神經(jīng)會放在什么地方，包括冬奧的體育場館怎么來放置，經(jīng)過很多論證之后，決定把冬奧組委辦公區(qū)落在首鋼區(qū)，同時我們也要備戰(zhàn)冬奧會為國家獲得榮譽，把國家隊花滑、速滑、冰球、冰壺訓(xùn)練場館一并交給首鋼，今后幾年把北京市極限運動項目，滑雪大跳臺這個項目也交給首鋼來辦，首鋼作為市屬國企，理所當然的會擔起這種政治責任，所以說在首鋼里我們有很多的冬奧元素，包括我們的冬奧組委的辦公區(qū)2014年開始改造，用稀釋料倉改造10萬平米，改造完7.6萬平米的辦公空間，能夠滿足國際奧委會的驗收要求。2016年冬奧組委正式入駐到這個區(qū)域來，這個區(qū)域也是國際上獲得很多大獎，也是很多人去首鋼參觀必須要去的地方，改造還是非常成功的，把我們的工業(yè)廠房，甚至是一些工業(yè)的構(gòu)筑物改造高品質(zhì)辦公空間，這是我們?yōu)槎瑠W做的其中一個貢獻。

后來我們把京媒車間改造成四塊冰的場地，在永定河和全球服務(wù)中心我們還建了冬奧會第一個永久保留的冬奧滑雪大跳臺，首鋼滑雪大跳臺項目，這個項目現(xiàn)在也成為跟鳥巢齊名，北京兩項冬奧重要的遺產(chǎn)，這是體育場館的一些保障。

另外大家對于首鋼園的了解，基于冬奧多一些，但是在2022年之前，我們首鋼園的建設(shè)已經(jīng)開始了，但是當時是優(yōu)先保障冬奧會、冬奧組委、冬奧組委的辦公以及運動健兒的訓(xùn)練為主，首鋼園區(qū)整體產(chǎn)業(yè)的宣傳，整體品牌宣傳相對來說我們會弱化一些，為了突出冬奧的主題，很多人現(xiàn)在知道首鋼園區(qū)，剛才包括郗主任講到首鋼園區(qū)只寫到其中的一個小片區(qū)，是因為我們當時犧牲了自己的宣傳，來保障整個冬奧的亮點突出。

其實我們首鋼園區(qū)整體來講是8.63平方公里，以長安街為延長線，北區(qū)就有2.9億平方公里的范圍，建筑規(guī)模大概是180萬平米，其中我們現(xiàn)在大家理解六工匯位置比較核心，在兩塊水系之間，這是我們資產(chǎn)中的一塊。我所在首鋼建設(shè)投資有限公司是整個北京首鋼主廠區(qū)，首鋼園區(qū)整個開發(fā)運營管理平臺，是從我們手里租走有20年運營的模式，其他160萬平方米是首鋼建投公司進行開發(fā)、運營，包括后期退出的管理。后期的發(fā)展，后冬奧時期我們也是按照市委市政府的要求，我們把冬奧組委辦公區(qū)、四塊冰訓(xùn)練場地，首鋼滑雪大跳臺這些場地進行功能的提升和升級，到今年3月份奧組委正式退出這個區(qū)域，這個區(qū)域我們再進行產(chǎn)業(yè)升級，準備引入一些頭部的不管是研發(fā)，還有央國企的一些企業(yè)。面對層高非常高，區(qū)域非常大的四塊冰的區(qū)域我們準備引入科技企業(yè)的研發(fā)，包括創(chuàng)意、制作、內(nèi)容生產(chǎn)的部門，在今年春節(jié)前剛剛把中國移動集團的二級公司咪咕文化引入到這里，未來內(nèi)容生產(chǎn)在冰壺館進行生產(chǎn)，花滑館和速滑館也跟很多公司進行洽談，中間有非常高的挑高，我們把體育的功能升級改造成研發(fā)科技辦公的功能。滑雪大跳臺作為永久保留項目，除了參觀、旅游的特點之外，我們還準備把國際沸雪世界杯，每年有一到兩場比賽放在這個地方，除此之外其他的時間，我們還結(jié)合廣場會做一系列的文體，包括滑草、音樂節(jié)、品牌發(fā)布的活動，通過把極限運動的場地運用起來。

除此之外，我們園區(qū)兩個產(chǎn)業(yè)定位，一個是體育+，另外是科技+。體育+除了上述場館，我們還在2021年建設(shè)了服貿(mào)會的13、15展區(qū)，為了配合國家會議中心二期的改造，從2021年開始，連續(xù)五年服貿(mào)會的場地在園區(qū)中間工業(yè)園進行舉辦。這個區(qū)域其中幾個場館會更新改造為體育類設(shè)施，為周邊，包括首鋼園區(qū)入駐企業(yè)提供籃球、羽毛球各種的體育賽事的一些舉辦活動。這是體育的更新對于后冬奧時期的變化。

陳雪源：我們聽了對首鋼中心有更深入的了解，除了之前給大家的印象以外，還有未來可期，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。

接下來把話題給兩位設(shè)計專家，因為城市更新美很重要，空間的美讓大家才能心情更加愉悅的去工作。請維思平和奧雅股份兩位負責人也給我們分享一下。做了這么多的案例，從設(shè)計角度來講，我們從設(shè)計方面能給城市更新帶來哪些？發(fā)揮哪些作用？

王志宇：我跟大家分享我的心得。在這之前我先問大家一個問題，大家中午去哪吃飯？李總說中午去吃燕鮑翅，小李說中午去吃拉面，但是沒有一個人會反映說中午我去找哪個廚師，因為他做的菜好，我去他那吃，可能大家未必這么反應(yīng)。我們把城中的項目比作一個大菜，我們作為設(shè)計團隊來說，我們就是“大廚”，是做大菜最好的廚師，這是我個人的理解，可能有些設(shè)計同行可能會不以為然。我們的客戶是誰呢？我們的客戶有政府，有我們的資產(chǎn)方、運營方，也有實際入駐的企業(yè)，還有周邊的這些居民。他們的口味是各不相同，他們的需求也各不相同。怎么樣能夠在這中間好呢？我們設(shè)計團隊能做什么事？我們要具備什么能力呢？我覺得如果要是用一個詞來總結(jié)的話，是“三心二意”。

第一個心是我們要有創(chuàng)新創(chuàng)意的匠心，還是回到那個話題，這是我們做設(shè)計人的基本功，一個基礎(chǔ)。你說的再天花亂墜，大邏輯都說的沒問題，其實原來我做了十多年的地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，也是國際知名機構(gòu)的專家，但是光說邏輯人家說你太虛了，手藝在不在，能夠把這個東西做好，做漂亮，這是每個設(shè)計人最基本的要求。我們做了很多知名的項目，比如說北京的百度的總部，杭州阿里巴巴旗下的支付寶總部，比如說四川海底撈總部，比如說我們做產(chǎn)業(yè)蘇州納米，這都是業(yè)內(nèi)非常知名的項目，包括天空之鏡。我們之所以能夠取勝，甲方能夠滿意，還是因為我們做的東西有創(chuàng)意，我們做的產(chǎn)品有創(chuàng)新。包括我們在東四環(huán)做城市更新的項目，是一個辦公改造，那個項目很小，改造一個門頭和前場。后來我們找了折扇的概念，折扇是中國和日本文化共有的一個元素，我們把這個元素運用到園區(qū)中，最后出來非常驚艷，這體現(xiàn)設(shè)計師的水平。

第二是對產(chǎn)業(yè)要有洞察之心。因為我比較專注于做產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)來了以后對于產(chǎn)品整個體系要的是什么？我們?nèi)ツ曜鲋悄苤圃斓捻椖浚€有除了體系以外，這個產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)所需要的這些數(shù)據(jù)，比如說層高、荷載、柱距、墊料、工藝、流線怎么做，這是甲方經(jīng)常會問的問題，跟傳統(tǒng)設(shè)計住宅有非常大的區(qū)別，我們必須得了解。

第三是我們要為我們的投資方它的經(jīng)營價值提升，我們要有一顆精心。為什么說經(jīng)營價值？我們的投資方有非常多的訴求，但是我們總結(jié)下來無非是兩大類，一大類是管理上的目標，一大類是財務(wù)上的目標，大家聽著管理上的目標比較虛，說這跟設(shè)計有什么關(guān)系，我們有的時候接觸甲方，甲方說我們整個的管理模式是扁平化的，我們要小團隊作戰(zhàn)，每個團隊互相之間的資源是平均的，而且他們之間的互動是非常緊密的。我給他們做的這個平面可能就是不一樣的，我們可能會做三明治結(jié)構(gòu)，跟我們做百度總部不一樣。這是我們怎么來響應(yīng)他們管理層的目標，包括財務(wù)目標。財務(wù)目標今天在座很多投資方，包括高和資本講的，我非常有感觸，財務(wù)上每家需求不一樣，有可售的，有持有的，持有里面還不一樣，有的說可能要形成資產(chǎn)，有的說可能估值要做高，你作為一個設(shè)計師要深刻理解你的甲方到底他要什么，在這個項目上要實現(xiàn)什么。比如說估值做高，我們設(shè)計師能做什么，剛才說資本化率，資本化率我做不了，但是我能做什么，我把租金能不能做高一點，能不能把增值服務(wù)做出一些空間來，能不能把一次性成本和運營成本降低。

二意一個是我們要有一個堅持的意志，我們堅韌的意志，還有我們要有協(xié)調(diào)的意愿，這是設(shè)計師本身的素質(zhì)。因為城市更新的項目，其實很大的精力是要到現(xiàn)場去，要在現(xiàn)場一遍一遍看這些問題，這是非常投入精力的。二是要協(xié)調(diào)各方面的訴求達成平衡。我們每一個方案都是平衡和妥協(xié)的結(jié)果。

陳雪源：需要打磨的過程，跟甲方、產(chǎn)權(quán)方溝通他的真實訴求。確實是每一項設(shè)計都是我們設(shè)計師最付出心血的一個作品，堪稱是藝術(shù)的作品，也希望它呈現(xiàn)出給我們客戶，或者呈現(xiàn)受眾的時候大家都會為這個建筑，或者為這個空間改造豎起大拇指。

王志宇：剛才說三心兩意有點開玩笑了，我們是三心兩意“大廚”，我們要做好城更的“大餐”。

陳雪源：下面請張總。

張美佳：城市更新要考慮幾方面，第一一定有全局的思維，之前我們做設(shè)計的時候，特別是奧雅之前做景觀設(shè)計的，很多人認為我們只會做景觀設(shè)計，建筑是別人的事，空間是別人事，場景包裝是別人的事，其實現(xiàn)在整個公司規(guī)模是1600人，在全國有26家分子公司，我們在里面800位是景觀設(shè)計師，其他另外800位都是各行各業(yè)不同的專業(yè)設(shè)計師，所以我們在做一個項目的時候也會通過不同的專業(yè)之間的磨合，一起內(nèi)部把這個問題先消化掉，看看甲方需要什么，業(yè)主方需要什么，視頻需要什么，各個專業(yè)、各個板塊需要什么，我們給最適合的設(shè)計，我們現(xiàn)在除了具體的項目之外，我們在做整個洛陽老城整體的更新，以及大連中關(guān)街整體的更新。

不管什么項目一定有在地性，除了建筑和產(chǎn)業(yè)園本身也做了很多公園的更新，目前包括我們做很多園博園的改造，后園博園時代，園博園如何利用，我們通過業(yè)態(tài)的植入在里面會做很多通過運營的業(yè)態(tài)，招商、資本、各方面的分析，最后我們給了很多業(yè)態(tài)的植入，最后從而再做空間的設(shè)計。

作為設(shè)計師對項目要一定要足夠重視，現(xiàn)在聰明人太多了，每個人都有自己的一個點，我特別贊同陳總說的，要共贏，我們覺得對這個項目來說要保持一顆真正的心態(tài)，幫他實際的解決問題，大家合力共贏的態(tài)度，不愁這個項目不美，不好的。

陳雪源：有好的心態(tài)，合作共贏的意愿，我們才能有更好，更美的藝術(shù)產(chǎn)品創(chuàng)造出來。

論壇到此各位專家、各位嘉賓都已經(jīng)分享了很多經(jīng)驗，最后一個問題讓大家用一句話來對于城市更新有怎樣美好的未來。

張美佳：還是設(shè)計師的角度，我們經(jīng)歷過去20年地產(chǎn)高速發(fā)展，現(xiàn)在城市、鄉(xiāng)村都有很多存量資產(chǎn)，前一陣也是圈里比較流行的一句話，所有的項目，所有的設(shè)計都值得再被做一遍，我們是覺得還是要通過我們更成熟的視角，更成熟的理念和更專業(yè)的思維，為我們城市更新項目去助力。

王志宇：大膽創(chuàng)新，小心求證，未來已來，永擔重任。

陳文言：多元共贏，堅持初心。我認為城市更新也是一個新賽道，我認為無論是制度、金融方方面面的支持都具備，未來已來。

王榮芳：用我們項目的一句slogan，我們剛才提到光之建筑，我們的slogan是去發(fā)光，而不是被照亮，我希望我們能夠照亮城市未來的光，成為描繪城市未來面貌的人，讓城市更新引領(lǐng)可持續(xù)發(fā)展的未來。

肖博：非常有幸在這個節(jié)點在城市更新領(lǐng)域做一些事情，城市更新我一直認為不管在哪個領(lǐng)域做城市更新，都是一個傳承，要在原有的建筑，或者原有的區(qū)塊很沉重，很厚重的區(qū)塊基礎(chǔ)上做創(chuàng)新，做拓展，賦予它新的生命力，城市更新的未來一定是美好的，欣欣向榮，充滿機會和發(fā)展的。

丁磊：城市更新是既充滿機遇，也很苦逼的一個活，未來需要各方力量一起攜手，把城市更新的價值和創(chuàng)新性做的更好，未來希望大家一起努力，把城市更新做的更有價值。

陳雪源：謝謝，又有趣又苦，我們產(chǎn)業(yè)人哪有怕苦的，哪有耐不住寂寞的。也感謝現(xiàn)場臺上的幾位嘉賓的精彩分享，也感謝臺下各位來賓持續(xù)的關(guān)注。今天論壇環(huán)節(jié)就到此結(jié)束，也感謝大家。

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